Hipotek- jaminan real estat, terutama tanah dan bangunan, untuk tujuan memperoleh pinjaman hipotek. Hipotek adalah salah satu jenis jaminan yang barang gadainya tidak dialihkan ke tangan kreditur, tetapi tetap menjadi milik debitur. Hipotek juga mengacu pada hipotek dan hutang hipotek.

Pinjaman kredit hipotek Ini adalah pinjaman yang dikeluarkan oleh bank yang dijamin dengan real estat. Pinjaman hipotek adalah salah satu komponen sistem hipotek. Saat ini, pinjaman hipotek merupakan salah satu cara untuk meningkatkan taraf hidup warga negara. Warga negara mengambil pinjaman dari bank untuk membeli real estat, sedangkan real estat yang dibeli itu sendiri digadaikan (jaminan) kepada bank sebagai jaminan pembayaran kembali pinjaman (hipotek karena kekuatan hukum).

Pinjaman hipotek juga merupakan jaminan dari pemilik real estat yang ada untuk mendapatkan pinjaman atau pinjaman, yang akan digunakan baik untuk perbaikan atau konstruksi, atau untuk kebutuhan lain atas kebijaksanaan peminjam-pemberi gadai (dalam banyak kasus, dia adalah juga pemilik properti).

Analisis pinjaman hipotek memungkinkan kita untuk menyoroti dua bidang utama:

Pinjaman hipotek kepada individu untuk pembelian perumahan, untuk memperbaiki kondisi perumahan yang ada, dijamin dengan real estat perumahan atau hak atasnya;

Pinjaman hipotek kepada badan hukum untuk pengembangan bisnis, di mana real estat juga merupakan jaminan pembayaran kembali, dan pinjaman perumahan hipotek itu sendiri.

Pada tahap perkembangan ekonomi saat ini, di banyak negara di dunia, pembelian rumah secara kredit tidak hanya merupakan bentuk utama penyelesaian masalah perumahan, tetapi juga merupakan bidang kegiatan ekonomi di mana perbankan dan struktur kredit lainnya memainkan peran kunci.

Sistem pinjaman hipotek dua tingkat:

1) peminjam - badan hukum atau perorangan yang mengambil pinjaman yang dijamin dengan real estat;

2) kreditur - bank;

3) perusahaan hipotek (agen) - elemen utama dari sistem pinjaman hipotek swadana. Ia membeli hipotek dari bank dan menerbitkan sekuritas yang didukung oleh pinjaman hipotek. Dana hasil penjualan surat berharga tersebut digunakan untuk pinjaman baru;

4) investor - pembeli sekuritas berbasis hipotek. Biasanya, ini adalah dana pensiun, perusahaan asuransi, dan bank.

Dengan sistem pinjaman hipotek satu tingkat, pemberi pinjaman, yang diwakili oleh bank, secara mandiri menerbitkan sekuritas jenis obligasi: yang disebut “lembar hipotek”.

Inti dari model dua tingkat adalah bahwa pinjaman hipotek yang diterbitkan di pasar hipotek primer diberikan kepada entitas yang dibuat khusus - operator pasar sekunder. Sekuritisasi adalah transformasi pinjaman bank dan aset lainnya menjadi nilai saham untuk dijual kepada investor. Hipotek yang disekuritisasi memudahkan lembaga untuk mengakses pasar investasi yang siap. Pasar sekunder memungkinkan pemberi pinjaman primer untuk menjual pinjaman dan dengan demikian memperoleh dana yang dibutuhkan untuk mengeluarkan pinjaman baru. Dengan menciptakan pasar sekunder, tujuan ekonomi untuk mendistribusikan kembali risiko dan menguranginya dicapai dengan mendistribusikan kredit dan risiko pasar untuk setiap pinjaman kepada banyak investor.

Dengan mengatur pasar hipotek sekunder di negara-negara dengan sistem hukum Anglo-Saxon, tujuan-tujuan tertentu tercapai: redistribusi modal baik dari berbagai wilayah dan dari berbagai bidang kegiatan: pembiayaan kembali pemberi pinjaman asli; menghilangkan risiko dari pemberi pinjaman asli dengan memberikan pinjaman hipotek kepada operator pasar hipotek sekunder; redistribusi risiko yang terkait dengan pinjaman hipotek antara peserta di pasar hipotek sekunder.

Inti dari sistem pinjaman hipotek satu tingkat adalah bahwa bank hipotek yang mengeluarkan pinjaman secara mandiri membiayai kembali pinjaman hipotek dengan menerbitkan sekuritas jenis obligasi - lembar hipotek. Pengeluaran dan peredaran surat hipotek diatur dengan peraturan perundang-undangan khusus. Kegiatan penerbit surat hipotek, pada umumnya, secara hukum terbatas pada penerbitan pinjaman hipotek dan operasi lain yang memiliki tingkat risiko rendah.

Dukungan negara untuk pinjaman hipotek:

1) OJSC "Badan Pinjaman Hipotek Perumahan" (AHML) - didirikan oleh Pemerintah Federasi Rusia pada tahun 1997 untuk menyediakan likuiditas kepada bank komersial Rusia yang menyediakan pinjaman perumahan jangka panjang kepada penduduk dengan membeli hak klaim atas pinjaman tersebut menggunakan dana dikumpulkan dengan menempatkan obligasi Badan di pasar saham.

100% saham AHML adalah milik Pemerintah Federasi Rusia yang diwakili oleh Badan Federal untuk Pengelolaan Barang Milik Negara.

Tujuan dari AHML adalah:

Penciptaan standar umum untuk pinjaman hipotek perumahan;

Memastikan ketersediaan pinjaman hipotek bagi penduduk di seluruh Rusia;

Pembentukan lembaga pembiayaan kembali pemberi pinjaman hipotek;

Penciptaan pasar sekunder untuk obligasi berbasis hipotek;

Pembentukan pasar sekuritas hipotek.

2) Program VEB - bidang investasi utama:

Dana Vnesheconombank sendiri dalam obligasi berbasis hipotek

Dana tabungan pensiun dikelola oleh Vnesheconombank sebagai perusahaan pengelola negara

Dana dari Dana Kesejahteraan Nasional yang dialokasikan oleh Pemerintah Federasi Rusia

Pemberi Gadai adalah orang perseorangan atau badan hukum yang memberikan harta tak bergerak sebagai jaminan untuk menjamin utangnya. Persyaratan berikut berlaku untuk mereka:

Keandalan dan solvabilitas;

Penyediaan real estat secara sukarela sebagai jaminan;

Kemampuan untuk membayar uang muka.

Hipotek – badan hukum mengeluarkan pinjaman yang dijamin dengan real estat . Ini termasuk bank, dana dan lembaga pemberi pinjaman lainnya yang dengannya pemberi hipotek mengadakan perjanjian untuk memberikan pinjaman hipotek. Layanan pemberi pinjaman hipotek mengeluarkan pinjaman hipotek sepanjang jangka waktu perjanjian pinjaman.

Bank hipotek adalah lembaga yang mengkhususkan diri dalam penerbitan pinjaman jangka panjang dijamin dengan real estat. Pinjaman dari bank tersebut dikeluarkan tidak hanya untuk perumahan, tetapi juga untuk konstruksi industri.

Meningkatkan pinjaman hipotek:

1) mengurangi jumlah dokumen yang diperlukan untuk memperoleh pinjaman hipotek, serta mengurangi jangka waktu peninjauan dokumen yang diserahkan. Salah satu cara untuk meningkatkan pinjaman hipotek adalah pengenalan manajemen dokumen elektronik dan tanda tangan elektronik digital, sehingga proses penyerahan dokumen untuk mendapatkan pinjaman hipotek dapat disederhanakan secara signifikan.

2) pembentukan biro sejarah kredit, yang kegiatannya secara signifikan dapat mempercepat proses pengambilan keputusan dalam mengeluarkan pinjaman hipotek.

3) pengurangan uang muka, yang kini bisa mencapai 50% dari biaya perumahan.

4) pengembangan dan implementasi program negara bagian dan kota dengan bantuan berbagai kategori penduduk negara kita akan dapat membeli perumahan mereka sendiri. Saat ini, personel militer, keluarga muda, serta karyawan perusahaan tertentu dapat mengandalkan manfaat yang signifikan ketika membeli rumah dengan bantuan hipotek, selain itu, pembeli apartemen dapat mengandalkan pengurangan pajak yang signifikan selama beberapa tahun ketika membeli apartemen.

5) pengembangan peraturan perundang-undangan yang akan melindungi hak-hak pemilik rumah susun yang digadaikan. Bukan rahasia lagi bahwa banyak lembaga kredit memanfaatkan buta huruf hukum orang Rusia dan membuat kontrak sedemikian rupa untuk mendapatkan keuntungan sebanyak-banyaknya dari peminjam.

Masalah pinjaman hipotek:

1) Meningkatnya biaya perumahan

2) Pendapatan rendah

3) Suku bunga tinggi

semua tentang hipotek

Menurut statistik, sekitar 700 ribu pinjaman hipotek dikeluarkan setiap tahun di Rusia. Permintaan pinjaman semakin meningkat karena tidak semua keluarga mampu membeli apartemen atau rumah secara tunai. Bank menawarkan program baru yang lebih menguntungkan, namun persyaratan pemberian pinjaman tetap sangat ketat.

semua tentang hipotek Meskipun pinjaman hipotek adalah satu-satunya kesempatan untuk membeli real estat, pada saat yang sama ini merupakan risiko yang sangat besar, karena Anda harus membayar jumlah yang layak ke bank setiap bulan selama setidaknya 10 tahun. Merencanakan hidup Anda bertahun-tahun sebelumnya sangatlah sulit. Namun kita harus mengakui bahwa risikonya dapat dibenarkan.

Pembayaran hipotek bulanan hampir tidak akan melebihi sewa, hanya dalam kasus pertama Anda membayar apartemen Anda sendiri, dan yang kedua Anda mensponsori orang asing. Jika persyaratan bank tidak dipenuhi, mereka akan menemui Anda berkali-kali, menawarkan restrukturisasi utang, dan memberikan “liburan kredit”. Jika semua tindakan tidak berhasil, lembaga keuangan akan terpaksa mengambil apartemen tersebut, dan selalu memberikan kesempatan kepada peminjam untuk mengembalikan semuanya ke jalur semula.

Bagaimana pinjaman dikeluarkan?

Peminjam harus melakukan banyak upaya sebelum proses hipotek dimulai. Anda perlu mengumpulkan sejumlah dokumen yang secara kasar dapat dibagi menjadi 2 kategori - yang berkaitan dengan Anda secara pribadi dan langsung dengan properti yang dibeli.
Kategori pertama meliputi:

1. Paspor + registrasi;
2. Sertifikat 2-NDFL, sebagian besar bank menawarkan program yang syarat wajibnya adalah pemberian sertifikat pendapatan dalam bentuk yang dikeluarkan oleh lembaga keuangan ini;
3. Dokumen yang berkaitan dengan pekerjaan Anda - salinan buku kerja dan TD (termasuk TD di tempat kerja kedua, jika ada), disertifikasi oleh perusahaan pemberi kerja;
4. Surat-surat yang menegaskan kepemilikan properti (mobil, real estat, peralatan, dll.);
5. Dokumen pendidikan, akta nikah, persetujuan pasangan (tertulis).

Pinjaman hipotek perumahan di Rusia menjadi populer di kalangan pemilik usaha kecil/menengah. Anda dapat mengajukan pinjaman dengan syarat Anda memberikan salinan dokumen konstituen kepada organisasi keuangan, laporan pajak Tahun lalu, kontrak dengan penyewa, pemasok dan pelanggan.

Anda bisa mendapatkan daftar semua dokumen yang diperlukan bank untuk mengambil keputusan positif dari manajer lembaga keuangan, karena program dan ketentuan pemberian pinjaman tidak selalu sama.

• Saat membeli apartemen di pasar sekunder, Anda harus menyediakan kepada bank:
  salinan paspor kadaster (di BTI);
  sertifikat yang menyatakan bahwa tidak ada seorang pun yang tinggal di apartemen (di kantor paspor);
  sertifikat dari otoritas perwalian tentang pemindahtanganan real estat (jika anak di bawah umur terdaftar di apartemen).
• Ketika berpartisipasi dalam konstruksi bersama, dipahami bahwa lembaga keuangan bekerja secara eksklusif dengan pengembang terakreditasi, oleh karena itu - dokumen yang diperlukan sudah ada di bank. Jauh lebih menguntungkan bagi Anda untuk mengajukan pinjaman dengan cara ini daripada mencari pengembang sendiri dan mengumpulkan banyak sertifikat dan surat-surat.

Perkembangan pinjaman hipotek di Rusia sangat dinamis. Setiap tahun semakin banyak orang yang meminta bantuan lembaga keuangan. Bank-bank besar menawarkan program preferensial di mana negara memberikan kompensasi sebagian atas tingkat bunga.

Persyaratan tambahan untuk peminjam

Sebagian besar lembaga keuangan menerbitkan hipotek kepada peminjam yang memenuhi kriteria berikut:

1. Usia: minimal – 21 tahun, maksimal – 65 tahun, namun dalam praktiknya angka ini tidak mungkin melebihi batas 50 tahun. Secara umum, Anda harus berusia tidak lebih dari 65 tahun pada saat pelunasan seluruh pinjaman;
2. Pengalaman kerja di tempat kerja terakhir minimal enam bulan, meskipun dalam prakteknya 2-3 tahun di satu tempat akan menjadi keuntungan bagi Anda;
3. Penjamin – orang tua, teman, atau kolega Anda dapat berperan dalam peran ini. Mereka juga perlu mengkonfirmasi solvabilitasnya kepada bank;
4. Sejarah kredit yang sempurna. Tidak masalah apakah Anda termasuk dalam program pemerintah atau mengambil hipotek klasik - Anda harus melunasi semua hutang di lembaga keuangan lain.

Riwayat kredit semua peminjam diperiksa, jadi Anda siap menghadapinya. Keterlambatan pembayaran, litigasi dengan bank lain, hutang yang belum dibayar atau dilunasi sebagian dengan probabilitas 99,9% akan menyebabkan lembaga keuangan menolak memberikan pinjaman hipotek kepada Anda.

Mengoreksi riwayat cukup sederhana.

Pertama, Anda harus melunasi semua hutangnya.

Kedua, Anda harus mengajukan pinjaman mikro di beberapa bank atau organisasi keuangan mikro dan melunasinya lebih cepat dari jadwal.

Ketiga, “ace in the hole” adalah adanya agunan, misalnya apartemen/rumah orang tua atau peralatan yang Anda serahkan kepada bank sebagai jaminan.

Ini akan meningkatkan kepercayaan Anda dan menegaskan keseriusan niat Anda. Meskipun properti yang dibeli bertindak sebagai jaminan, asuransi tambahan tidak akan merugikan bank.

Kondisi dan program bank yang berbeda

Andalkan pinjaman perumahan hipotek di Rusia tanpa jumlah yang rapi, yang segera Anda berikan ke bank sebagai uang muka. Besaran pembayaran berbeda-beda di semua lembaga keuangan, namun kami dapat mengatakan dengan yakin bahwa prinsip “semakin banyak, semakin baik” berfungsi dengan sempurna di sini.
Mari kita lihat indikator umum program KPR:

1. Uang muka – rata-rata 20%;
2. Jumlah – mulai 100 ribu;
3. Durasi – dari 12 bulan hingga 30 tahun;
4. Suku bunga – mulai 10,5% per tahun.

Hipotek negara, yang mencakup sebagian dari tingkat bunga, diterbitkan oleh Bank Tabungan Rusia dengan tingkat bunga 11,4% per tahun, dan Tinkoff Bank akan menyediakan dana mulai 10,5% per tahun. Jumlahnya juga berbeda - dalam kasus pertama Anda dapat mengandalkan hingga 3,2 juta rubel, dalam kasus kedua - hingga 100 juta rubel.

Tentu saja, tawaran TinkoffBank lebih menguntungkan peminjam dibandingkan program Bank Tabungan. Harap dicatat bahwa hampir semua bank tidak menunjukkan tingkat bunga hipotek yang tepat. Besarnya kelebihan pembayaran tergantung banyak faktor dan setiap bank memiliki kriterianya masing-masing. Untuk menerima tingkat bunga minimum, peminjam harus memiliki riwayat kredit yang sempurna, membayar uang muka dalam jumlah besar, dan memiliki paket dokumen yang lengkap.

Tarifnya secara langsung tergantung pada kelebihan pembayaran hipotek. Misalnya, B&N Bank siap memberikan pinjaman sebesar 13,5% per tahun, dan BystroBank sebesar 31% per tahun. Jika Anda harus membayar sekitar 100 ribu rubel setahun, maka Anda akan membayar 13.500 rubel di samping jumlah pinjaman pokok ke lembaga keuangan pertama, dan 31.000 rubel ke lembaga keuangan kedua. Pada saat yang sama, BystroBank memberlakukan persyaratan yang lebih lunak bagi peminjam, tidak menetapkan jumlah minimum uang muka dan siap bekerja dengan paket dokumen minimum.

Organisasi keuangan yang tidak memiliki uang muka atau minimal (dari 10%) mengeluarkan pinjaman dengan tingkat bunga yang lebih tinggi, dan, sebagai suatu peraturan, dukungan negara tidak berlaku untuk pinjaman tersebut.

Biaya hipotek tambahan

Selain uang muka, sulit membayangkan pinjaman hipotek perumahan di Rusia tanpa biaya tambahan:

• Komisi untuk mengeluarkan pinjaman adalah pembayaran satu kali, yang jumlahnya dapat ditetapkan secara ketat atau dihitung berdasarkan tingkat bunga;
• Komisi untuk jasa penilai real estate, serta biaya asuransi. Selain itu, banyak bank mengizinkan penolakan asuransi, sekaligus menaikkan tarif beberapa persen.

Misalnya, “BinBank” akan menambah 1,5% per tahun menjadi 13,5% ketika menolak asuransi atas kehilangan hak milik dan sekitar 3,5% ketika menolak asuransi pribadi (dan kepemilikan).

Biaya tambahan inilah yang mendorong peminjam mencari lembaga keuangan dengan uang muka minimal. Tetapi pada saat yang sama, banyak yang segera membayar sekitar 50-60% dari biaya apartemen atau rumah, yang memungkinkan mereka menerima kelebihan pembayaran minimal.

Ayo ambil keputusan sekarang juga!

Tentu saja, Anda, seperti semua peminjam lainnya, harus menghadapi banyak kesulitan saat mengajukan pinjaman. Namun, sebagai hasilnya, Anda akan mendapatkan rumah sendiri dan kesempatan untuk hidup bahagia, tanpa takut akan “perubahan mood” tuan tanah. Sebaiknya Anda memperhatikan kemungkinan pelunasan pinjaman lebih awal. Sebagian besar bank mengizinkan Anda melunasi pinjaman Anda beberapa tahun lebih awal, tetapi sebaiknya tanyakan lagi. Pelunasan hipotek lebih awal akan mengurangi kelebihan pembayaran secara signifikan.

Negara memberikan dukungannya kepada militer, pegawai sektor publik, dan keluarga muda. Anda dapat memanfaatkan kesempatan ini sebaik-baiknya untuk menurunkan suku bunga Anda.

Berikan diri Anda dan anak-anak Anda masa depan yang bahagia - mulailah memilih bank untuk mengajukan hipotek hari ini!

Semua bahan dalam kategori:

Kewajiban hipotek sering kali menimbulkan kekecewaan ketika pembayaran menjadi tidak tertahankan dan ada risiko kehilangan rumah jaminan. Timbul pertanyaan, bagaimana cara menghilangkan beban kredit tersebut. Situasinya bukannya tanpa harapan. Pilihan tindakan tergantung...

Selain pembayaran bulanan wajib, ada pembayaran lain yang terkait dengan hipotek. Kelebihan pembayaran saat pendaftaran mencapai beberapa puluh ribu rubel. Di masa depan, peminjam akan membayar lebih lagi Layanan tambahan dan tindakan yang berhubungan langsung...

Konsep “hipotek” cukup baru dan samar-samar bagi sebagian besar orang Rusia. Pinjaman hipotek dan investasi perumahan yang efektif merupakan tugas mendesak bagi Rusia saat ini. Perkembangan sistem pinjaman hipotek tidak hanya memecahkan banyak masalah sekaligus - baik sosial maupun ekonomi, tetapi juga dianggap sebagai alat penting untuk mempengaruhi situasi perekonomian negara secara keseluruhan. Tujuan pengembangan pinjaman hipotek adalah, di satu sisi, untuk meningkatkan kondisi kehidupan penduduk, dan di sisi lain, untuk merangsang permintaan di pasar real estate dan konstruksi.

Pinjaman hipotek rumah merupakan salah satu segmen utama bisnis perbankan. Keunggulan KPR cukup terlihat dan bisa dimengerti. Peminjam membeli apartemen dalam jangka waktu yang cukup singkat, membayarnya dengan mencicil jangka panjang. Dengan demikian, secara teoritis, jumlah keluarga yang mampu meningkatkan kondisi kehidupannya dapat meningkat tajam, yang merupakan insentif yang kuat bagi pengembangan pembangunan perumahan. Namun dalam praktiknya, tidak semuanya semulus teori. Saat ini, bank komersial enggan memberikan pinjaman jangka panjang kepada masyarakat, karena, karena kekhususannya, jenis pinjaman ini dalam kondisi Rusia dikaitkan dengan peningkatan risiko bagi peminjam dan pemberi pinjaman. Selain itu, regulasi regulasi kegiatan lembaga perkreditan tidak memperbolehkan pemberian pinjaman hipotek kepada warga negara dalam skala besar.

Terlepas dari kenyataan bahwa bisnis hipotek adalah arah yang benar-benar baru di Rusia modern, saat ini dasar pengembangan sistem hipotek telah terbentuk. Secara khusus, untuk mengatur hubungan mengenai gadai real estat, sumber hukum utama adalah Undang-Undang Federal “Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat)”, yang lebih diutamakan daripada ketentuan umum KUH Perdata Federasi Rusia tentang gadai. . Namun saat ini, kontradiksi dalam undang-undang Rusia masih menjadi faktor pembatas bagi perkembangan pinjaman hipotek, yang “menderita” karena lemahnya penjabaran hukum dari undang-undang yang diadopsi. Jadi, untuk menciptakan sistem pinjaman hipotek yang beroperasi secara efektif di Rusia, tidak hanya diperlukan pengetahuan profesional, tetapi juga minat nyata, pertama-tama, negara itu sendiri.

Tujuan dari pekerjaan ini adalah untuk mencerminkan prinsip-prinsip organisasi pinjaman hipotek di bank umum (menggunakan contoh CB "Agropromkredit"), menunjukkan mekanisme penerapan pinjaman hipotek dalam praktik, mengidentifikasi kekurangan, dan mengembangkan langkah-langkah yang bertujuan untuk meningkatkan pinjaman hipotek di CB "Agropromkredit" .

Sesuai dengan tujuan tersebut, perlu diselesaikan beberapa masalah:

Pelajari literatur peraturan dan karya ekonom domestik tentang pinjaman hipotek di Federasi Rusia;

Teliti pasar pinjaman hipotek di Rusia secara keseluruhan dan pasar hipotek kota di Surgut;

Penelitian tentang organisasi kegiatan hipotek di bank komersial "Agropromcredit";

Mengembangkan pendekatan metodologis untuk manajemen yang efektif meningkatkan pinjaman hipotek kepada warga negara di dalam bank komersial.

Objek penelitiannya adalah bank umum.

Subyek penelitiannya adalah pinjaman hipotek.

Dalam proses penulisan karya kualifikasi akhir, sumber-sumber berikut digunakan:

Undang-undang federal dan tindakan hukum pengaturan Federasi Rusia yang mengatur hubungan mengenai hipotek (jaminan real estat);

Penelitian ilmiah oleh para ekonom dan monografi oleh penulis dalam negeri yang mempelajari masalah perkembangan pinjaman hipotek di Federasi Rusia;

Materi Konferensi Praktis Internasional “Hipotek di Rusia”;

Materi sekolah hipotek pendidikan dan konsultasi yang dibuat di Akademi Ekonomi Nasional di bawah Pemerintah Rusia;

Materi dari bank komersial "Agropromcredit", dll.

Karya ini berisi tiga bab, daftar referensi bibliografi, dan aplikasi. Karya ditulis sebanyak 73 halaman dengan menggunakan 50 sumber literatur, dan disediakan 15 lampiran.

Perlu diperhatikan bahwa besarnya pinjaman dihitung berdasarkan rasio K/Z yang ditetapkan oleh bank, sedangkan besarnya nilai barang yang dijadikan jaminan ditentukan minimal pada dua nilai: harga jual. properti (jika apartemen dibeli di gedung baru) atau perkiraan nilai properti ini, yang ditetapkan oleh penilai (perumahan sekunder). Rasio maksimum jumlah pinjaman terhadap nilai properti (C/V) biasanya mencapai 70 - 80%.

Dari contoh di atas, kita dapat menyimpulkan bahwa dalam kondisi prosedur penjaminan yang sama, peminjam dapat menerima jumlah pinjaman maksimum untuk pembelian real estat dari Bank Tabungan. Dalam kondisi yang sama, peminjam di Agropromkredit hanya dapat mengandalkan jumlah 280.730 rubel. Seperti yang Anda lihat, faktor penting dalam hal ini adalah: jangka waktu pinjaman dan pendapatan peminjam. Dengan demikian, Bank Tabungan tidak diragukan lagi menempati posisi terdepan di pasar pinjaman hipotek, menawarkan warga kondisi yang paling menguntungkan.

1.3. Organisasi pinjaman hipotek dalam kondisi modern: model pinjaman hipotek

Karena pembentukan lembaga hipotek di Rusia pasca-revolusioner didasarkan pada pengalaman dunia, tampaknya perlu untuk menganalisis dan mengevaluasi properti konsumen dari model utama pinjaman hipotek perumahan (lihat Lampiran 1).

Ada tiga kemungkinan model pinjaman hipotek: 1) Amerika, 2) Jerman-Austria dan 3) Perancis-Inggris. Perbedaan utama antara model-model ini terletak pada entitas yang menyediakan pinjaman hipotek. Jadi, dalam model Amerika, peminjaman dilakukan oleh perusahaan pengelola khusus dengan dukungan keuangan dari negara; di Jerman-Austria - bank khusus; dalam bahasa Prancis-Inggris - bank komersial biasa.

Perlu dicatat bahwa di Rusia tidak ada bank khusus sama sekali, kecuali Delta-Credit. Model hipotek Amerika diterapkan melalui Home Mortgage Lending Agency, yang akan dibahas lebih lanjut. Dan bank komersial enggan mengambil pinjaman jangka panjang (termasuk pinjaman hipotek) karena kurangnya modal dan sejumlah alasan lain (kurangnya personel yang memenuhi syarat yang mampu mengelola risiko; rendahnya profitabilitas, dll.). Jika bank akan melakukan hipotek, maka bank tersebut harus terlebih dahulu mengambil lisensi universal, dan kemudian menolak layanan lisensi yang “tidak perlu”. Anda tentu saja dapat mempertahankan lisensi universal, tetapi bank wajib memantau solvabilitas peminjam dan kondisi agunannya setiap tahun. Dan jika pinjaman hipotek diterbitkan dalam jumlah besar, bank akan terkubur di bawah tumpukan dokumen - hipotek memakan waktu lama, agunan mahal, sehingga peningkatan biaya administrasi tidak dapat dihindari.

Menurut para ahli di kondisi modern Ada hingga dua lusin model hipotek di Rusia. Hal ini sebagian besar disebabkan oleh fakta bahwa daerah memiliki pendekatannya sendiri dalam memecahkan masalah perumahan dan mengembangkan pinjaman hipotek. Oleh karena itu, muncullah apa yang disebut program “hipotek semu”, yang didasarkan pada pembiayaan anggaran. Hal ini tentu menghambat kemajuan yang progresif. Namun, bisnis hipotek secara bertahap mendapatkan momentum, berkembang ke arah berikut:

1. Model pertama adalah model “terpotong-terbuka”.

Aktivitas bank, yang diuraikan dalam kerangka model ini, terutama meluas ke pasar pinjaman primer di tingkat “peminjam bank”. Skenario menurutnya murni pasar dan tidak memerlukan organisasi apa pun ya tindakan atau permulaan tindakan administratif proteksionis terhadapnya.

Kesederhanaan pengorganisasian pinjaman hipotek berdasarkan model ini telah menyebabkan penerapan praktisnya yang luas di banyak negara Barat (Inggris Raya, Prancis, Spanyol, Inggris, Israel, dll.). Di AS, misalnya, pinjaman semacam itu menyumbang sekitar 80% dari pinjaman hipotek yang diterbitkan saat ini di negara ini.

Gambaran berbeda terlihat di Rusia. Lemahnya sistem perbankan dalam negeri menyebabkan kecilnya skala KPR tersebut. Pertama-tama, hal ini disebabkan oleh ketidaksiapan yang jelas (tingkat manajemen risiko yang cukup rendah ketika bekerja dengan individu) dan kurangnya minat bank untuk mengembangkan hubungan hipotek, yaitu. dalam jangka panjang. Volume transaksi perbankan dalam model ini juga sangat dibatasi oleh tingginya biaya pinjaman hipotek yang diberikan di bawahnya (suku bunga pinjaman yang tinggi dan pengalihan semua biaya ke dalamnya, yang signifikan, kepada peminjam), sebagai akibat dari yang bagi sebagian besar calon konsumen mereka Secara keseluruhan, karena alasan di atas, mereka tidak menarik.

2. Model kedua adalah “model hipotek dua tingkat Amerika”, yang didasarkan pada penggunaan model terbuka yang diperluas untuk reproduksi bisnis hipotek.

Model pinjaman hipotek ini merupakan skema hipotek klasik yang banyak digunakan di Amerika Serikat. Model Amerika tidak hanya bergantung pada pasar hipotek primer, namun juga pada pasar hipotek sekunder, dimana dana diterima melalui mekanisme yang tepat dari investor jangka panjang (lihat Lampiran 2). Inti dari model pinjaman hipotek dua tingkat adalah bahwa klaim utama atas pinjaman hipotek dibentuk menjadi kumpulan dan dibiayai kembali oleh operator hipotek khusus (agensi) di pasar pinjaman hipotek sekunder melalui penerbitan dan peredaran obligasi. Dengan demikian, ciri model ini adalah pemisahan bank kreditur dan sumber dana (penerbit surat berharga berbasis hipotek).

Konsep model Amerika lebih disukai di tingkat federal. Untuk melaksanakan dan mengembangkan program ini, Badan Pinjaman Hipotek Perumahan (AHML) dibentuk pada tahun 1997, dan anggaran federal mencakup jaminan atas surat berharga yang diterbitkan oleh Badan tersebut. Saat membuat AHML, pengalaman membuat dan mengoperasikan struktur analognya di AS - Asosiasi Hipotek Nasional Federal (Fannie Mae) sebagian besar digunakan. Badan ini dibuat dalam bentuk terbuka perusahaan saham gabungan, di mana Pemerintah Federasi Rusia adalah pemegang saham tunggal. Bentuk organisasi ini dipilih karena memungkinkan Badan, sebagai perusahaan independen, untuk menerapkan kebijakan yang cukup fleksibel, sekaligus memberikan jaminan tertentu kepada Pemerintah Federasi Rusia untuk perlindungan investasinya di perusahaan ini.

Dari lembaga hipotek daerah, yang paling dekat dengan penerapan skema ini adalah Badan Hipotek Regional Irkutsk (IRIA), yang bersama dengan bank dan perusahaan asuransi, mengembangkan skema pinjaman hipotek yang mencakup elemen wajib - pembiayaan kembali pinjaman.

Bagi sebagian besar orang Rusia yang tertarik untuk memperbaiki kondisi kehidupan mereka, pinjaman hipotek menjadi tidak dapat diakses karena biayanya yang tinggi. Tidak mungkin membuat pinjaman ini lebih mudah diakses oleh masyarakat luas selain dengan mengkompensasi sebagian harga pinjaman dengan pinjaman pemerintah. Oleh karena itu, kita dapat menyimpulkan bahwa potensi skala pinjaman dalam model ini tidak signifikan.

3. Model ketiga adalah “model hipotek tingkat tunggal Jerman”.

Sebagai alternatif dari model pinjaman hipotek “Amerika”, Rusia mencoba menciptakan sistem simpan pinjam (SLC) yang serupa dengan yang diadopsi di Jerman. Sumber dana untuk pinjaman hipotek adalah simpanan yang ditunjuk di lembaga kredit khusus. Penyimpan mempunyai kewajiban untuk menyetorkan sejumlah uang tetap setiap bulan ke dalam simpanan target untuk jangka waktu tertentu dengan tingkat bunga yang jauh lebih rendah dari rata-rata pasar. Setelah akhir periode akumulasi, setelah menabung sekitar setengah dari dana yang dibutuhkan untuk membeli apartemen, ia menerima pinjaman untuk paruh kedua dana tersebut, juga dengan tingkat bunga yang lebih rendah dari rata-rata pasar. Dana yang diberikan investor SSC digunakan untuk mengeluarkan pinjaman kepada pendahulunya yang telah menyelesaikan masa akumulasi.

Dalam model ini, lembaga kredit memberikan pinjaman hipotek terutama melalui simpanan rumah tangga, dalam dua versi:

- skema “tertutup” (tabungan kontraktual), di mana pemberian pinjaman hipotek kepada peminjam dilakukan dari dana yang diinvestasikan oleh calon nasabah, yang saat ini berada pada tahap akumulasi, pada simpanan yang ditargetkan. Skema ini dicirikan oleh spesialisasi lembaga kredit - koperasi simpan pinjam, bank tabungan konstruksi - dalam operasi hipotek (yang, sebagai suatu peraturan, diabadikan dalam undang-undang);

- Skema “terbuka” (deposito-kredit): pinjaman hipotek dengan mengorbankan tabungan yang tidak terkait. Terutama dilakukan oleh bank komersial.

Kerugian dari model pinjaman hipotek, di mana pinjaman hipotek dibiayai terutama melalui simpanan rumah tangga, pertama-tama, tingginya risiko likuiditas lembaga kredit.

Di Rusia, sebagaimana telah disebutkan, belum ada lembaga kredit khusus. Mereka digantikan oleh organisasi pengembang. Selama periode akumulasi, semua kontribusi klien dicatat sebagai penyertaan modal dalam pembangunan gedung tertentu dan diinvestasikan dalam konstruksi tersebut. Setelah selesai, klien menerima apartemen, membayar pengembang sisa biaya apartemen dalam jangka waktu yang disepakati. Karena peraturan perundang-undangan yang tidak sempurna, konflik kepentingan sering muncul antara agen penjual, pengembang, dan pemegang saham.

Model pinjaman tabungan sudah dipraktikkan di beberapa kota di Rusia. Pengalaman Moskow menunjukkan, eksperimen dalam menciptakan bank tabungan konstruksi ternyata positif: untuk 1 rubel dana kota, hampir tujuh investasi swasta tertarik.

4. Model keempat adalah “model dengan partisipasi kota” .

Skenario ini mengasumsikan inisiatif pemerintah kota untuk memastikan langkah pertama peluncuran hipotek. Skenario ini didasarkan pada aliansi pemerintah kota dengan bank yang diberi wewenang oleh mereka untuk mengembangkan hipotek. Menurut model ini, administrasi pada tahap awal memikul beban utama jaminan properti untuk memastikan penerbitan utama sekuritas, untuk tujuan ini membentuk dana jaminan dari properti kota. Logika perkembangannya adalah penggantian bertahap dana hipotek kota dengan milik pribadi ketika peminjam pertama menerbitkan hipotek dan pelepasan badan kota dari fungsi perbankan yang tidak biasa bagi mereka. Keuntungan dari skenario ini adalah peminjam dapat segera mendapatkan akses ke uang sungguhan.

Tentu saja, ini murni skenario Rusia, terkait dengan keengganan bank untuk menanggung beban organisasi dan keuangan awal yang signifikan. Model ini mungkin berhasil di beberapa kota besar yang relatif berhasil berintegrasi ke dalam lingkungan pasar dan memiliki likuiditas real estat yang memadai (St. Petersburg, Moskow, Kaliningrad, Irkutsk, Orenburg, dll.). Namun kota ini praktis tidak cocok untuk sebagian besar kota-kota Rusia pada umumnya karena kondisi keuangannya yang buruk dan pasar real estate lokal yang stagnan.

5. Model kelima adalah kegiatan investasi dan konstruksi pengembang untuk menjual perumahan dengan persyaratan hipotek.

Asal usul unsur hipotek bukan di perbankan, melainkan di bidang investasi dan konstruksi merupakan fenomena yang cukup luas di dunia. Khususnya, di Inggris dan Perancis, banyak organisasi yang sekarang bertindak sebagai asosiasi dan perusahaan hipotek berasal dari struktur yang berorientasi investasi. Di Rusia, ketika pasar real estat jenuh dan permintaan efektif akan perumahan menurun, perusahaan pengembang semakin memperhatikan berbagai bentuk penjualan rumah dengan pembayaran mencicil atau dengan pemberian pinjaman hipotek. Di Moskow saja, perumahan senilai beberapa ratus juta dolar sudah dijual setiap tahunnya dengan menggunakan skema seperti itu.

6. Model keenam adalah inisiatif investor asing.

Saat ini, terdapat minat nyata dari sejumlah investor besar Barat dalam mengatur pinjaman hipotek di Rusia. Pada tanggal 15 Mei 2004, bank komersial DeltaCredit menandatangani dua perjanjian penting yang strategis dengan investor internasional: International Finance Corporation (IFC) dan Bank Eropa untuk Rekonstruksi dan Pembangunan (EBRD). Berdasarkan perjanjian yang ditandatangani oleh para pihak, CB "DeltaCredit" menerima pinjaman investasi yang ditargetkan sebesar $40 juta, untuk jangka waktu 10 tahun, dengan tingkat bunga tetap. IFC dan EBRD menyediakan dana ini untuk pengembangan pinjaman hipotek perumahan di Rusia.

Bagi bank asing, prospek memasuki pasar hipotek Rusia dikaitkan dengan adaptasi skema dan teknologi yang dikembangkan dengan baik untuk layanan pelanggan perbankan dalam kerangka hipotek dengan kondisi Rusia. Adapun harga yang harus dibayar dalam bentuk bagian keuntungan dari margin yang diterima bank asing akan terlihat seperti kerugian yang tidak seberapa dibandingkan dengan dampak sosial-ekonomi positif yang dicapai melalui peluncuran pinjaman hipotek.

Jadi, dari semua model pinjaman hipotek yang disajikan untuk Rusia, dengan sistem keuangannya yang tidak stabil, yang paling cocok adalah model hipotek seimbang yang otonom berdasarkan prinsip operasi simpan pinjam. Prinsip ini telah membuktikan kelayakannya di negara kita dalam kegiatan berbagai dana bantuan bersama, dalam masyarakat kredit bersama dan serikat simpan pinjam pra-revolusioner, dan di luar negeri dalam hasil yang mengesankan dari berfungsinya sistem tabungan konstruksi Jerman. Sejauh ini, penciptaan dan pengoperasian sistem penghematan konstruksi belum ditetapkan di tingkat legislatif Federasi Rusia, model ini tidak tersebar luas di Rusia. Tapi ini adalah salah satu yang paling menjanjikan. Untuk berkembangnya penyaluran kredit KPR secara masif pada tahap awal pelaksanaan program, diperlukan dukungan dari instansi pemerintah.

1.4. Risiko aktivitas hipotek

Pinjaman hipotek, terutama dalam kondisi realitas Rusia, dikaitkan dengan banyak risiko, yang masalah pengelolaannya masih jauh dari sepenuhnya diselesaikan secara hukum, termasuk ketentuan peraturan. Hal ini merupakan faktor penting dari sudut pandang perkembangan kegiatan lembaga perkreditan di pasar hipotek. Dalam melakukan transaksi hipotek, kemungkinan timbulnya risiko bagi kedua belah pihak: baik pemberi pinjaman maupun peminjam. Mari kita pertimbangkan secara rinci risiko subyek kegiatan hipotek dan peraturannya.

Pinjaman bank (termasuk pinjaman hipotek) dikaitkan dengan risiko perbankan yang umum: risiko kredit (potensi kerugian jika peminjam tidak melakukan pembayaran), risiko hilangnya likuiditas (karena sulitnya memperoleh uang tunai dengan menjual aset pada harga pasar atau mendekati harga pasar). mereka), risiko suku bunga (jika penyesuaian suku bunga aset dan liabilitas terjadi pada interval yang tidak sama atau didasarkan pada penggunaan indeks yang berbeda), risiko mata uang (jika pinjaman diberikan dalam rubel, dan sumber daya kredit ditarik dalam mata uang asing) , dll.

Seperti yang ditunjukkan oleh praktik perbankan, tingkat pengaruh berbagai jenis risiko terhadap aktivitas perbankan adalah sebagai berikut: (Waktu historis MN 11/09/2004)

· Risiko kredit - 70%;

· Risiko likuiditas - 25%;

· Risiko pasar (risiko suku bunga) - 5%.

Penetapan persyaratan yang seragam untuk mengatur kegiatan bank ditentukan oleh sifat risiko ini - risiko tersebut sama dalam pelaksanaan operasi perbankan dan tidak bergantung pada entitas yang terlibat dalam pelaksanaannya.

Pengaturan risiko ini dilakukan berdasarkan peraturan Bank Rusia. Peraturan regulasi kegiatan lembaga perkreditan, pertama-tama, mengejar tujuan tertentu hukum federal“Tentang Bank Sentral Federasi Rusia (Bank Rusia)” - menjaga stabilitas sistem perbankan dan melindungi kepentingan deposan dan kreditur lembaga kredit. Namun pada saat yang sama, undang-undang tersebut tidak memberikan hak kepada Bank Rusia untuk ikut campur dalam kegiatan operasional lembaga kredit.

Sesuai dengan Seni. 73 Undang-undang ini, Bank Rusia berhak menetapkan standar dan metode yang berbeda untuk menghitungnya berdasarkan jenis lembaga kredit.

Pada saat yang sama, Undang-Undang Federal “Tentang Bank dan Aktivitas Perbankan” hanya mendefinisikan bank (yang memiliki hak untuk melaksanakan seluruh rangkaian layanan perbankan) dan organisasi kredit non-bank (yang memiliki hak untuk melakukan operasi perbankan tertentu). ).

Oleh karena itu, standar wajib yang berbeda ditetapkan untuk bank - Instruksi Bank Rusia tanggal 1 Oktober 1997 No. 1 “Tentang tata cara pengaturan kegiatan bank” (selanjutnya disebut Instruksi No. 1) (sebagaimana telah diubah); organisasi kredit non-bank yang melakukan operasi penyelesaian - Peraturan Bank Rusia tanggal 08.09.1997 No. 516 "Tentang peraturan kehati-hatian terhadap kegiatan organisasi kredit non-bank yang melakukan operasi penyelesaian dan organisasi penagihan" dan organisasi kredit penyimpanan non-bank - Peraturan Bank Rusia tanggal 21 September 2003 No. 153-P “Tentang ciri-ciri pengaturan kehati-hatian terhadap kegiatan lembaga perkreditan bukan bank yang menyelenggarakan kegiatan simpanan dan perkreditan (Peraturan No. 153-P).

Organisasi kredit memberikan pinjaman kepada peminjam dengan mengorbankan dana yang dikumpulkan dari deposan dan kreditor, yang dapat bersifat legal dan individu.

Tata cara pelaksanaan operasional penyediaan (penempatan) dana kepada nasabah oleh lembaga perkreditan (termasuk penerbitan pinjaman) ditetapkan oleh Peraturan Bank Rusia No. 54-P tanggal 31 Agustus 1998 “Tentang tata cara pelaksanaan penyediaan (penempatan) dana oleh lembaga perkreditan dan pengembaliannya (pelunasan) )" (sebagaimana diubah pada tanggal 5 Desember 2004 No. 205-P).

Untuk melindungi kepentingan deposan dan kreditor lembaga kredit, Bank Rusia telah menetapkan persyaratan, yang kepatuhannya oleh lembaga kredit memastikan manajemen risiko kredit yang memadai, terlepas dari status hukum peminjam, karena risiko kredit (risiko kerugian finansial karena tidak dilunasinya atau pengembalian dana yang tidak tepat waktu oleh peminjam ke bank) timbul ketika memberikan pinjaman kepada peminjam mana pun. Persyaratan tersebut termasuk wajib standar ekonomi yang ditetapkan dengan Instruksi No. 1, Peraturan No. 153-P:

rasio kecukupan ekuitas (modal) (N1);

Standar risiko kredit maksimum untuk satu peminjam atau sekelompok peminjam terkait (N6);

Ukuran maksimum risiko kredit besar (H7);

Jumlah maksimum risiko per peminjam – pemegang saham bank (H9);

Jumlah maksimum pinjaman yang diberikan bank kepada orang dalamnya (N10).

Dalam mengatur risiko kredit, lembaga kredit mengandalkan Instruksi Bank Rusia No. 62a tanggal 30 Juni 1997 “Tentang tata cara pembentukan dan penggunaan cadangan untuk kemungkinan kerugian pinjaman” (selanjutnya Instruksi No. 62a). Dengan Instruksi ini, Bank Rusia, untuk memastikan kondisi yang stabil bagi kegiatan keuangan lembaga kredit, menetapkan persyaratan bagi lembaga kredit untuk membentuk cadangan untuk kemungkinan kerugian atas pinjaman dan hutang yang setara. Persyaratan ini ditetapkan dengan mempertimbangkan tingkat risiko kredit, dan tidak tergantung pada jenis atau kategori peminjam (perorangan atau badan hukum, organisasi yang termasuk dalam sektor ekonomi, yang pengembangannya diakui sebagai prioritas negara atau wilayah tertentu).

Instruksi Nomor 62a, untuk membentuk cadangan kemungkinan kerugian pinjaman (selanjutnya disebut RLP), menetapkan kriteria formal untuk menilai risiko kredit atas pinjaman yang diberikan, yang meliputi: ada atau adanya tunggakan pembayaran pokok utang dan/ atau bunga; jumlah perpanjangan pinjaman dengan perubahan dan/atau tanpa perubahan syarat-syarat perjanjian; kualitas asuransi. Pada saat yang sama, prioritas ketika mengklasifikasikan pinjaman yang diberikan dan menilai risiko kredit adalah kondisi keuangan peminjam, kemampuannya untuk membayar kembali jumlah pokok utangnya dan membayar bunga, komisi, dan pembayaran lain yang disepakati secara kontrak kepada lembaga kredit. RVPS dibentuk untuk setiap pinjaman yang diterbitkan, dan besaran pemotongannya tergantung pada klasifikasi pinjaman sesuai dengan kelompok risiko.

Tampaknya tepat untuk menarik perhatian pada fakta bahwa Bank Rusia telah mengembangkan dan menyampaikan kepada lembaga kredit Penjelasan Resmi No. 8-OR tanggal 24 Januari 2003 “Tentang Penerapan Aturan Pemeliharaan akuntansi di lembaga kredit yang berlokasi di wilayah Federasi Rusia, tertanggal 18 Juni 1997 No. 61 ketika melakukan pinjaman hipotek dan operasi dengan hipotek." Saat ini, pekerjaan sedang dilakukan untuk mempersiapkan rancangan penjelasan Bank Rusia tentang masalah tersebut penilaian risiko keuangan yang timbul dalam hal perolehan hipotek oleh lembaga kredit , dengan analogi dengan risiko kredit, yang cadangan kerugian pinjamannya dibentuk sesuai dengan Instruksi No. 62a.

Perlu dicatat bahwa kepatuhan lembaga kredit terhadap Instruksi No. 62a dan No. 1 sampai batas tertentu tidak memungkinkan pelaksanaan program hipotek dalam skala yang lebih besar. Mengingat hal ini, Bank Sentral Federasi Rusia mengembangkan rancangan Instruksi No. 62a dan No. 1, yang memperkenalkan sejumlah perubahan signifikan. Instruksi baru ini akan mulai berlaku pada tanggal 1 Agustus 2004.

Oleh karena itu, sesuai dengan Instruksi No. 62a edisi baru, untuk meningkatkan minat bank umum dalam menerbitkan pinjaman hipotek dan untuk menilai risiko kredit secara memadai, pendekatan terhadap kriteria posisi keuangan peminjam telah diubah. Mulai saat ini, risiko kredit akan dinilai berdasarkan lima kategori kualitas (dalam versi Instruksi saat ini terdapat empat kelompok risiko).

Edisi baru Instruksi No. 1 tidak memuat sejumlah standar wajib (N8, N9, N11, N11.1, N14), mengatur perubahan tata cara penghitungan rasio likuiditas, nilai rasio likuiditas saat ini (N3 ) dikurangi menjadi 50% (dalam versi Instruksi N3 saat ini sebesar 70%) dan mewajibkan bank untuk mematuhi standar wajib setiap hari (dalam versi Instruksi saat ini - setiap bulan).

Risiko yang dihadapi bank ketika memberikan pinjaman hipotek tetap tinggi. Dan sistem biro kredit, yang memungkinkan pengurangan risiko dengan memperoleh informasi yang diperlukan tentang kelayakan kredit peminjam, masih dalam tahap awal di Rusia. Oleh karena itu, untuk mengelola risiko, bank saat ini menggunakan cara-cara sebagai berikut:

1. Penilaian kelayakan kredit peminjam;

2. Mengurangi jumlah pinjaman yang diberikan kepada satu peminjam;

3. Menarik agunan;

4. Pembayaran uang muka pinjaman;

5. Asuransi risiko kredit.

Ketika melakukan kegiatan hipotek, peminjam menanggung risiko properti dan risiko kehilangan atau pengurangan pendapatan. Dalam hal ini yang dimaksud dengan risiko subproperti adalah risiko kehilangan dan kerusakan terhadap obyek hipotek.

Risiko properti peminjam disebabkan oleh situasi berikut:

1) Pembangunan rumah dihentikan karena... pengembang (debitur) tidak mampu menyediakan pembiayaan yang cukup untuk menyelesaikan konstruksi (tidak mungkin menarik investor dalam jumlah yang cukup, kesalahan atau faktor yang tidak diperhitungkan dalam proyek, masalah tambahan yang muncul selama konstruksi, dll).

2) Kebangkrutan debitur.

3) Rumah yang dibangun tidak layak huni (retak akibat erosi tanah, faktor sanitasi, dll).

4) Debitur melarikan diri bersama penanaman modalnya;

5) Terjadinya keadaan lain yang tidak terduga yang dapat menghalangi Anda untuk menjadi pemilik rumah.

Risiko kehilangan atau berkurangnya pendapatan dapat timbul jika peminjam sakit, kehilangan kemampuan bekerja, kehilangan pekerjaan (misalnya, kebangkrutan organisasi tempat klien bekerja) dan keadaan lainnya.

Untuk mengurangi risiko peminjam, asuransi - properti dan pribadi - adalah jalan keluar dari situasi ini. Saat ini, peminjam, atas kebijakannya sendiri, secara sukarela, dapat mengasuransikan:

1) obyek jaminan terhadap resiko kehilangan dan kerusakan;

2) nyawa dan kesehatan Anda, hilangnya kemampuan untuk bekerja selama seluruh jangka waktu perjanjian hipotek;

3) risiko hilangnya hak kepemilikan atas real estate yang dibeli dengan menggunakan dana pinjaman hipotek oleh peminjam;

4) tanggung jawab perdata peminjam atas pemenuhan kewajiban yang tidak tepat berdasarkan perjanjian pinjaman dan perjanjian hipotek.

Sebagian besar bank, ketika menyelesaikan transaksi hipotek, memasukkan klausul asuransi risiko yang disebutkan di atas dalam perjanjian hipotek sebagai syarat wajib. Meskipun hal ini memerlukan biaya tambahan bagi peminjam (tarif asuransi berkisar antara 0,4-5% dari jumlah pinjaman tergantung pada jenis asuransi), hal ini memungkinkan para pihak untuk menutupi kemungkinan kerugian jika terjadi peristiwa yang diasuransikan. Selain itu, fenomena ini mendorong peminjam untuk bekerja untuk mendapatkan penghasilan tambahan. Kelak, ketika melakukan transaksi hipotek, asuransi jiwa dan cacat, asuransi apartemen dan asuransi atas risiko hilangnya hak milik pemilik properti (jaminan) akan menjadi bagian yang tidak terpisahkan dari syarat-syarat perjanjian hipotek dalam praktiknya. dari semua lembaga kredit.

Bab 2. Penyelenggaraan kegiatan hipotek di CB "Agropromcredit"

2.1. Ciri-ciri umum CB “Agropromcredit”

Bank Umum Saham Gabungan "Agropromcredit" terdaftar dalam bentuk Perusahaan Saham Gabungan Tertutup dengan modal dasar 150 juta rubel. CB "Agropromcredit" (selanjutnya disebut Bank) adalah Bank yang berwenang untuk melayani program dan proyek bersama yang dilaksanakan oleh pemerintah wilayah Tyumen dan OJSC Gazprom berdasarkan perjanjian kerjasama tanggal 22 Januari 2004. Selain itu, Bank terpilih sebagai bank resmi OJSC Gazprom di wilayah Tyumen untuk melayani arus keuangan dan proyek keuangan perusahaan industri gas.

Selain perusahaan industri gas, CB "Agropromcredit" menyediakan berbagai layanan perbankan kepada perusahaan di sektor perekonomian nasional lainnya yang memiliki kepentingan kabupaten dan kota. Selain melayani badan hukum, Bank juga aktif bekerja sama dengan penduduk kota dan wilayah.

Saat ini Agropromkredit menempati posisi yang kuat di pasar jasa keuangan di wilayah Tyumen. Menurut data pada 1 Maret 2003, Bank ini termasuk di antara 300 bank Rusia terbesar dalam hal modal ekuitas dan menempati posisi ke-206. Di antara 33 bank di wilayah Tyumen, Agropromkredit berada di peringkat ke-6 dalam hal modal ekuitas. Pada 1 Januari 2004, dana Bank sendiri berjumlah 228 juta rubel (lihat Lampiran 7).

Reputasi sebagai mitra bisnis yang handal dan aktif memungkinkan Agropromkredit mencapai pertumbuhan signifikan di seluruh bidang usahanya pada tahun 2005. Secara umum, aset bersih Bank meningkat 1,9 kali lipat dan berjumlah 2.600,2 juta rubel pada 1 Januari 2004. (lihat Lampiran 8).

Ketika menempatkan sumber daya, Bank menganut kebijakan tradisionalnya yaitu mendiversifikasi portofolio asetnya dan kombinasi optimal antara likuiditas, risiko, dan profitabilitas.

Oleh karena itu, selama 10 tahun bekerja berkualitas tinggi, Agropromkredit telah menempati ceruk tersendiri di pasar layanan perbankan. Saat ini Bank adalah salah satu lembaga perbankan Surgut yang paling sukses.

Layanan yang diberikan oleh Bank dan kualitasnya memenuhi persyaratan paling modern dan memungkinkan kami untuk sepenuhnya menyadari kebutuhan luas nasabah bank.

Saat ini Agropromkredit menyediakan hampir seluruh rangkaian layanan dan rangkaian operasi yang dilakukan oleh bank universal di Rusia. Bank menawarkan kliennya berbagai layanan perbankan dalam rubel dan mata uang asing:

· Layanan penyelesaian dan tunai (membuka rekening, memelihara rekening dalam rubel dan mata uang asing, melakukan pembayaran ke bank lain, menerima dan menarik uang tunai dari rekening, pembayaran dokumenter dalam rubel dan mata uang asing: letter of credit, penagihan).

· Operasi simpanan (menarik dana gratis dari badan hukum dan individu untuk simpanan dalam rubel dan mata uang asing).

· Operasi kredit (pinjaman jangka pendek, pembukaan jalur kredit, pinjaman giro dalam bentuk cerukan, pinjaman konsumen, pinjaman hipotek, pinjaman mobil).

Bank melakukan banyak pekerjaan dalam memberikan pinjaman kepada individu. Pada tahun 2005, Agropromkredit memberikan pinjaman kepada individu (termasuk pengusaha perorangan) sebesar 330,4 juta rubel. (pada tahun 2004 -144,9 juta rubel), termasuk dalam mata uang asing sebesar 22,6 juta rubel. (pada tahun 2004 -7,8 juta rubel). Biasanya, hal ini disebabkan oleh peningkatan kesejahteraan penduduk. Menurut lembaga RBC, pada bulan April 2004 Agropromkredit menduduki peringkat ke-55 dalam peringkat 100 bank terkemuka terbesar di pasar pinjaman konsumen Rusia.

Perhatian terbesar diberikan pada pengembangan produk pinjaman baru. Dengan demikian, arah baru dalam kegiatan Bank adalah pinjaman cerukan kepada perorangan.

Agunan pinjaman bisa kendaraan, peralatan, inventaris, real estate, saham OJSC Gazprom, wesel, mata uang asing ditempatkan pada rekening di CB Agropromcredit, jaminan pihak ketiga, hak milik.

· Transaksi dengan sekuritas (pembelian dan penjualan tagihan, saham, obligasi, layanan perantara kepada nasabah di berbagai segmen pasar, pengelolaan perwalian dana nasabah).

· Penerbitan dan pelayanan kartu plastik (CB "Agropromcredit" menerbitkan kartu plastik bank dari sistem pembayaran Rusia "Union Card" dan sistem pembayaran internasional "Visa", "Diner Club", "Master Card"; proyek gaji). Saat ini ada sekitar 40.000 klien kartu. Bank memiliki jaringan ATM dan terminal yang luas.

· Implementasi transfer uang cepat. Saat ini, semakin banyak orang yang lebih memilih melakukan transfer uang melalui bank karena urgensi dan kenyamanannya. Agropromkredit menawarkan untuk menggunakan sistem transfer uang mendesak “Money gram”, “Aval”, “Uang pribadi”, “Kartu Union”. Terjemahan tercepat membutuhkan waktu 10 menit, yang lain 30-40 menit (termasuk dokumen), “Aval” sejauh ini membutuhkan waktu 1,5-2 hari.

Dari segi struktur organisasi, kegiatan Agropromkredit didasarkan pada apa yang disebut struktur kepengurusan divisi, berdasarkan prinsip fungsional dimana kelompok divisi (divisi) Bank mengkhususkan diri pada jenis produk perbankan. Ketika membangun struktur manajemen seperti itu, divisi biasanya dibagi menjadi pendapatan (pusat laba) dan pengeluaran (pusat biaya). Kepala divisi pendapatan atau kelompok divisi yang membentuk satu pusat laba diberi wewenang yang diperlukan untuk merencanakan kegiatan divisi yang dikendalikan dan membuat keputusan manajemen yang diperlukan. Pada saat yang sama, mereka bertanggung jawab atas hasil keuangan unit yang mereka kelola.

Divisi pembelanjaan memberikan pelayanan terhadap divisi profit center, serta menjalankan fungsi manajemen umum yang berada di bawah pengelolaan Bank.

Struktur manajemen divisi memungkinkan untuk memastikan ketergantungan yang lebih besar dari remunerasi material karyawan divisi bank pada hasil keuangan yang dicapai oleh divisi mereka, yang merangsang efisiensi tinggi kerja keras mereka. Pada saat yang sama, duplikasi fungsi divisi tertentu mungkin terjadi, dan divisi mungkin mengembangkan keinginan untuk mencapai tujuan jangka pendek dan memperoleh keuntungan cepat, yang mungkin tidak sesuai dengan tujuan kebijakan jangka panjang bank.

Kegiatan Agropromkredit diatur dan dikendalikan oleh rapat umum pemegang saham (peserta), yang merupakan badan pengurus tertinggi bank, dan di sela-sela rapat oleh dewan bank yang dipilih pada rapat konstituen. Rapat Umum Pemegang Saham diadakan setiap tahun untuk mempertimbangkan hal-hal berikut:

Perubahan Piagam dan modal dasar;

Pemilihan dewan bank;

Persetujuan hasil kinerja tahunan;

Pembagian keuntungan bank;

Penciptaan, reorganisasi dan likuidasi anak perusahaan bank,

serta pertimbangan beberapa hal penting lainnya dalam kegiatan bank yang diatur oleh undang-undang dan piagam bank.

Dewan direksi (dewan pengawas) yang dipilihnya, termasuk wakil-wakil pemegang saham bank, bertanggung jawab kepada rapat umum. Fungsi utama dewan direksi adalah pengembangan strategi dan kebijakan bank, pemilihan manajer senior bank yang memenuhi syarat, memastikan kendali atas kegiatan bank, dan melindungi kepentingan pemegang saham bank.

Badan manajemen eksekutif adalah dewan bank, dipimpin oleh Ketuanya. Wakil Ketua Dewan terkait bertanggung jawab atas departemen pusat (perencanaan dan analitis, sektor penilaian risiko) dan departemen komersial, yang kegiatannya terkait dengan menghasilkan pendapatan, serta cabang bank.

Badan penasehat dewan bank adalah komite kredit , dibuat dengan tujuan untuk mengoptimalkan portofolio investasi pinjaman Bank dan meminimalkan risiko yang muncul. Komite Kredit dibentuk dalam dua komposisi yaitu komposisi besar dan komposisi kecil. Kekuasaan mereka ditentukan dalam Peraturan “Tentang Komite Kredit CB Agropromcredit”.

Dengan demikian, kompetensi sebagian besar komite kredit meliputi:

Penyusunan prosedur dan mekanisme pelaksanaan kebijakan perkreditan;

Pengambilan keputusan untuk mengeluarkan pinjaman dalam jumlah besar;

Menetapkan batasan bagi cabang untuk melakukan kegiatan operasional perkreditan;

Koordinasi dan persetujuan langkah-langkah untuk menangani pinjaman bermasalah; dll.

Sebuah komposisi kecil dari komite kredit dibentuk untuk menyelesaikan masalah-masalah berikut:

Tentang penerbitan pinjaman besar dalam batas yang sebelumnya ditetapkan oleh komite kredit besar;

Tentang perpanjangan pertama pinjaman besar.

Struktur organisasi dan kepengurusan CB Agropromcredit disajikan pada Lampiran 9.

Spesialis dari berbagai departemen dan layanan, yang diberi wewenang khusus, mengambil bagian dalam proses peminjaman. Ini adalah upaya bersama dari spesialis departemen yang menghasilkan hasil akhir - keputusan tentang kelayakan mengeluarkan pinjaman atau menolaknya. Fungsi suatu departemen tertentu diatur dengan Peraturan departemen. Mari kita lihat lebih dekat fungsi layanan yang terlibat dalam proses peminjaman.

1. Bagian Kredit (KO):

¨ konsultasi tentang masalah pinjaman (jenis pinjaman, tujuan, syarat, tingkat bunga);

¨ mempelajari kelayakan kredit peminjam;

penilaian terhadap jenis agunan tertentu yang ditawarkan sebagai agunan (peralatan, barang dan bahan, hak milik);

¨ penilaian risiko kredit;

¨ kontrol atas kepatuhan terhadap standar ekonomi;

¨ kontrol atas pembayaran bunga dan jumlah utang tepat waktu;

¨ analisis dan pertimbangan permohonan penerbitan kembali pinjaman;

¨ melaksanakan pekerjaan menagih hutang yang telah jatuh tempo;

¨ pengembangan produk pinjaman baru;

¨ memprakarsai pertemuan komite kredit dan berpartisipasi di dalamnya.

Jika perlu, spesialis CO mengirimkan permintaan mengenai transaksi kredit ke departemen hukum, departemen informasi dan ahli, departemen perencanaan dan analitis, sektor penilaian risiko, dan juga menyiapkan perintah bagi departemen administrasi pinjaman untuk memproses transaksi kredit.

2. Bagian Administrasi Kredit (LCD):

¨ persiapan perjanjian dan dokumen peminjaman;

¨ penerbitan dan pembayaran pinjaman;

¨ perhitungan bunga;

¨ mencatat entri akuntansi;

¨ penyusunan laporan keuangan.

3. Departemen Informasi dan Keahlian (IED):

¨ mengevaluasi semua jenis agunan (kecuali surat berharga yang likuid);

¨ pengumpulan, analisis dan dokumentasi informasi tentang peminjam.

4. Bidang Penilaian Risiko (RAS):

¨ setiap bulan menyerahkan kepada PP sertifikat jumlah modal Bank pada hari pertama bulan berjalan;

¨ melakukan analisis terhadap saldo aset dan liabilitas serta memberikan rekomendasi mengenai waktu penempatan aset.

5. Departemen Perencanaan dan Analisis (PAO):

¨ pengendalian atas pelaksanaan pendapatan dan pengeluaran yang dianggarkan;

¨ perhitungan biaya menarik sumber daya dan profitabilitas penempatan dana bank.

6. Departemen Hukum (YO):

¨ berpartisipasi dalam pekerjaan komite kredit;

¨ mengembangkan dan mengoordinasikan rancangan kontrak standar dan non-standar;

¨ bekerja dengan pinjaman bermasalah;

¨ penyediaan layanan konsultasi.

7. Departemen Teknologi Informasi (IIT):

¨ akuntansi otomatis transaksi kredit;

¨ pengembangan perangkat lunak tambahan.

8. Departemen Pelayanan Permukiman (SDO):

¨ berpartisipasi dalam penyusunan pendapat tentang kelayakan kredit peminjam;

¨ layanan cerukan;

¨ mendebit dana dari rekening giro peminjam.

9. Departemen Pengendalian Mata Uang dan Operasi Dokumenter (DC):

¨ menjalankan kontrol atas kepatuhan terhadap undang-undang Federasi Rusia mengenai masalah yang mengatur transaksi dalam mata uang asing.

10. Departemen Metodologi Proses Bisnis (BM):

¨ mengoordinasikan dokumen peraturan internal tentang produk perbankan baru.

11. Layanan Pengendalian Internal (ICS):

¨ memantau risiko yang terkait dengan pinjaman

12. Meja kas operasional (OK):

¨ mereka dapat didelegasikan oleh departemen kredit fungsi pinjaman kepada individu.

13. Penambahan kantor (SA) dan cabang bank:

¨ melakukan operasi perkreditan hanya dalam batas yang ditetapkan oleh Komite Kredit.

Dengan demikian, departemen kredit, sebagai penghubung utama dalam pemberian pinjaman, hanya dapat bekerja sama dengan departemen dan layanan Bank lainnya untuk membuat kesimpulan akhir tentang kelayakan atau sebaliknya mengeluarkan pinjaman. Karena pengambilan keputusan kredit merupakan proses yang memerlukan pemrosesan informasi yang cermat dan penilaian yang komprehensif terhadap calon peminjam, yang hanya mungkin dilakukan dengan pengetahuan para spesialis di berbagai industri.

Seperti yang Anda lihat, ketika memberikan pinjaman kepada individu, sejumlah besar divisi di bank terlibat, selain itu, jika perlu, anak perusahaan bank dapat dilibatkan. Keadaan ini menunjukkan betapa rumit dan bertanggung jawabnya prosedur penjaminan, oleh karena itu bank pada awalnya berupaya memperoleh informasi primer selengkap mungkin tentang calon peminjam, serta tentang penjamin.

2.2. Kegiatan hipotek CB "Agropromcredit"

Meskipun bisnis KPR di pasar jasa perbankan telah berkembang selama beberapa tahun, bagi Agropromkredit hal ini bisa dibilang merupakan kegiatan baru. Agropromkredit adalah bank Surgut pertama yang mulai mengerjakan pinjaman hipotek. Program pinjaman hipotek perumahan telah beroperasi di Bank sejak tahun 2004 dan merupakan kebanggaan organisasi. Kita sudah bisa menilai hasil positif pertama.

Seperti dapat dilihat dari Lampiran 10, secara umum, investasi kredit Bank meningkat hampir dua kali lipat pada tahun 2005 dan berjumlah 835,5 juta rubel, dan biasanya, pertumbuhan ini terjadi karena penerbitan pinjaman jangka panjang, khususnya pinjaman hipotek. Pinjaman jangka pendek menyumbang 48,5% (dibandingkan 77,7% pada tahun 2004), pinjaman jangka panjang – 46,9% (pada tahun 2004 hanya 21%). Lonjakan tajam dalam pinjaman jangka panjang disebabkan oleh fakta bahwa pada tahun 2004 Agropromkredit mulai bekerja sama dengan klien dalam pinjaman hipotek.

Jika kita melihat struktur portofolio pinjaman Bank pada tahun 2005 (Lampiran 11), kita akan melihat bahwa pinjaman hipotek menyumbang 9,69% - bukan angka yang buruk. Tahun lalu, Agropromkredit mengeluarkan pinjaman hipotek senilai lebih dari 90 juta rubel - tidak mungkin ada operator pasar hipotek Surgut yang dapat membanggakan hasil serupa. Bagian terbesar dalam pinjaman kepada individu jatuh pada pinjaman konsumen - 28,37% dari total struktur portofolio pinjaman. Agropromkredit juga memulai aktivitasnya dalam memberikan pinjaman kepada masyarakat untuk pembelian kendaraan pada tahun 2004, dan porsi pinjaman ini hanya sekitar 2%.

Saat ini Agropromkredit menawarkan kliennya untuk memanfaatkan pinjaman untuk membeli perumahan sebagai bagian dari program hipotek. Syarat dan ketentuan pinjaman dan semua formalitas dijelaskan di bawah ini.

Pekerjaan peminjaman dilakukan sesuai dengan strategi Bank yang ditetapkan dalam Peraturan “Kebijakan Kredit dan Investasi”.

Mekanisme peminjaman didasarkan pada prinsip-prinsip dasar berikut:

1) dasar kontrak berarti bahwa pinjaman diberikan hanya ketika kesepakatan dibuat antara para pihak - ketika perjanjian pinjaman dibuat;

2) urgensi, yaitu. pinjaman harus dilunasi dalam jangka waktu tertentu sesuai dengan kewajiban yang ditanggung peminjam;

3) pembayaran artinya bank membebankan biaya berupa bunga atas penggunaan pinjaman tersebut. Bunga adalah “harga” pinjaman.

4) pelunasan ditentukan oleh sifat pinjaman, artinya dana yang dipinjam harus dikembalikan ke bank setelah jangka waktu tertentu;

5) keamanan mengurangi risiko kerugian bank, karena agunan (salah satu metode keamanan) menjamin pengembalian dana pinjaman.

Pinjaman diberikan dengan mempertimbangkan kebijakan suku bunga Bank, jumlah modal ekuitas dan dana pinjaman, berdasarkan prinsip menyeimbangkan sumber daya yang dialokasikan dalam hal volume, syarat dan kebijakan suku bunga Bank.

Saat ini, Agropromkredit menawarkan kliennya untuk memanfaatkan pinjaman untuk membeli perumahan dalam kerangka proyek dengan ketentuan pinjaman berikut:

· Pinjaman diberikan dalam mata uang Rusia;

· Jangka waktu pemberian pinjaman hipotek sampai dengan 3 tahun;

· Pinjaman diberikan dalam jumlah tidak melebihi 70% dari biaya apartemen;

Besarnya pinjaman tergantung pada pendapatan keluarga peminjam dan dihitung berdasarkan ketentuan bahwa biaya bulanan untuk pelunasan dan pembayaran pinjaman tidak melebihi 50% dari total pendapatan keluarga (total pendapatan pasangan).

· Tingkat bunga pinjaman adalah 18% per tahun;

· Pelunasan pinjaman dilakukan dengan pembayaran bulanan yang sama, termasuk pelunasan sebagian pokok pinjaman dan bunga penggunaan pinjaman. Dengan demikian, peminjam membayar kembali pinjamannya setiap bulan dalam jumlah dan jangka waktu yang tetap (berdasarkan jumlah pinjaman dan jangka waktu penggunaan). Pelunasan pinjaman sebagian atau seluruhnya lebih awal diperbolehkan.

· Kewajiban peminjam untuk membayar kembali pinjamannya dijamin dengan jaminan atas apartemen yang dibeli dengan hasil pinjaman. Jaminan dari pasangan diterima sebagai jaminan tambahan.

· Perumahan yang dibeli oleh peminjam dengan pinjaman didaftarkan sebagai miliknya.

Untuk mendapatkan pinjaman hipotek, Anda harus melalui beberapa prosedur yang dapat dibagi menjadi beberapa tahapan sebagai berikut:

SAYA. Menerima dan memproses permohonan pinjaman, penilaian kemampuan peminjam.

Klien, untuk mendapatkan nasihat tentang persyaratan pinjaman, serta untuk melakukan analisis awal (penjaminan) terhadap kemungkinan memperoleh pinjaman, harus menghubungi Bank (atau divisi lain). Karena pengumpulan dokumen adalah tugas yang merepotkan, untuk menghemat waktu dan uang di kedua sisi, penyaringan utama klien dilakukan selama konsultasi pendahuluan.

Jika kemampuan klien – individu sesuai dengan kebutuhan, maka ia menyerahkan kepada Bank semua dokumen yang dimintanya, yaitu:

· Salinan paspor (dari kedua pasangan);

· Surat keterangan dari tempat kerja tentang rata-rata gaji bulanan selama enam bulan terakhir (dari kedua pasangan);

· Salinan catatan kerja, disertifikasi oleh departemen SDM;

· Fotokopi akta nikah;

· Fotokopi akta kelahiran anak;

· Dokumen yang mengkonfirmasi kepemilikan properti (TCP untuk kendaraan, sertifikat pendaftaran real estat, perjanjian titipan, dll.).

Selain itu, peminjam harus mengisi aplikasi - petisi (secara terpisah untuk badan hukum dan perorangan) untuk pinjaman, kuesioner - untuk perorangan, sertifikat referensi - untuk badan hukum. Semua data yang diterima diperiksa oleh layanan keamanan.

Jangka waktu peninjauan permohonan hingga delapan hari kerja sejak tanggal penerimaan dokumen lengkap.

Perlu dicatat bahwa penjaminan emisi tidak menyiratkan persetujuan pinjaman wajib dan bahwa keputusan kredit atas suatu permohonan dibuat hanya berdasarkan hasil verifikasi komprehensif atas keandalan informasi yang diberikan oleh peminjam tentang solvabilitasnya, yang dilakukan. keluar pada tahap berikutnya.

II. Penilaian kelayakan kredit peminjam.

Berdasarkan dokumen yang diserahkan, Bank menilai solvabilitas dan kelayakan kredit - kemampuan membayar kembali pinjaman yang diterima dan bunganya. Karena pinjaman ini berjangka panjang (hingga tiga tahun), dan pemberi pinjaman memerlukan jaminan pembayaran kembali pinjaman tepat waktu, oleh karena itu perlu untuk menganalisis banyak informasi yang berbeda. Kelayakan kredit peminjam dinilai dalam bidang-bidang berikut:

2.1. Analisis dokumentasi dan informasi. Memeriksa keaslian dokumen:

- laporan keuangan peminjam untuk 12 bulan sebelumnya dan pada tanggal pelaporan terakhir tahun berjalan direview;

Analisis dilakukan terhadap rasio jumlah pinjaman terhadap nilai aset peminjam untuk menentukan apakah transaksinya besar;

Kelengkapan berkas hukum peminjam dianalisis.

2.2. Analisis kegiatan keuangan dan ekonomi peminjam - badan hukum :

Analisis dinamika indikator keuangan, perubahan komposisi kualitatif aset dan liabilitas;

Analisis arus keuangan;

Analisis perputaran ekuitas;

Penilaian pemenuhan kewajiban.

2.3. Analisis kelayakan kredit peminjam - pengusaha perorangan:

Masa keberadaan dan stabilitas kegiatan keuangan dan ekonomi juga diperhitungkan peminjam;

Tujuan penggunaan dana pinjaman diperjelas;

Pilihan alternatif untuk pembayaran kembali pinjaman sedang dipertimbangkan.

2.3.1. Analisis kelayakan kredit peminjam - individu:

Informasi mengenai stabilitas pekerjaan (tempat kerja permanen setidaknya selama tiga tahun) dan perolehan pendapatan dipertimbangkan;

Prospek pekerjaan diperhitungkan;

Parameter kualitatif dipertimbangkan (misalnya, keberadaan anak di bawah umur).

2.4. Analisis riwayat kredit peminjam:

Informasi diperiksa tentang pemenuhan persyaratan perjanjian pinjaman oleh peminjam - apakah ada pembayaran yang terlambat atas jumlah total hutang selama lebih dari lima hari kalender.

2.5. Penilaian agunan:

Likuiditas agunan yang ditawarkan untuk pinjaman diperhitungkan, mis. sehingga jangka waktu pelaksanaannya tidak melebihi 150 hari sejak hari diperlukannya pelaksanaan hak gadai bagi Bank.

2.6. Analisis kepatuhan terhadap standar ekonomi:

Analisis dilakukan terhadap kemungkinan pinjaman yang diminta mempengaruhi standar ekonomi yang ditetapkan oleh Instruksi No. 1 Bank Rusia. Dalam hal kemungkinan ketidakpatuhan terhadap standar karena penerbitan pinjaman sementara pada saat yang sama kelayakan penerbitannya, departemen kredit mengajukan permintaan ke sektor penilaian risiko untuk perkiraan standar ekonomi pada akhir pelaporan. bulan:

· Modal bank (N1);

· jumlah pinjaman maksimum per peminjam atau kelompok peminjam terkait (H6);

· jumlah pinjaman maksimum per pemegang saham (jumlah maksimum pinjaman kepada pemegang saham) (H9);

· jumlah pinjaman maksimum per orang dalam (jumlah total pinjaman maksimum kepada orang dalam) (H10);

· ukuran maksimum pinjaman besar (H7).

Hasil setiap analisis disajikan oleh spesialis dari departemen yang kompeten dalam bentuk apapun. Dan hanya ringkasan dari semua hasil bagi peminjam yang memberikan kesimpulan dari spesialis di departemen kredit untuk mengeluarkan pinjaman.

AKU AKU AKU. Membuat keputusan tentang kelayakan pemberian pinjaman.

Kesimpulan departemen kredit tentang ketidaksesuaian pemberian pinjaman disepakati dengan Wakil Ketua Dewan Manajemen, yang mengawasi operasi aktif, dan diberitahukan kepada peminjam tanpa harus menjelaskan alasan penolakan.

Pertanyaan tentang kelayakan pemberian pinjaman diajukan untuk dipertimbangkan kepada badan Bank yang berwenang:

Komite Kredit;

Ketua Dewan;

Wakil Ketua Dewan I;

Wakil Ketua Dewan, mengawasi operasi aktif.

Keputusan kelayakan dilakukan dengan menandatangani permohonan pinjaman oleh orang yang berwenang.

Setelah menghitung jumlah pinjaman dan memeriksa semua informasi oleh Bank, peminjam memilih apartemen yang sesuai, dengan mempertimbangkan persyaratan pinjaman hipotek yang disepakati dengan Bank.

IV. Pendaftaran transaksi pinjaman dan pembelian apartemen.

Dalam memberikan pinjaman untuk pembelian rumah, Agropromkredit hanya bekerja sama dengan pengembang tertentu, sehingga pilihan akan terbatas pada daftar apartemen yang ditawarkan Bank kepada peminjam. Biasanya, semua apartemen yang ditawarkan Bank adalah apartemen dari pasar perdana, yaitu. di rumah baru yang sedang dibangun.

Jadi, ketika Bank membuat keputusan kredit yang tepat, peminjam memilih apartemen yang sesuai, dengan mempertimbangkan persyaratan pinjaman hipotek, dan membuat perjanjian jual beli dengan penjual. Harus dikatakan bahwa perjanjian jual beli awal dibuat agar Bank mengetahui nilai riil perumahan untuk akhirnya menentukan besarnya pinjaman yang diberikan. Peminjam membuka rekening pribadi di bank ini (menyelesaikan perjanjian pembukaan dan pemeliharaan rekening), kemudian melakukan pembayaran di muka ke rekening banknya (uang muka berdasarkan perjanjian jual beli apartemen sebesar minimal 30% dari biaya apartemen). Bank mengadakan perjanjian pinjaman dengan peminjam. Perlu dicatat bahwa sebelum Bank memberikan dana kredit kepada klien, klien menerima permohonan untuk mentransfer dana ke rekening penjual. Pengembang tidak harus mempunyai rekening di bank peminjam, namun karena mereka adalah nasabah Bank dan sudah bekerja sama selama lebih dari satu tahun, maka rekening penjual ada di Agropromkredit. Pada saat yang sama, Bank, sebagai peserta pinjaman hipotek, menjalankan fungsi tambahan sebagai penjamin kebenaran dan kemurnian hukum penyelesaian antara peminjam dan penjual apartemen.

Lampiran terlampir pada perjanjian pinjaman - jadwal pembayaran dana pinjaman (tergantung pada ukuran pinjaman dan jangka waktu penggunaan). Perjanjian pinjaman dan perjanjian pembukaan dan pelayanan rekening peminjam dibuat dalam bentuk tertulis yang sederhana. Perjanjian pinjaman mengatur syarat-syarat utama pinjaman: jangka waktu, jumlah, tingkat bunga, tujuan (atas kebijaksanaan Bank), jaminan, tata cara penerbitan dan pembayaran kembali pinjaman, hak dan kewajiban para pihak, tanggung jawab para pihak dan kondisi lain.

Setelah rumah dioperasikan, perjanjian jual beli tunduk pada pendaftaran negara wajib dengan badan yang melakukan pendaftaran negara atas hak dan transaksi real estat - Kamar Pendaftaran. Kamar Pendaftaran mendaftarkan pengalihan kepemilikan apartemen dan hipotek (gadai) tempat tinggal di lokasi properti. Dalam waktu 20 hari sejak tanggal pendaftaran, peminjam harus memberikan sertifikat pendaftaran hipotek kepada Bank.

Selain perjanjian pinjaman, peminjam mengadakan perjanjian dengan Bank tentang penjaminan hak milik (klaim) untuk menjamin pemenuhan kewajiban peminjam berdasarkan perjanjian pinjaman. Perjanjian ini dibuat setelah ditandatanganinya perjanjian jual beli antara penjual dan pembeli. Berdasarkan syarat-syarat perjanjian gadai, hak pemberi gadai (peminjam) untuk menerima kepemilikan atas rumah susun setelah selesainya pembangunan dialihkan sebagai jaminan.

Setelah mengadakan perjanjian gadai hak tagih, pemberi gadai harus memberitahukan kepada debiturnya (organisasi yang menjanjikan penyediaan rumah susun) tentang telah selesainya gadai hak, dan memberikan kepada penerima gadai (bank) persetujuan debitur atas gadai tersebut. hak berdasarkan perjanjian jual beli. Perjanjian gadai kehilangan kekuatan hukumnya pada saat pendaftaran pengalihan kepemilikan rumah susun oleh peminjam.

Apartemen yang dibeli dengan dana pinjaman dijaminkan sampai peminjam sepenuhnya memenuhi semua kewajiban berdasarkan pinjaman.

Organisasi pinjaman hipotek di CB Agropromcredit dapat direpresentasikan secara visual secara skematis (lihat Lampiran 13).

Dengan demikian, dalam proses pemberian pinjaman hipotek, para pihak mengadakan perjanjian sebagai berikut:

· Perjanjian pinjaman;

· Kontrak penjualan;

· Perjanjian tentang gadai hak milik (klaim);

· Perjanjian untuk pembukaan dan pelayanan rekening peminjam.

Skema program hipotek yang dipraktikkan oleh CB Agropromcredit memiliki kekhasan tersendiri: ketika membuat dua perjanjian independen (perjanjian jual beli, perjanjian pinjaman), berlaku aturan umum yang ditetapkan untuk hipotek berdasarkan perjanjian; bila hak peminjam atas harta tak bergerak didaftarkan pada lembaga peradilan, maka hipotek itu sah menurut hukum (perjanjian jual beli tidak harus diaktakan, didaftarkan dengan tanda pembebanan). Pengaturan ini memungkinkan peminjam untuk menghindari biaya tambahan untuk notaris dan pendaftaran negara.

Mengenai risiko kegiatan penggadaian, dalam praktiknya Bank “mengasuransikan diri” dengan menjaminkan suatu properti yang dibeli dengan dana pinjaman sebagai jaminan. Dan syaratnya adalah peminjam membayar uang muka sekurang-kurangnya 30% dari nilai pokok perjanjian hipotek. Selain itu, saat mengeluarkan pinjaman, Bank mempelajari dan memverifikasi data peminjam dengan cermat.

Seperti yang ditunjukkan oleh praktik Agropromkredit, bagian terbesar dari kelompok risiko dalam total volume utang pinjaman jatuh saya mengelompokkan“pinjaman standar” (hampir bebas risiko) - sekitar 94% pada tahun 2005. 6% sisanya didistribusikan ke tiga kelompok lainnya, dan dua kelompok terakhir merupakan kelompok minimum. Dari Lampiran 13 terlihat bahwa pada tahun 2005 pangsa kelompok risiko III terhadap total volume utang pinjaman meningkat secara signifikan (sebesar 4,28 kali) dan kelompok IV - sebesar 3,69 kali dibandingkan tahun 2004. Hal ini disebabkan adanya keterlambatan pembayaran baik utang pokok maupun pembayaran bunga, dalam hal ini yang melanggar adalah badan hukum. Sepanjang praktik pinjaman hipotek, tidak ada pelanggar jahat yang teridentifikasi di antara individu.

Skema pinjaman KPR yang disajikan di atas sekilas tidak ada kekurangannya, namun bila diterapkan dalam praktek, muncul kekurangan pada programnya, yang akan dibahas di bawah ini.

2.3. Kekurangan dan masalah sistem pinjaman hipotek di bank umum

Saat ini, situasinya adalah bank-bank komersial tidak berpartisipasi aktif dalam pinjaman hipotek jangka panjang. Hanya sedikit bank yang memiliki program pinjaman hipotek sendiri untuk warga negara dan telah mengalokasikan sumber daya keuangan yang signifikan untuk ini. Bank memiliki keinginan untuk terlibat dalam pinjaman hipotek dan memiliki pengetahuan tentang teknologi, tetapi jelas tidak ada cukup dana untuk menyelesaikan masalah penyediaan perumahan bagi penduduk di seluruh negeri. Dalam hal ini, pemerintah harus memberikan dukungan negara yang nyata kepada bank-bank yang mencoba memberikan pinjaman hipotek.

Karena faktor penentu bagi lembaga kredit adalah: profitabilitas operasi hipotek, likuiditas sumber daya yang diinvestasikan yang cukup dan risiko minimal, dan sistem regulasi aktivitas perbankan saat ini oleh Bank Sentral Federasi Rusia tidak menciptakan insentif bagi bank komersial untuk memberikan pinjaman hipotek jangka panjang kepada masyarakat, sehingga perkembangan hipotek di sektor jasa perbankan melambat. Selain itu, kurang menguntungkan bagi bank komersial untuk melakukan pinjaman jangka panjang dibandingkan dengan aktivitas perbankan lainnya.

Untuk keberhasilan pengembangan pinjaman jangka panjang kepada masyarakat oleh bank-bank komersial, tampaknya tepat untuk memisahkan pinjaman hipotek ke dalam jenis kegiatan perbankan yang diatur secara terpisah. Hal ini disebabkan, pertama, oleh sifat jangka panjang dari pinjaman hipotek perumahan, dan kedua, oleh kebutuhan untuk menciptakan pasar yang likuid untuk sekuritas berbasis hipotek sebagai mekanisme yang memungkinkan bank komersial yang menyediakan pinjaman hipotek untuk “menjual” pinjaman tersebut secara efektif. dalam format sekuritas berbasis hipotek.

Saat ini, mungkin masalah terpenting bagi bank umum adalah pemulihan likuiditas. Masalah ini dapat diselesaikan dengan menggunakan mekanisme refinancing pinjaman melalui operator pasar hipotek sekunder (pinjaman hipotek). Di Rusia, seperti disebutkan sebelumnya, tugas menciptakan pasar hipotek sekunder yang lengkap harus diselesaikan oleh AHML. Jadi, dengan diberlakukannya Undang-Undang “Tentang Sekuritas Hipotek”, muncul solusi untuk masalah-masalah seperti menarik sumber daya yang diperlukan ke pasar hipotek dan mengurangi biaya pinjaman hipotek. Namun, dalam praktiknya, dampak undang-undang ini baru dapat diverifikasi pada akhir tahun 2004 (Badan berencana untuk melakukan penerbitan pertama efek beragun hipotek pada tanggal tersebut).

Kegiatan Badan sebagai lembaga khusus pasar hipotek sekunder akan berkontribusi pada redistribusi risiko pinjaman hipotek ke arah pengurangan risiko yang diserahkan kepada bank - pemberi pinjaman asli. Kita berbicara tentang pengurangan risiko likuiditas dan risiko suku bunga yang timbul ketika struktur aset dan kewajiban bank tidak sesuai.

Distribusi jenis risiko tertentu antara bank kreditur dan Badan akan meningkatkan daya tarik operasi hipotek bagi bank umum dan dengan demikian meningkatkan volume pinjaman kepada masyarakat.

Untuk menjaga rasio likuiditas bank, perlu dilakukan perubahan tertentu terhadap beberapa peraturan perundang-undangan yang ada yang akan memudahkan keterlibatan bank umum dalam pemberian pinjaman hipotek jangka panjang kepada masyarakat. Secara khusus, tampaknya disarankan untuk mengubah peraturan Bank Rusia (Instruksi No. 1) dalam hal tidak menerapkan sanksi kepada bank yang lebih dari 60% asetnya ditempatkan pada pinjaman hipotek karena ketidakpatuhan terhadap rasio likuiditas umum N5. Standar ini mengasumsikan adanya setidaknya 20% aset yang sangat likuid di neraca bank pada tanggal pelaporan. Aset yang sangat likuid adalah aset yang jangka waktunya tidak lebih dari satu bulan. Standar N5 memaksa bank untuk mengalihkan dana yang signifikan untuk ditempatkan pada deposito jangka pendek, sementara dana tersebut dapat digunakan untuk menerbitkan pinjaman hipotek tambahan.

Kriteria penting untuk daya tarik pasar pinjaman hipotek bagi bank adalah adanya mekanisme yang efektif untuk mengelola likuiditas jangka pendek bagi bank hipotek. Mekanisme tersebut bisa berupa mekanisme transaksi repo dengan paket KPR. Transaksi repo melibatkan penjualan pinjaman hipotek dengan hak untuk kemudian membeli kembali dengan harga tetap pada tanggal tertentu. Alat ini sangat efektif bagi bank dalam mengelola likuiditas. Pihak lawan potensial - pembuat pasar (yaitu pelaku pasar yang memastikan likuiditasnya dengan menerbitkan kuotasi bilateral) dalam hal ini dapat berupa Bank Sentral Federasi Rusia, bank universal terbesar, serta bank khusus dan lembaga hipotek.

Selain itu, karena terbatasnya jumlah lembaga kredit yang mampu dan siap menyediakan dana pinjaman yang signifikan untuk jangka panjang (hingga 15 tahun) untuk tujuan pinjaman hipotek, tampaknya disarankan untuk tidak menerapkan persyaratan Bank Rusia untuk pembentukannya. dana cadangan wajib (RMF) untuk operasi penggalangan dana guna tujuan pinjaman kepada penduduk untuk pembelian perumahan. Bank memandang kontribusi pada IMF sebagai beban keuangan yang tidak perlu; mereka terpaksa menyimpan sekitar 200 miliar rubel dalam IMF.

Masalah lainnya adalah pembentukan cadangan kemungkinan kerugian pinjaman hipotek. Permasalahannya adalah untuk menilai risiko kredit secara memadai, perlu dilakukan perubahan pendekatan terhadap kriteria mengenai penetapan persyaratan yang seragam untuk pembentukan cadangan kemungkinan kerugian pinjaman sehubungan dengan pinjaman hipotek yang diterbitkan, hipotek yang diterbitkan, serta hipotek. membeli hipotek dan hipotek. Mengingat Instruksi Nomor 62 tidak memuat ciri-ciri utang pinjaman yang diterbitkan kembali, maka lembaga perkreditan dengan model pinjaman hipotek dua tingkat membentuk kumpulan pinjaman hipotek, termasuk melalui perolehan hak (klaim) berdasarkan perjanjian pinjaman yang dijamin dengan hipotek. , secara normatif perlu ditetapkan kemungkinan untuk menciptakan cadangan untuk mengklasifikasikan utang yang timbul sebagai akibat penebusan hak pinjaman hipotek ke dalam kelompok risiko pertama secara umum.

Selain permasalahan-permasalahan di atas, dapat diidentifikasi beberapa permasalahan lain yang menghambat terbentuknya dan berkembangnya sistem penyaluran kredit hipotek di bidang jasa perbankan, yaitu:

Kurangnya sumber daya kredit dan tingginya biaya;

Tingginya biaya pinjaman bagi peminjam;

Jangka waktu pinjaman terlalu pendek;

Perkembangan yang buruk dan kurangnya efisiensi sistem pendaftaran hak atas real estat dan transaksi dengannya di lembaga peradilan;

Tingginya biaya notaris transaksi;

Kurangnya mekanisme hukum untuk menyediakan perumahan bagi peminjam dan keluarganya jika ada keputusan pengadilan tentang penggusuran, yang diambil alih karena kegagalannya untuk mematuhi persyaratan perjanjian pinjaman;

Ketidaksempurnaan dalam perpajakan, khususnya, tidak adanya manfaat pajak bagi bank umum yang menyediakan pinjaman hipotek. Di sini, tindakan yang efektif dapat berupa pengecualian dari dasar pengenaan pajak untuk pembayaran pajak penghasilan atas jumlah pendapatan yang diterima dari investasi dalam pinjaman hipotek dan/atau pengeluaran bank untuk menciptakan cadangan kemungkinan kerugian atas pinjaman hipotek.

Tentu saja, ini semua adalah masalah umum yang muncul di bank umum yang memberikan pinjaman hipotek untuk pembelian rumah dari pasar sekunder (karena lembaga hipotek diterapkan pada perumahan sekunder). Pemecahan masalah ini sangat penting bagi semua peserta skema hipotek. Namun pemecahan masalah ini semata-mata terletak pada kompetensi otoritas eksekutif di semua tingkatan. Oleh karena itu, sampai semua titik dan i terpenuhi, tidak ada yang bisa dikatakan tentang efisiensi dan perkembangan besar-besaran pinjaman hipotek di bank umum.

Untuk mengembangkan sistem pinjaman hipotek jangka panjang, perlu dilakukan penerapan langkah-langkah di bidang berikut:

Menghilangkan kekurangan dalam peraturan perundang-undangan, pertama-tama, dalam hal menciptakan prosedur yang jelas untuk penyitaan subjek hipotek dan pengusiran orang yang mangkir atas pinjaman dari rumah yang digadaikan, dalam hal penghentian hak untuk menggunakan apartemen jika peminjam melanggar syarat-syarat perjanjian hipotek;

Menciptakan mekanisme perlindungan sosial bagi peminjam baik dari tindakan melawan hukum bank kreditur maupun adaptasi sosialnya selama prosedur penggusuran dalam hal tidak mungkin membayar kembali pinjaman hipotek yang diambil sebelumnya;

Membentuk kerangka peraturan dan legislatif untuk penggunaan instrumen keuangan baru (surat berharga) untuk menarik sumber daya jangka panjang di bidang ini;

Meningkatkan perpajakan, mendorong warga untuk berinvestasi di bidang perumahan;

Memperjelas kerangka peraturan yang mengatur kegiatan lembaga kredit dalam menyediakan dan melayani pinjaman hipotek jangka panjang, serta pembiayaan kembali, dll.

Penerapan langkah-langkah di atas akan menciptakan pasar pinjaman hipotek yang besar dan signifikan secara sosial dan akan berkontribusi pada pengembangan pinjaman hipotek skala besar baik di kawasan maupun di seluruh Rusia secara keseluruhan.

Seperti yang disampaikan oleh Presiden Federasi Rusia dalam pesannya kepada Majelis Federal: “Pengembangan sistem hipotek harus menjadi prioritas perhatian baik bagi pemerintah federal maupun otoritas regional.” Dalam hal ini, pada tahun 2004 akan terjadi pekerjaan besar untuk memperbaiki undang-undang yang ada dan mengembangkan peraturan baru yang bertujuan untuk meningkatkan efisiensi pinjaman hipotek. Pekerjaan sudah dimulai. Kini kita hanya bisa menunggu dan berharap dengan disahkannya RUU baru (ada sekitar 30 di antaranya), para pelaku kegiatan pergadaian, khususnya bank umum, akan diberikan kesempatan lebih besar untuk melakukan penyaluran kredit hipotek.

Jika kita melihat Program Pinjaman Hipotek CB Agropromcredit, kita dapat menyoroti kelemahan pinjaman hipotek di bank berikut ini.

Pertama, perlu dicatat bahwa Program Pinjaman Hipotek Agropromkredit yang disajikan hanya memiliki hubungan tidak langsung dengan hipotek, karena peminjam, dengan bantuan Bank, berinvestasi dalam perolehan proyek konstruksi yang belum selesai. Dan menurut undang-undang, subjek hipotek perumahan hanya dapat berupa properti yang telah selesai dibangun dan diterima oleh komisi negara.

Kedua, pinjaman yang dijamin dengan piutang, sebagai salah satu jenis pinjaman, dikaitkan dengan risiko tinggi, suku bunga yang memadai, jangka waktu pinjaman yang pendek dibandingkan dengan hipotek dan banyak prosedur rumit yang menjamin minimalisasi risiko kredit. Sebagai konsekuensinya, program KPR Bank dirancang untuk segmen masyarakat tertentu - dengan tingkat pendapatan yang memadai.

Ketiga, mungkin kelemahan yang paling signifikan adalah sebagai berikut: setelah rumah dioperasikan, perjanjian jual beli dikirim ke Ruang Pendaftaran untuk pendaftaran negara kepemilikan properti dengan pembebanan selanjutnya dengan hipotek. Dalam hal ini perjanjian gadai justru kehilangan kekuatan hukumnya. Di sinilah saatnya tiba ketika untuk beberapa waktu (waktu registrasi) risiko Bank tidak dilindungi oleh apapun.

Dengan mempertimbangkan kekurangan sistem pinjaman hipotek di Bank, permasalahan berikut dapat diidentifikasi:

· Kurangnya mekanisme yang efektif untuk membatasi risiko pemberi pinjaman;

· Tidak tersedianya produk KPR bagi sebagian besar masyarakat.

Untuk meningkatkan pinjaman hipotek di CB Agropromcredit, langkah-langkah berikut dapat diusulkan untuk mengatasi masalah ini:

· Penciptaan “sistem simpanan tabungan” pada tahap awal akumulasi modal warga negara dengan pemberian pinjaman hipotek selanjutnya dengan persyaratan preferensial.

· Meminimalkan risiko pinjaman hipotek melalui asuransi.

Bab 3. Cara Mengatasi Masalah Pinjaman Hipotek di Bank Umum

3.1. Sistem simpanan tabungan

Peserta pinjaman hipotek individu dapat membantu mengembangkan dan memperkuat pasar hipotek dalam kondisi modern. Secara khusus, peminjam dapat menginvestasikan tabungannya di bank komersial untuk mengumpulkan dana sesuai tujuan penggunaannya. Pada saat yang sama, tanpa takut mereka akan tertipu, karena saat ini sistem penjaminan simpanan rumah tangga sudah didukung oleh undang-undang.

“Sistem simpanan tabungan” yang diusulkan didasarkan pada model sistem tabungan konstruksi Jerman. Di Rusia, percobaan telah dilakukan untuk memperkenalkan bank tabungan konstruksi (pengalaman Moskow), dan sistem semacam itu telah mendapatkan kepercayaan dan popularitas yang cukup luas di kalangan warga Moskow. Namun Bank Tabungan Konstruksi memberikan pinjaman non-bank kepada warga.

Menurut pendapat saya, berdasarkan mekanisme dan prinsip pengoperasian model ini, dimungkinkan untuk menciptakan sistem yang dapat diterapkan dalam praktik banyak bank umum dan diminati oleh masyarakat.

Inti dari program yang diusulkan adalah sebagai berikut: Bank menyediakan rekening sasaran bagi masyarakat di mana masyarakat mengumpulkan dana selama jangka waktu tertentu (1-5 tahun). Pada saat yang sama, pendapatan bunga dari tabungan pada rekening-rekening ini beberapa poin persentase lebih rendah daripada pendapatan pasar. Sebagai imbalannya, Bank menjamin klien kesempatan untuk memberikan pinjaman hipotek dengan persyaratan yang lebih menguntungkan. Ketika membuat perjanjian awal dengan bank, yang menurutnya, setelah akhir periode akumulasi, investor memperoleh hak untuk menerima dana pinjaman, persyaratan pinjaman hipotek dinegosiasikan. Pinjaman diberikan dengan ketentuan sebagai berikut: penyimpan harus mencapai jangka waktu minimum tabungan dan jumlah minimum tabungan, yang dapat 12 bulan dan dari 40 hingga 50% dari jumlah total tabungan (sesuai dengan prinsip bank tabungan). ), dan bergantung pada dana bank. Jangka waktu totalnya akan berlangsung 4-8 tahun (jangka waktu penghimpunan dana sampai dengan 5 tahun, jangka waktu peminjaman dan pemenuhan kewajiban sampai dengan 3 tahun - jangka waktu sebenarnya penyediaan dana pinjaman untuk pembelian rumah di momen).

Dengan demikian, klien yang memilih sistem ini melewati dua tahap berturut-turut: 1) kumulatif; 2) peminjaman dan penyelesaian pinjaman. Jangka waktu akumulasi akan tergantung pada pendapatan klien: jika ia mampu mengumpulkan dana dalam 2-3 tahun sebesar 50% dari biaya perumahan, maka bank akan memberikan pinjaman untuk pembelian dengan tarif yang lebih rendah. sebuah apartemen sebesar sisa biaya apartemen. Pada saat yang sama, tingkat suku bunga juga terkait dengan periode akumulasi: semakin lama periode akumulasi, semakin rendah tingkat suku bunga. Hal ini dijelaskan oleh fakta bahwa berkat akumulasi sumber daya keuangan pada tahap awal melalui simpanan yang ditargetkan, bank umum memiliki kesempatan untuk menggunakan dana tersebut untuk memberikan pinjaman kepada warga yang mengajukan permohonan sebelumnya.

Selain hal di atas, disarankan untuk menawarkan hal berikut: atas permintaan klien (tentu saja, semua ketentuan telah disepakati sebelumnya) antara tahap akumulasi dana di rekening target dan tahap peminjaman, klien dapat bertindak sebagai “investor”, yaitu memberikan kontribusi pribadi (investasi) dalam bentuk uang, atau saham OJSC Gazprom, atau dana dari penjualan perumahan sebelumnya. Dalam hal ini, klien harus melalui tiga tahap utama untuk meningkatkan kondisi kehidupannya: 1) kumulatif; 2) investasi; 3) peminjaman dan penyelesaian pinjaman. Ini juga menetapkan persyaratan minimum untuk jumlah tabungan pada setiap tahap, misalnya, untuk mengumpulkan dana pada deposito target - 40-50% dari biaya perumahan, deposito investasi - 20-30%, dan sisanya - dana bank . Dengan formulasi ini, total kontribusi peminjam mencapai 60-80% dari harga rumah, yaitu. klien akan kurang bergantung pada dana pinjaman. Jumlah spesifik pinjaman akan bergantung pada perilaku aktual klien pada tahap tabungan dan ditentukan oleh dua indikator kontrak yang dihitung, yaitu indikator aktivitas tabungan (dalam rubel-bulan) dan indikator potensi pinjaman (dalam rubel). Skema dana yang dapat digunakan setiap warga negara dalam proses perbaikan kondisi perumahan melalui sistem tabungan tercermin dalam Lampiran 14.

Keuntungan dari sistem tersebut dapat diidentifikasi sebagai berikut:

Suku bunga pinjaman ditetapkan di awal dan lebih rendah dari suku bunga pasar, sehingga tidak ada risiko bagi investor akibat fluktuasi bunga;

Pemberi pinjaman akan mengetahui sebelumnya jumlah pembayaran yang diharapkan;

Sistem seperti itu memungkinkan perluasan ketersediaan perumahan bagi warga berpenghasilan rata-rata;

Aspek positifnya adalah meningkatnya motivasi seseorang yang bertujuan untuk meningkatkan efisiensi pekerjaannya dan meningkatkan tingkat pendapatan keluarganya. Tujuannya adalah untuk mengumpulkan atau menyetorkan dana ke bank dalam jumlah yang maksimal agar tidak terlalu bergantung pada kredit.

Kerugian dari sistem seperti itu adalah waktunya, mis. Untuk menerima pinjaman dengan model ini, calon peminjam perlu menyalurkan sebagian tabungannya ke dalam sistem, sehingga momen pembelian real estat untuk peminjam tertentu ditunda.

Sistem simpanan tabungan yang didasarkan pada akumulasi awal dana warga secara bertahap dan pemberian pinjaman selanjutnya kepada mereka dengan jaminan simultan untuk perumahan yang dibeli dapat dianggap sebagai arah yang menjanjikan untuk pinjaman hipotek bank.

48.www.sibgazbank.ru

49. Peraturan Perkreditan tanggal 29 Januari 2000 CB “Agropromkredit”.

50. Laporan Tahunan CB “Agropromkredit” tahun 2004-2005.

Pinjaman dihitung pada tingkat 30 rubel/$.

Sesuai dengan Instruksi Bank Sentral Federasi Rusia “Tentang prosedur pengaturan kegiatan bank” orang dalam diakui individu yang dapat mempengaruhi sifat keputusan yang diambil dalam memberikan pinjaman (misalnya, anggota Direksi bank, pimpinan anak perusahaan, dll.).

Sesuai dengan Instruksi Bank Sentral Federasi Rusia "Tentang prosedur pengaturan kegiatan bank" di bawah pinjaman besar berarti jumlah pinjaman, jaminan dan jaminan untuk satu klien, melebihi 5% dari dana (modal) bank sendiri, ditentukan sesuai dengan Peraturan Bank Rusia tanggal 10 Februari 2005 No. 215-P “Pada metodologi penentuan besarnya penyertaan modal (modal) lembaga perkreditan”.

Bank komersial mencadangkan 7% simpanan rubel warga negara, 10% simpanan pribadi warga negara dalam mata uang asing, dan semua simpanan badan hukum dalam cadangan di Bank Sentral Federasi Rusia.

Nilai dalam rubel *

Biaya awal

Jangka waktu kredit

Pinjaman hipotek dari Rosbank Dom akan membantu Anda menyelesaikan masalah perumahan dengan cepat dengan salah satu cara paling populer - dengan membeli apartemen. Kami telah menyediakan berbagai pilihan parameter hipotek sehingga Anda dapat memilih dengan tepat apa yang Anda butuhkan.

Daftar dokumen

Oleh klien:

• Salinan paspor (semua halaman);
• Dokumen yang mengkonfirmasi pendapatan:
• untuk pengguna portal Layanan Negara - untuk membeli apartemen dengan hipotek di Moskow atau wilayah lain mana pun, Anda dapat mengonfirmasi penghasilan Anda dengan sertifikat dari portal Layanan Negara. Anda dapat menerima dokumen dan mengirimkannya ke alamat email pemberi pinjaman hanya dalam satu klik. Dalam hal ini, Anda tidak perlu memberikan 2-NDFL dan salinan buku kerja Anda. Jika Anda belum terdaftar di portal Layanan Negara, manajer kami akan membantu Anda mendaftar dengan cepat. Jika sertifikat tidak menunjukkan pendapatan penuh peminjam, untuk menyetujui pinjaman hipotek untuk sebuah apartemen, Anda juga perlu memberikan konfirmasinya pada formulir Bank;
• untuk pemilik usaha dan pengusaha perorangan - pengembalian pajak, tergantung pada sistem perpajakan yang ditetapkan oleh undang-undang, dan pelaporan manajemen;
• sertifikat 2-NDFL atau sesuai formulir bank;
• salinan buku kerja yang disertifikasi oleh majikan (semua halaman diisi); untuk personel militer - sertifikat dalam bentuk yang ditentukan.

Untuk real estat:

• Dokumen hak milik untuk apartemen atau bagian yang akan dibeli peminjam dengan hipotek;
• Dokumen teknis: kadaster/paspor teknis tempat tersebut;
• Salinan paspor (akta kelahiran) penjual.

Informasi peminjam

Kebangsaan: tidak masalah;

Usia: minimal 20 tahun pada saat mengajukan pinjaman hipotek untuk apartemen dan tidak lebih dari 65 tahun pada saat pelunasan utang;

Pekerjaan: pinjaman diberikan kepada pegawai, pendiri dan salah satu pendiri perusahaan, serta pengusaha perorangan;

Peminjam/penjamin bersama: peminjam bersama bisa maksimal 3 orang, baik saudara maupun pihak ketiga.

Informasi real estat

Saat menjaminkan tempat tinggal yang dibeli/sudah ada:

• Bangunan tempat apartemen itu berada, dibeli dengan hipotek di pasar primer atau sekunder, tidak boleh didaftarkan untuk perbaikan besar, pembongkaran atau rekonstruksi dengan penggusuran;
• Perumahan harus memiliki dapur dan kamar mandi terpisah.

Keputusan akhir apakah agunan memenuhi persyaratan dibuat oleh pemberi pinjaman.

Jangka waktu pinjaman maksimal 25 tahun. Apa pun jangka waktu yang Anda pilih untuk hipotek perumahan sekunder dan primer, ingatlah bahwa memiliki tempat tinggal sendiri menghilangkan kebutuhan untuk menyewa, terpaksa tinggal bersama orang tua, atau menabung untuk pembelian di masa depan.

Apa saja yang termasuk dalam pembelian apartemen (berbagi) dengan hipotek?

Kami mencoba mempertimbangkan berbagai kebutuhan klien dan menawarkan banyak pilihan untuk membeli tempat tinggal dengan kondisi optimal. Apakah itu perumahan sekunder atau baru, di Moskow atau wilayah lain di Federasi Rusia, tidak masalah: Rosbank House telah menyediakan program pembelian tempat tinggal secara kredit untuk semua kesempatan.

Perumahan yang dibeli dengan hipotek, baik itu apartemen, saham atau kamar, dapat berlokasi di gedung bertingkat dan gedung bertingkat rendah. Kami siap menawarkan kepada setiap klien yang berencana memanfaatkan pinjaman perumahan:

• Pinjaman tambahan untuk uang muka. Ini diberikan atas keamanan real estat Anda yang ada dan merupakan jalan keluar jika jumlah dana Anda sendiri tidak cukup untuk melakukan pembayaran di muka untuk program yang dipilih.
• Pinjaman bertarget/tidak bertarget dijamin dengan real estat yang ada.
• Pendaftaran tempat tinggal oleh orang tua bagi anak dewasa. Anak menjadi pemiliknya jika kondisinya terpelihara (yaitu, hipotek itu sendiri untuk perumahan sekunder atau primer akan diberikan kepada orang tuanya).

Untuk sejumlah klien, ketentuan khusus untuk pinjaman apartemen disediakan:

• kemampuan untuk menggunakan bagian dari modal bersalin saat membayar;
• mengajukan permohonan “Hipotek Muda” dan menerima penangguhan pembayaran utang pokok pada saat kelahiran seorang anak;
• mengambil pinjaman hipotek kedua dengan pengurangan bunga dari Rosbank Dom;
• membeli apartemen baru di Moskow dan kota-kota lain, menggunakan subsidi pemerintah, dll.

Anda dapat memperoleh informasi lebih rinci tentang kondisi tersebut dengan mengklik link.

Ketentuan untuk mendapatkan pinjaman apartemen

Batasan usia harus diperhatikan: klien harus berusia minimal 20 tahun pada saat mengajukan hipotek apartemen dan tidak lebih dari 65 tahun pada saat pelunasan penuh. Dalam hal ini, Anda dapat menjadi warga negara negara mana pun, tetapi menjadi wajib pajak Federasi Rusia, berdasarkan jenis pekerjaan - karyawan, pemilik bisnis, pengusaha perorangan, pendiri (atau salah satu pendiri) perusahaan .

Mereka yang berencana membeli rumah sekunder atau baru harus memberikan dokumen tentang peminjam, daftarnya dapat Anda temukan di atas. Langkah selanjutnya setelah mempertimbangkannya, memilih program, dan menyetujui jumlahnya adalah menemukan solusi yang sesuai dan menghubungi pemilik properti (atau organisasi, jika kita berbicara tentang pembelian apartemen baru dengan hipotek dari pengembang). Selanjutnya, Anda perlu mendapatkan dan menyerahkan dokumen untuk objek itu sendiri ke Bank (daftar dokumen juga disajikan di atas).

Kepentingan kami mempertimbangkan kepentingan Anda

Mengambil hipotek untuk apartemen baru satu kamar atau lebih besar menggunakan salah satu program kami berarti menyelesaikan transaksi dengan nyaman, cepat dan sederhana. Pemilihan parameter pinjaman hipotek dan layanan terkait (penilaian, asuransi, dll), dokumen dan pencairan dana dilakukan secepat mungkin. Prioritas pekerjaan kami adalah kenyamanan pelanggan dan fokus pada minat Anda.

Dapatkan informasi terperinci tentang mendapatkan pinjaman untuk membeli apartemen atau berbagi dari spesialis Rosbank Dom.

* Ketentuan pinjaman yang mempengaruhi seluruh biaya pinjaman (per 09/05/2019): tarif 8,49% -11,24%, tergantung pada pembelian apartemen/saham di pasar sekunder dengan pembayaran awal sebesar 20% dari pasarnya nilai, melakukan, sehubungan dengan penurunan tingkat bunga berdasarkan perjanjian, pembayaran satu kali sebesar 1% sampai 4% dari jumlah pinjaman (tergantung pada ketentuan perjanjian pinjaman), asuransi jiwa dan kesehatan , properti dan risiko kehilangan (pembatasan) hak kepemilikannya (peminjam berhak untuk tidak mengasuransikan risiko ini), dan tergantung pada riwayat kredit, jangka waktu pinjaman (3-25 tahun), aktivitas kerja, tingkat pendidikan , jumlah pihak yang bertransaksi, lokasi agunan, jenis pendapatan dan rasio pendapatan terhadap pengeluaran. Jumlah pinjaman mulai dari RUB 600.000. untuk Moskow dan wilayah Moskow, mulai RUB 300.000. untuk wilayah lain. Biaya penilaian dan asuransi – sesuai dengan tarif perusahaan penilai dan asuransi. PJSC Rosbank berhak mengubah bagian mana pun dari pesan ini tanpa pemberitahuan sebelumnya. Cabang PJSC ROSBANK "Rumah Rosbank". Bank berhak menolak memberikan pinjaman. PJSC ROSBANK Lisensi umum Bank Sentral Federasi Rusia No. 2272 tanggal 28 Januari 2015

Temukan apartemen di Moskow dan wilayah Moskow di kami

Bagi banyak keluarga, hipotek di Moskow adalah satu-satunya pilihan untuk membeli rumah. Saat ini dapat diperoleh tanpa uang muka, menggunakan modal bersalin atau dengan mengikuti program khusus untuk militer atau keluarga muda. Hal utama adalah mengetahui tingkat bunga pinjaman tertentu, dan memperjelas persyaratan pinjaman, serta mengisi dokumen hipotek dengan benar.

Cara mendapatkan hipotek di Moskow

Agar bank Moskow dapat memberi Anda pinjaman hipotek pada tahun 2019, Anda harus bertindak sebagai berikut:

1. Awalnya, Anda perlu membandingkan persyaratan pinjaman tersebut, mencari tahu berapa tingkat bunga hipotek dan syarat pembayaran di masing-masing bank. Anda harus memilih opsi terbaik untuk diri Anda sendiri dengan menggunakan kalkulator hipotek online untuk menghitung biaya Anda.
2. Kemudian Anda harus menyerahkan dokumen-dokumen yang diperlukan oleh hipotek.
3. Selanjutnya, Anda harus memilih rumah di mana bank akan mengeluarkan uangnya.
4. Saat menyetujui hipotek, Anda harus membuat perjanjian asuransi, melakukan penyelesaian bersama dengan penjual rumah dan mendaftarkan pinjaman secara resmi.

Dokumen apa yang diperlukan untuk hipotek di Moskow

Untuk mengambil hipotek di Moskow untuk rumah atau apartemen baru, Anda perlu menyerahkan sejumlah dokumen ke bank. Daftar mereka meliputi:

• Paspor. Jika Anda memerlukan hipotek militer, Anda harus memberikan identifikasi militer. Laki-laki juga harus menunjukkan tanda pengenal militer.
• SNIL.
• Dokumen pendidikan.
• Akta nikah, akta kelahiran anak.
• Buku catatan kerja dari tempat kerja (jika Anda sudah bekerja resmi).
• Sertifikat yang mengkonfirmasi tingkat pendapatan.

Dalam beberapa kasus, persyaratan hipotek mungkin memerlukan dokumentasi tambahan. Ini bisa berupa surat kematian kerabat, surat keterangan pensiun, dokumen hak memiliki properti mahal. Bank menentukan daftar dokumen tersebut secara individual.

Bank mana di Moskow yang lebih baik untuk mengambil hipotek?

Hipotek di bank Moskow dapat diterbitkan dalam berbagai kondisi. Program hipotek yang paling menguntungkan ditawarkan oleh Bank Tabungan, VTB, Alfa-Bank dan beberapa lainnya. Di sini Anda akan ditawari suku bunga hipotek rendah di Moskow dan bahkan pembiayaan kembali.