Antipiretik untuk anak-anak diresepkan oleh dokter anak. Namun ada situasi darurat demam ketika anak perlu segera diberikan obat. Kemudian orang tua mengambil tanggung jawab dan menggunakan obat antipiretik. Apa yang boleh diberikan kepada bayi? Bagaimana cara menurunkan suhu pada anak yang lebih besar? Obat apa yang paling aman?
Kuliah1 Ketentuan pokok pembentukan sistem akuntansi dan pencatatan obyek real estat
Konsep kadaster dan pendaftaran, tujuan dan prinsip, objek dan subjek. Isi kadaster.
Pengakuan dan penegasan oleh negara atas timbulnya, pengalihan atau penghentian hak atas real estat juga memberikan jaminan tambahan untuk melindungi kepentingan warga negara, badan hukum, terutama dalam perekonomian transisi. Selain itu, pendaftaran negara atas hak atas real estat dan transaksi dengannya berkontribusi pada pembentukan sirkulasi sipil real estat yang beradab dan normal.
Pekerjaan pertama pada pendaftaran tanah dimulai pada abad ke-9-11. Dalam “Kebenaran Rusia” karya Yaroslav the Wise (1016) disebutkan pembagian tanah menurut jenis tanah dan penyebutan tanda batas. Sensus tanah pertama dalam hal kuantitas dan kualitas dimulai pada abad ke-12.
Dokumen kadaster tertua yang sampai kepada kita adalah deskripsi tanah kuk Tatar-Mongol (abad XIII - XV) - yang, bahkan setelah pembebasan, berfungsi sebagai catatan tanah bagi para pangeran Moskow untuk waktu yang lama.
Dengan masa pemerintahan Ivan III (1462-1505), sistem kepemilikan tanah lokal diperkenalkan (menyediakan perkebunan selama masa pengabdian kepada negara), yang menjadi alasan seringnya dilakukan sensus dan pengembangan survei tanah, sehingga oleh pertengahan abad ke-16 hampir seluruh wilayah Rusia dideskripsikan.
Namun pada pertengahan abad ke-16, kepemilikan tanah dan hubungan pertanahan menjadi sangat kacau, dan tanah yang baru dianeksasi ke Rusia tidak dijelaskan. Pada tahun 1566, Tatanan Lokal dibentuk untuk mendeskripsikan tanah, menggabungkan semua pekerjaan kadaster dan batas. Badan ini menyimpan pendaftaran tanah, mencatat pengalihan tanah, dan menyelesaikan sengketa tanah.
Pada masa pemerintahan Peter I, sebuah dekrit khusus menyederhanakan pengalihan hak atas real estat melalui warisan, sementara pada saat yang sama, karena diberlakukannya pajak pemungutan suara, deskripsi dan penilaian tanah praktis dihentikan.
Pada tahun 1765 (di bawah Catherine II) dilakukan Survei Tanah Umum, yang berkontribusi pada penguatan hak kepemilikan tanah.
Pada tahun 1837, Kementerian Barang Milik Negara yang baru dibentuk mulai mengembangkan kadaster tanah baru, dan pada tahun 1859 mengeluarkan Instruksi Penilaian Tanah Milik Negara, dan muncullah konsep kemudahan. Pada tahun 1881, sistem hipotek diperkenalkan (melalui Bank Tanah Petani).
Setelah Revolusi Oktober, hubungan pertanahan berubah secara dramatis. Kode Tanah tahun 1922 dengan jelas menguraikan kepemilikan eksklusif negara atas tanah, menjamin hak warga negara untuk menggunakan tanah petani sebagai buruh. Pendaftaran tanah negara yang diselenggarakan oleh Komisariat Pertanahan Rakyat dibagi menjadi dasar dan terkini. Peserta dalam pengelolaan lahan diberikan dokumen bersertifikat.
Pada tahun 1954, sistem terpadu untuk mencatat dana tanah Uni Soviet dan mendaftarkan pengguna tanah didirikan. Pada tahun 1956, dokumen kadaster tanah baru diperkenalkan: undang-undang tentang hak pakai tanah dan Buku Negara Pendaftaran Pengguna Tanah. Pada tahun 1961, resolusi Dewan Menteri Uni Soviet “Tentang peningkatan pendaftaran negara atas tanah dan penggunaannya dalam pertanian” menguraikan pengembangan kadaster tanah, yang mengatur pendaftaran penggunaan tanah oleh negara, dengan mempertimbangkan kuantitas dan kualitas tanah. .
Pada tahun 1970, Kode Tanah RSFSR diadopsi, yang berlaku hingga tahun 1990, di mana norma-norma pendaftaran penggunaan lahan diduplikasi. Data pendaftaran tanah mempunyai kekuatan hukum, pendaftaran dilakukan menurut syarat-syarat penggunaan tanah: tidak terbatas dan sementara. Pendaftaran negara dilakukan di komite eksekutif distrik dan komite eksekutif kota berdasarkan kategori tanah.
Hilangnya hak monopoli kepemilikan negara atas tanah menyebabkan meluasnya hak atas tanah warga negara dan badan hukum. Ada kebutuhan untuk merevisi dasar-dasar akuntansi dan pendaftaran bidang tanah. Dalam waktu singkat, lebih dari 50 dokumen peraturan diadopsi untuk melaksanakan reformasi pertanahan.
Pada tanggal 27 Oktober 1993, Keputusan Presiden Federasi Rusia “Tentang pengaturan hubungan pertanahan dan pengembangan reforma agraria di Rusia” dikeluarkan, yang menyetujui hak warga negara dan badan hukum untuk membuang sebidang tanah di wilayah mereka. kepemilikan, termasuk menjual, mewarisi, menghibahkan, menyewakan dengan jaminan dan menyewakan, menukarkan, dan sebagainya.
Keputusan ini memperkenalkan sistem baru untuk mendaftarkan hak atas bidang tanah, yang menurutnya pemiliknya akan diberikan Sertifikat Kepemilikan Tanah, yang harus didaftarkan dalam Buku Pendaftaran (Tanah). Sertifikat tersebut (baik dalam hal penyediaan awal sebidang tanah selama privatisasi, dan dalam hal pengalihan hak selama pembelian dan penjualan atau dengan cara lain) dikeluarkan oleh Komite Federasi Rusia untuk Sumber Daya Lahan dan Pengelolaan Lahan (Roskomzem ).
Pada tahun 1993, Keputusan Presiden Federasi Rusia “Tentang Kadaster Tanah Negara dan Pendaftaran Dokumen Hak Real Estat” ditandatangani. Berdasarkan ketentuannya, Roskomzem dan badan teritorialnya dipercayakan untuk:
Penyelenggaraan pemeliharaan Kadaster Tanah Negara yang multifungsi;
Pendaftaran dan pelaksanaan surat-surat hak atas bidang tanah dan real estate yang berkaitan erat dengan tanah tersebut.
Memelihara Daftar Tanah.
Berdasarkan Keputusan ini, spesialis Roskomzem mengembangkan sejumlah dokumen peraturan untuk memelihara pendaftaran dan akuntansi tanah, khususnya, disepakati untuk menetapkan nomor kadaster unik untuk setiap bidang tanah.
Sampai dengan tahun 2000, Pendaftaran Tanah terdiri dari bagian-bagian sebagai berikut:
Pendaftaran kepemilikan tanah dan penggunaan tanah adalah pencatatan dalam dokumen-dokumen bentuk informasi yang telah ditetapkan tentang bidang-bidang tanah, yang memungkinkan untuk menetapkan secara jelas status hukum, kualitatif, kuantitatif, karakteristik biaya, dan parameter geografis;
Akuntansi kuantitatif dan kualitatif dana tanah adalah ukuran negara untuk memperoleh, mensistematisasikan, mengumpulkan dan memperbarui informasi tentang kuantitas, penggunaan ekonomi, kondisi dan kualitas sumber daya tanah.
Penilaian tanah adalah penilaian komparatif terhadap kesuburan alami tanah, pengelompokannya menurut sifat diagnostik alami yang mempengaruhi hasil tanaman pertanian, pada tingkat teknologi pertanian dan intensitas pertanian yang sebanding.
Penilaian ekonomi lahan - mencirikan kapasitas produktif lahan sebagai alat produksi dengan menggunakan sistem indikator penilaian alam dan biaya.
Undang-undang Federal tanggal 2 Januari 2000 N 28-FZ “Tentang Kadaster Tanah Negara” menentukan konten yang berbeda dari Kadaster Tanah Negara: “Kadaster tanah negara adalah seperangkat informasi terdokumentasi yang sistematis yang diperoleh sebagai hasil pendaftaran kadaster tanah negara plot, tentang lokasi, tujuan yang dimaksudkan dan status hukum tanah Federasi Rusia dan informasi tentang zona teritorial dan keberadaan benda-benda yang terletak di bidang tanah dan terkait erat dengan bidang tanah tersebut.”
Tujuan pemeliharaan Tinjauan Tanah Negara telah berubah: sebelum penerapan undang-undang tersebut, tujuan utamanya adalah untuk memberikan informasi kepada otoritas negara tentang tanah untuk membuat keputusan tentang pengelolaan tanah; setelah penerapan undang-undang tersebut, tujuan utamanya adalah informasi mendukung:
pengelolaan lahan negara bagian dan kota;
penguasaan negara atas penggunaan dan perlindungan tanah;
tindakan yang bertujuan untuk melestarikan dan meningkatkan kesuburan tanah;
pendaftaran negara atas hak atas real estat dan transaksi dengannya;
pengelolaan lahan;
penilaian ekonomi tanah dan akuntansi nilai tanah sebagai bagian dari alam
sumber daya;
menetapkan harga tanah yang wajar;
kegiatan lain yang berkaitan dengan kepemilikan, penggunaan dan pelepasan bidang tanah.
Pada tahun 2000, untuk melaksanakan fungsi eksekutif dalam penyediaan layanan publik di bidang pendaftaran tanah, "Kamar Kadaster Tanah" Lembaga Negara Federal dibentuk, yang merupakan bagian dari sistem Komite Negara. Federasi Rusia tentang kebijakan pertanahan (Goskomzema).
Pada tahun 2001, Komite Negara Federasi Rusia untuk Kebijakan Pertanahan diubah menjadi Layanan Kadaster Pertanahan Federal Rusia (Roszemkadastr).
Perundang-undangan di bidang pendaftaran hak negara atas sebidang tanah juga berubah dengan diadopsinya Undang-undang Federal “Tentang Pendaftaran Negara Hak atas Real Estat dan Transaksi dengannya” No. 122-FZ tanggal 21 Juli 1997. Menurut ini hukum, pendaftaran negara atas hak atas tanah dan real estat lainnya serta transaksi dengannya - adalah perbuatan hukum pengakuan dan pengukuhan oleh negara atas timbulnya, pembatasan, pembebanan, pengalihan atau pengakhiran hak sesuai dengan Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Pendaftaran negaralah yang merupakan satu-satunya bukti adanya suatu hak yang didaftarkan, hak atas tanah dan real estat lainnya yang ditegaskan olehnya hanya dapat digugat di pengadilan.
Sebagaimana dibahas di atas, sebenarnya pendaftaran negara berlangsung hingga tanggal 31 Januari 1998 (saat undang-undang tersebut di atas mulai berlaku). Pendaftaran hak atas objek real estat telah dilakukan, tetapi organ yang berbeda: sehubungan dengan bidang tanah - oleh komite pertanahan, sehubungan dengan bangunan dan bangunan - oleh biro inventaris teknis, dan badan lainnya. Hal ini disebutkan dalam Pasal 6 Undang-Undang Pendaftaran, yang menyatakan bahwa semua hak yang timbul sebelumnya atas real estat diakui oleh negara dan tidak memerlukan pendaftaran ulang. Pendaftaran hak yang timbul sebelumnya dapat dilakukan, tetapi hanya atas permintaan pemegang hak cipta. Sebaliknya, hak-hak yang diperoleh warga negara sejak 31 Januari 1998 harus didaftarkan secara wajib pada otoritas pendaftaran negara.
Adapun badan-badan yang memastikan kinerja fungsi ini, selama dekade terakhir mereka telah mengalami perubahan berulang kali.
Awalnya, pada periode 1998 hingga 2004, pendaftaran negara dilakukan oleh lembaga peradilan yang didirikan di entitas konstituen Federasi Rusia untuk pendaftaran hak negara di wilayah entitas konstituen dan cabang lembaga di wilayah kota dan kabupaten. bertepatan dengan batas wilayah kotamadya. Lembaga-lembaga ini, pada kenyataannya, adalah otoritas eksekutif dari entitas konstituen Federasi Rusia.
Sejak 1 Januari 2005, karena adanya perubahan besar dalam undang-undang, termasuk undang-undang tentang pendaftaran hak negara atas real estat dan transaksi dengannya, telah terjadi reorganisasi sistem badan-badan yang melakukan pendaftaran hak negara atas real estat di seluruh dunia. Federasi Rusia. Semua lembaga peradilan yang dibentuk sebelumnya menjadi milik federal.
Otoritas pendaftaran vertikal federal terpadu dibentuk. Ada departemen pendaftaran di kota, kabupaten dan kabupaten administratif. Di wilayah republik, wilayah, wilayah, alih-alih lembaga peradilan, terdapat Kantor Layanan Pendaftaran Federal untuk subjek terkait Federasi Rusia. Badan resmi federal dalam sistem pendaftaran hak atas real estat adalah Layanan Pendaftaran Federal.
Namun, segala sesuatu yang didaftarkan oleh lembaga peradilan pada periode 1998 hingga 2004 tidak memerlukan registrasi ulang, karena aturan pemeliharaan register dan sertifikat yang diterbitkan sama untuk seluruh Federasi Rusia.
Menurut dekrit “Tentang sistem dan struktur badan eksekutif federal” yang ditandatangani oleh Presiden Rusia pada tanggal 9 Maret 2004, Layanan Kadaster Tanah Federal Rusia diubah menjadi Badan Kadaster Real Estat Federal (Rosnedvizhimost). Fungsinya untuk penerapan tindakan hukum pengaturan di bidang kegiatan yang ditetapkan dialihkan ke Kementerian Pembangunan Ekonomi dan Perdagangan Federasi Rusia, dan fungsi untuk memelihara kadaster perencanaan kota dan inventarisasi real estat dari Komite Negara yang diubah. Federasi Rusia untuk Konstruksi dan Perumahan dan Layanan Komunal ditransfer ke badan yang ditentukan.
Hukum federal“Tentang Kadaster Real Estat Negara” tanggal 4 Juli 2007 No. 221-FZ mengatur peralihan pencatatan bidang tanah sebagai bagian dari kadaster real estat terpadu.
Menurut undang-undang ini, kadaster real estate negara adalah kumpulan informasi yang sistematis tentang real estat terdaftar, serta informasi tentang lintasan perbatasan negara Federasi Rusia, tentang batas-batas antara entitas konstituen Federasi Rusia, batas-batas kota, batas-batas pemukiman, tentang zona teritorial dan zona dengan persyaratan khusus untuk penggunaan wilayah, dan informasi lainnya. Kadaster Real Estat Negara Bagian adalah sumber informasi negara bagian.
Pendaftaran kadaster negara atas real estat tindakan badan yang berwenang untuk memasukkan ke dalam kadaster real estat negara informasi tentang real estat yang menegaskan keberadaan properti tersebut dengan karakteristik yang memungkinkan untuk mendefinisikan properti tersebut sebagai sesuatu yang ditentukan secara individual, atau mengkonfirmasi penghentian keberadaan real estat tersebut. real estat, serta informasi lain tentang real estat.
Pada bulan Mei 2008, Layanan Pendaftaran Federal dipindahkan dari Kementerian Kehakiman ke Kementerian Pembangunan Ekonomi Federasi Rusia.
Dengan Keputusan Presiden Federasi Rusia tanggal 25 Desember 2008 N 1847 “Tentang Layanan Federal untuk Pendaftaran Negara, Kadaster, dan Kartografi” (yang mulai berlaku pada tanggal 1 Maret 2009), Layanan Pendaftaran Federal diubah namanya menjadi Layanan Federal untuk Pendaftaran Negara, Kadaster dan Kartografi. Pada saat yang sama, Badan Federal untuk Geodesi dan Kartografi dan Badan Federal untuk Kadaster Real Estat dihapuskan, dan fungsinya dialihkan ke layanan yang baru dibentuk.
Layanan Federal untuk Pendaftaran Negara, Kadaster dan Kartografi dipercayakan dengan fungsi mengatur sistem terpadu pendaftaran kadaster negara atas real estat dan pendaftaran negara atas hak atas real estat dan transaksi dengannya, serta infrastruktur data spasial Rusia Federasi.
Masalah dalam menerapkan solusi ini:
Saat ini, fungsi pendaftaran kadaster real estat dan pendaftaran hak negara atas real estat diatur oleh undang-undang federal yang independen.
Pertama-tama, ini adalah: Undang-undang Federal “Tentang Kadaster Real Estat Negara” tanggal 4 Juli 2007 No. 221-FZ dan Undang-Undang Federal “Tentang Pendaftaran Negara Hak atas Real Estat dan Transaksi dengannya” tanggal 21 Juli 1997 No .122-FZ.
Undang-undang saat ini tidak mengatur kemungkinan pemindahan dokumen dari pemohon ke organisasi lain untuk tujuan yang tidak terkait dengan pelaksanaan fungsi utama. Dan ini tidak tergantung pada apakah kita berbicara tentang pendaftaran kadaster atau pendaftaran hak.
Masalah kedua adalah penggabungan database.
Saat ini, layanan pendaftaran dan badan kadaster real estat memiliki sumber informasi independen. Ini adalah kadaster real estat negara bagian dan Daftar Negara Terpadu Hak atas Real Estat dan Transaksi dengannya.
Dengan diadopsinya Undang-Undang Federal “Tentang Kadaster Negara Objek Real Estat”, masalah penggabungan sumber informasi mendapat peraturan legislatif.
Jadi, menurut Bagian 4 Pasal 4 Undang-undang, kadaster real estat negara bagian di media elektronik dan Daftar Hak Negara Terpadu atas Real Estat dan Transaksi dengannya di media elektronik adalah bagian dari sistem informasi federal terpadu yang dibuat sesuai dengan yang ditentukan tata krama. Bagian 4 Pasal 4 Undang-undang ini mulai berlaku pada tanggal 1 Januari 2012.
Hingga saat ketentuan ini mulai berlaku, Rosregistration dan Rosnedvizhimost diserahi tugas untuk memastikan terciptanya sistem informasi ini untuk tujuan memelihara kadaster real estat negara di media elektronik dan Daftar Negara Kesatuan Hak atas Real Estat dan transaksi. dengan itu di media elektronik. Penciptaan sistem informasi terpadu antara Kadaster Real Estat dan Daftar Hak Terpadu akan memerlukan perubahan signifikan pada produk perangkat lunak yang ada.
Pendaftaran...
Kontrol perumahan berdasarkan inventaris (menggunakan contoh OGUP "OTsTI - BTI Regional")
Tesis >> Ekonomi6. Akuntansi Dan Registrasi objek perumahan. Komponen infrastruktur pasar tidak kalah pentingnya perumahan adalah akuntansi Dan Registrasi objek. Di Irkutsk akuntansi dan inventaris teknis objek perumahan ...
Akuntansi utama dana (36)
Abstrak >> Akuntansi dan AuditTujuan membawa nasional sistem akuntansi akuntansi Menurut... Registrasi objek perumahan biaya properti organisasi untuk akuisisi utama ... Peraturan tentang komposisi biaya hiburan (Lampiran 10) dan perkiraan. 4. Pembentukan ...
Pajak tanah (10)
Kode >> Keuangan... Posisi 19 Februari 1861 (umum posisi tentang petani posisi... “Tentang pembentukan negara kesatuan sistem akuntansi Dan Registrasi objek perumahan di wilayah wilayah Sverdlovsk" ... dasar kegiatan hukum berfungsi untuk pembentukan ...
Jika kita mencoba mengkarakterisasi tren utama dalam satu kata tahun terakhir di pasar real estat, istilah terbaik untuk ini adalah “kapitalisasi”. Selain itu, dalam hal ini yang dipahami tidak hanya sebagai peningkatan langsung nilai real estat dan daya tarik investasinya. Kapitalisasi properti konsumen real estat sedang berlangsung, berdasarkan fakta bahwa properti ini sendiri menjadi lebih beragam dan diminati. Namun, seiring dengan kapitalisasi pasar real estat, semua risiko yang terkait dengannya juga meningkat. Keadaan ini menimbulkan tuntutan baru pada sistem yang menjamin kelengkapan, keandalan dan relevansi informasi, sampai tingkat tertentu, terkait dengan sektor real estate.
Mari kita bertanya pada diri kita sendiri pertanyaan sederhana. Apa harapan nyata konsumen terhadap sistem informasi akuntansi real estate di kondisi modern? Akankah ekspektasi tersebut mampu membenarkan inovasi yang sedang atau akan dilakukan dalam waktu dekat dan telah dialokasikan dana anggaran yang sangat besar? Sejauh mana sistem akuntansi real estat yang diterapkan dapat membantu, misalnya, pemerintah kota, yang tanggung jawabnya tidak hanya mencakup penyediaan perumahan dan layanan komunal yang tidak terputus bagi penduduk dan semua perusahaan dan organisasi tanpa kecuali, tetapi juga penyediaan tanpa syarat atas hak yang dapat diterima. tingkat keamanan di kota?
Untuk melaksanakan fungsi ini dan banyak fungsi manajemen lainnya, pihak berwenang harus memiliki akses terhadap informasi yang lengkap dan dapat diandalkan tentang semua objek real estate yang berlokasi di kota, jenis kegiatan yang dilakukan di dalam objek tersebut, terlepas dari siapa kepemilikannya. Selain itu, efisiensi penyediaan informasi ini diharapkan mendekati waktu nyata. Namun, kini tidak hanya pihak berwenang, bahkan terkadang pemilik properti tidak mengetahui organisasi seperti apa yang berlokasi di wilayah properti tersebut dan jenis aktivitas apa yang dilakukannya di sana.
Situasi terkini di bidang sistem informasi yang menyediakan akuntansi real estat
Saat ini sedang aktif terbentuknya sistem akuntansi real estat berdasarkan Kadaster Real Estat Negara (selanjutnya disebut Kadaster). Pada tahun 2007, UU Kadaster diadopsi. Dana yang sangat besar sedang dialokasikan. Pinjaman untuk proyek “Pengembangan sistem pendaftaran kadaster negara atas objek real estat” saja berjumlah USD 100 juta. Pada saat yang sama, jelas bahwa tujuan pembentukan Kadaster difokuskan terutama pada kebutuhan negara, termasuk kebutuhan otoritas fiskal.
Tanpa mengikuti banyak diskusi tentang prinsip dan metodologi pembangunan Kadaster, administrasinya dan efisiensi pengeluaran dana yang dialokasikan untuk pelaksanaannya, perlu dicatat bahwa dari sudut pandang teori dan metodologi akuntansi, Kadaster mengacu pada a jenis akuntansi persediaan sederhana (unigrafik), yang merupakan pendahulu akuntansi dan urusan ekonomi, digunakan pada era piramida Mesir. Oleh karena itu, metodologi yang mendasari Kadaster memiliki prospek pengembangan yang terbatas dan, oleh karena itu, tidak mungkin mampu memenuhi kebutuhan pasar yang semakin beragam. Namun fakta bahwa seluruh pencapaian modern di bidang pembangunan database elektronik digunakan dalam pembuatan Kadaster tidak mengubah esensi permasalahan. Ini seperti perbedaan antara telepon rumah dan telepon seluler. Anda dapat memasukkan sejumlah besar fungsi tambahan ke dalam perangkat stasioner, tetapi perangkat tersebut tetap tidak akan menjadi perangkat seluler. Analogi terbalik juga cocok di sini. Diketahui bahwa di beberapa perusahaan pembukuan masih dilakukan secara manual, namun hal ini tidak mempengaruhi kualitasnya (selain masalah intensitas tenaga kerja).
Artinya, meskipun terdapat kebutuhan obyektif untuk menyusun Kadaster sebagai suatu sistem pendaftaran utama real estat, sistem tersebut tentu saja tidak dapat memberikan respon yang memadai terhadap harapan konsumen modern dan sesuai dengan kemampuan teknologi modern. untuk membangun, termasuk sistem informasi geografis. Ada kesenjangan yang serius antara kebutuhan pasar saat ini dan masa depan struktur negara dalam informasi berkualitas tinggi tentang objek real estat dan kemampuan sistem informasi yang dioperasikan dan (atau) dirancang untuk memastikan kualitas ini.
Pasar tidak hanya telah melampaui standar yang diterima sampai sekarang (dan tidak hanya di Rusia) yang digunakan dalam akuntansi real estat, tetapi juga telah melampaui standar yang baru saja dikembangkan dan akan diterapkan dalam waktu dekat. Pasar tidak memiliki metodologi yang memungkinkan, berdasarkan prinsip, aturan, dan prosedur yang terpadu dan dapat dipahami, untuk memastikan pembangunan ruang geoinformasi umum yang baru secara kualitatif.
Artikel ini mencoba merumuskan metodologi tersebut. Prinsip-prinsip yang mendasari sistem diambil sebagai dasar akuntansi, yang saat ini sedang bergerak menuju konsolidasi global yang logis dalam bentuk standar IFRS dan GAAP (penggabungan keduanya tampaknya juga tidak dapat dihindari).
Namun sebelum beralih ke model itu sendiri, pertanyaan utama harus dijawab. Apakah mungkin untuk membawa sistem akuntansi real estate sedekat mungkin dengan prinsip-prinsip dasar yang tertanam dalam sistem akuntansi modern, yang memuat ciri-ciri dasar seperti akuntansi berkesinambungan dan berkesinambungan, pencatatan ganda, neraca? Seperti yang akan ditunjukkan nanti, hal ini mungkin (setidaknya Anda dapat mencoba).
Prinsip konstruksi model
Sebelum menguraikan prinsip-prinsip membangun model akuntansi, perlu memperhatikan satu keadaan penting. Dengan menggunakan contoh akuntansi, jelas bahwa prinsip-prinsip yang mendasarinya dibentuk dan dirumuskan secara bertahap, dalam jangka waktu yang lama, mengikuti perubahan praktik akuntansi tersebut. Sehubungan dengan hal tersebut, penulis mohon maaf atas ketidakakuratan dan ketidaktepatan kata-kata, serta kemungkinan kesalahan dalam merumuskan prinsip-prinsip dasar model akuntansi real estat, karena saat ini model tersebut hanya bersifat teoretis dan tidak memiliki penerapan praktis. Pada akhirnya, latihan (jika itu terjadi) akan menilai dan memperbaiki segalanya.
Awalnya, ketika membangun sebuah model, dua asumsi mendasar harus dibuat.
1. Real estat sebagai manfaat. Diketahui bahwa dari sudut pandang ekonomi, suatu properti dapat dianggap sebagai manfaat (keseluruhan properti konsumennya) dan sebagai sumber pendapatan. Mari kita segera membuat reservasi bahwa dalam penelitian kita subjeknya adalah objek real estat, yang dianggap hanya sebagai manfaat, yaitu. sebagai sekumpulan properti konsumen saat ini atau yang mungkin (diharapkan). Asumsi di atas akan memungkinkan kita mempersempit masalah secara metodologis dan menentukan subjek akuntansi.
2. Meteran tunggal. Berdasarkan asumsi pertama, jelas bahwa dalam kasus kami real estat tidak dianggap sebagai subjek hubungan komoditas-uang dan, oleh karena itu, uang tidak dapat berfungsi sebagai satuan ukuran yang digunakan untuk model akuntansi ini. Oleh karena itu, fungsi satu meter dilakukan oleh indikator alami - m 2. Kami tidak menemukan sesuatu yang baru di sini; meteran alam telah lama digunakan dalam penyusunan, misalnya, neraca energi (kWh).
Berdasarkan asumsi yang dibuat, kami akan mencoba merumuskan definisi sistem akuntansi yang diusulkan, serta merumuskan prinsip-prinsip konstruksinya. Menggambar analogi dengan akuntansi, kami berani mengajukan definisi berikut.
Akuntansi real estat (dalam kerangka model yang diusulkan) adalah sistem yang teratur untuk mengumpulkan, mencatat, dan merangkum informasi dalam bentuk fisik tentang objek real estat melalui akuntansi yang berkesinambungan, berkesinambungan, dan terdokumentasi dari semua transaksi dengannya.
Sekarang, berdasarkan definisi di atas dan asumsi yang dibuat, kami akan merumuskan prinsip dasar model akuntansi yang diusulkan.
Prinsip isolasi
Prinsip tersebut memisahkan pemilik properti dan properti itu sendiri, yang dipahami sebagai totalitas properti konsumen saat ini dan masa depan. Jika subjek pendaftaran kadaster adalah real estat dalam hubungannya dengan pemilik properti tersebut, maka dalam model yang diusulkan subjek pendaftarannya adalah real estat dalam hubungannya dengan pengguna real estat tersebut.
Memang, dari sudut pandang kepemilikan, sebidang real estat mungkin kontroversial selama bertahun-tahun dan beberapa pemilik mungkin mengklaimnya, tetapi pada saat yang sama, selama bertahun-tahun, properti tersebut dapat (dan seharusnya) berfungsi secara normal, mewujudkan hak kepemilikannya. properti konsumen. Oleh karena itu, akuntansi objek real estat harus dibersihkan dari kemungkinan perselisihan properti dan fakta pengalihan kepemilikan. Ini juga mengapa prinsip isolasi adalah yang paling penting, dan di sinilah sistem administrasi model akuntansi yang diusulkan dibangun. Karena pemilik properti tidak hadir dalam model akuntansi ini, semua kewajiban penyerahan dokumen akuntansi utama menjadi tanggung jawab pengguna properti. Jika pemiliknya juga merupakan pengguna properti atau bagiannya, maka dalam model akuntansi kami dia hanya hadir sebagai pengguna, dan untuk kenyamanan presentasi lebih lanjut kami akan menyebutnya sebagai pengguna judul.
Prinsip otonomi geografis
Prinsipnya didasarkan pada kenyataan bahwa, berbeda dengan akuntansi, yang objek akuntansinya adalah firma (perusahaan), dalam model yang diusulkan, objek akuntansi adalah segmen teritorial (geografis), yang dalam batas-batasnya akuntansi tersebut dipertahankan dan , misalnya, neraca teritorial real estat disusun. Semua objek real estat yang terletak dalam segmen ini harus sepenuhnya dimasukkan dalam sistem akuntansi yang disusun untuk segmen tersebut. Penerapan ketentuan ini akan menjamin kelengkapan dan keandalan data akuntansi.
Berkenaan dengan akuntansi untuk properti tertentu, perlu dicatat bahwa jika dalam akuntansi akuntansi utama adalah akuntansi di perusahaan, dan akuntansi konsolidasi, misalnya sekelompok perusahaan, adalah derivatif, maka dalam kasus kami yang terjadi adalah sebaliknya: yang utama akan dicatat dalam segmen teritorial, dan akuntansi untuk properti tertentu akan menjadi turunannya.
Prinsip kontinuitas
Dalam akuntansi, prinsip kelangsungan usaha didasarkan pada asumsi bahwa suatu perusahaan, setelah didirikan, akan ada selamanya. Dalam kasus kami, perusahaan sebagai objek akuntansi tidak ada, tempatnya diambil oleh segmen teritorial yang tidak kalah “abadi”, oleh karena itu prinsip kesinambungan dipahami sebagai kesinambungan keberadaan segmen teritorial yang dalam batas-batasnya akuntansi ini dilakukan.
Prinsip kelengkapan
Sesuai dengan asas ini, pembukuan diselenggarakan secara terus-menerus dan berkesinambungan sejak diselenggarakannya dalam segmen wilayah yang ditetapkan sebagai mata rantai utama penyelenggaraan pembukuan tersebut. Akuntansi harus disimpan berdasarkan dokumen akuntansi utama yang dilaksanakan dengan benar, yang mencatat transaksi yang telah selesai antara pemilik dan pengguna properti dalam bentuk barang.
Prinsip ini menentukan perlunya mengadopsi Pertama wajib norma legislatif, atas dasar itu semua dokumen akuntansi (paling sering perjanjian sewa) yang mengatur hubungan antara pemilik dan pengguna properti harus didaftarkan. Jadi, dengan diperkenalkannya norma ini, akuntansi objek real estat menjadi dokumenter dan pembuktian, karena setiap catatannya dikonfirmasi oleh dokumen yang relevan.
Ketentuan ini juga berlaku bagi pemakai hak milik (pemilik) barang. Dalam hal ini, ia juga perlu menyimpan catatan dokumenter yang menyatakan bahwa untuk properti ini ia adalah pengguna, misalnya, tempat teknis.
Sekilas, penerapan norma ini memerlukan biaya yang sangat besar untuk mengatur dan mengelola sistem akuntansi utama real estat. Hal ini sebagian benar, dan terutama pada tahap pertama, namun setidaknya ada empat keadaan yang secara signifikan meringankan masalah ini. Pertama, aturan di atas sama sekali tidak ada hubungannya dengan biaya tambahan apa pun bagi pengguna dan pemilik real estat untuk kepentingan negara, yaitu. penerapannya tidak menimbulkan beban fiskal langsung. Kedua, pengenalan norma ini, dan seluruh model akuntansi yang diusulkan, dimungkinkan untuk segmen teritorial yang terpisah, misalnya, kota, distrik, kawasan, yang memungkinkan untuk mengembangkan secara rinci teknologi untuk membangun dan memelihara akuntansi. sambil meminimalkan biaya. Ketiga, akuntansi seperti itu sendiri, meskipun didasarkan pada prinsip-prinsip akuntansi, masih jauh lebih sederhana dibandingkan dengan prinsip-prinsip akuntansi. Terakhir, keempat, dampak kumulatif dari penerapan model akuntansi yang diusulkan, menurut pendapat penulis, akan melebihi biaya pengembangan praktis dan penerapannya hingga beberapa kali lipat.
Prinsip konsistensi
Prinsip ini mengasumsikan identitas data akuntansi properti baik dari badan yang terlibat dalam pendaftaran teknis (dalam kasus kami - badan BTI) dan dari pengguna (sekumpulan pengguna) properti untuk jumlah luas yang sama pada tahun tanggal pelaporan. Ketika menerapkan prinsip ini, akuntansi ganda dipastikan ketika spesifikasi luas suatu objek real estat, yang diperhitungkan, misalnya, dalam neraca pembukaan pada saat objek tersebut dioperasikan (pendaftaran), harus dikorelasikan dengan informasi terkini yang diperoleh berdasarkan dokumen utama yang disimpan oleh pengguna ini. objek real estat selama periode pelaporan.
Prinsip rasionalitas
Prinsip ini mengasumsikan bahwa biaya pemeliharaan catatan real estat tidak boleh lebih tinggi dari efek total yang diperoleh dari penggunaan data dari catatan ini. Prinsip ini menjadi salah satu penentu dalam memilih segmen teritorial, dan bukan properti tertentu, sebagai elemen dasar dalam menyelenggarakan akuntansi dengan menggunakan model yang diusulkan. Memang sulit untuk mengakui kebutuhan untuk menyusun neraca sendiri sebagai hal yang rasional, misalnya untuk kios perbelanjaan kecil atau halte bus. Selain itu, jika akuntansi itu sendiri dikelola oleh organisasi khusus (berwenang), maka tanggung jawab pengguna real estat meliputi persiapan, pendaftaran, dan pemeliharaan dokumen akuntansi utama (lihat diagram).
Penerapan prinsip-prinsip yang mendasari model akuntansi real estat yang diusulkan memungkinkan untuk membangun sistem keseimbangan objek demi objek dan teritorial real estat.
Menggunakan metode neraca
Gagasan umum penggunaan metode neraca dalam model akuntansi real estat yang diusulkan didasarkan pada kenyataan bahwa terdapat semua prasyarat yang diperlukan untuk meluncurkan proses neraca berkelanjutan. Hal ini pada akhirnya akan menjamin pemerataan nilai total indikator yang tercatat di sisi kiri dan kanan persamaan keseimbangan. Selain itu, pernyataan ini berlaku baik untuk suatu harta benda perorangan (keseimbangan) maupun untuk sekelompok benda-benda tersebut yang disatukan dalam suatu segmen teritorial (keseimbangan teritorial).
Skema 1 - Diagram skematik akuntansi
Pada tahap penelitian ini, kita tidak dapat mengasumsikan seluruh variasi kemungkinan pilihan untuk menggunakan metode keseimbangan dan konstruksi keseimbangan yang mungkin dapat diterapkan secara praktis ketika menerapkan model yang diusulkan dalam praktik. Namun, kami akan mencoba menyajikan dua opsi hipotetis dasar untuk saldo tersebut.
Namun pertama-tama perlu dicatat bahwa salah satu metode utama yang digunakan dalam menyusun saldo real estat adalah inventaris. Secara umum, persediaan dalam model yang diusulkan adalah salah satu cara utama untuk memastikan keandalan dan objektivitas akuntansi. Sarana teknis modern (khususnya, teknologi yang didasarkan pada metode identifikasi objek frekuensi radio - RFID), yang dapat digunakan dalam inventarisasi real estat, memungkinkan pembentukan saldo semacam itu setidaknya setiap bulan.
Keseimbangan teknis properti
Keseimbangan ini disebut teknis karena menunjukkan efisiensi teknis (tanpa menggunakan meteran moneter) dalam penggunaan real estat. Hakikat neraca teknis adalah bahwa untuk setiap tanggal tertentu persamaan keseimbangan luas obyek real estat, yang diperhitungkan baik oleh badan akuntansi teknis (BTI) maupun oleh pengguna obyek real estat tersebut, harus dikonfirmasi berdasarkan dokumen pelaporan utama. Perlu diingat bahwa karena sifat-sifat khusus dari real estat, dan khususnya “konservatif” tertentu, komposisi sisi kiri neraca sangat jarang berubah, hanya dengan peningkatan atau penurunan fisik yang nyata. luas properti real estate (lihat Gambar 1).
Gambar 1 - Keseimbangan teknis properti
Dari contoh neraca teknis yang disajikan, jelas bahwa himpunan item-item di sisi kanan neraca, yang dikonfirmasi oleh dokumen-dokumen utama, harus sama dengan sisi kirinya, dan jika ini tidak terjadi, maka teknisnya kawasan tidak digunakan sesuai peruntukannya, atau telah terjadi perluasan (penambahan tidak sah), atau berdasarkan dokumen utama pada kawasan yang dapat digunakan yang sama ditempatkan oleh dua atau lebih pengguna. Oleh karena itu, praktik yang tersebar luas di mana sejumlah besar penyewa dapat didaftarkan di satu alamat menjadi tidak mungkin.
Konsumen utama neraca teknis adalah pemilik dan (atau) pengelola yang diberi wewenang oleh pemiliknya. Fungsi utama, yang dilaksanakan oleh neraca teknis, adalah pengendalian. Dengan menerima (atas permintaan atau secara teratur) dari badan independen yang memperhitungkan objek real estat, keseimbangan teknis dari properti yang dimilikinya, pemilik mendapatkan alat universal yang memungkinkan dia untuk mengontrol penggunaan yang efektif properti ini.
Keseimbangan properti konsumen objek real estat
Sebagaimana telah disebutkan, pembentukan keseimbangan teknis real estat merupakan alat universal bagi pemilik, memastikan kontrol yang konstan dan efektif atas properti yang dimilikinya. Namun, keseimbangan ini memiliki satu kelemahan yang signifikan. Ini hampir tidak memiliki nilai informasi bagi pengguna pihak ketiga (kecuali otoritas pajak), mis. Tidak ada penerapan fungsi akuntansi analitis dan informasi parsial. Kelemahan ini merupakan konsekuensi alami dari penggunaan meteran alami - m2 - dalam model akuntansi yang diusulkan. Jika dalam akuntansi uang, sebagai unit akuntansi ini, juga memiliki banyak fungsi yang memungkinkan dilakukannya analisis komprehensif terhadap informasi yang diperoleh berdasarkan akuntansi tersebut, lalu informasi berguna apa yang dapat diambil dari satu meter persegi? Hampir tidak ada.
Oleh karena itu, agar hasil akuntansi menarik dan bermanfaat bagi pengguna pihak ketiga, perlu dibangun keseimbangan properti konsumen real estat. Prasyarat untuk membangun keseimbangan ini adalah adopsi Kedua wajib norma legislatif, atas dasar itu setiap dokumen utama (perjanjian) untuk penggunaan suatu objek real estat atau bagiannya harus mencerminkan jenis aktivitas yang dilakukan pengguna di objek tersebut.
Selain itu, jenis kegiatan yang diadopsi dalam kode OKVED tidak cocok untuk kasus kami, karena sebagian besar ditujukan untuk produsen dan menjamin pelaksanaan fungsi fiskal negara. Model yang diusulkan memerlukan klasifikasi yang berfokus terutama pada refleksi properti konsumen suatu barang dan jasa, dan melaluinya, pada refleksi properti konsumen dari objek real estat di mana barang dan jasa tersebut diproduksi dan (atau) ditawarkan kepada konsumen.
Berbeda dengan norma perundang-undangan pertama yang disebutkan ketika merumuskan asas kelengkapan, norma ini tidak boleh menimbulkan biaya tambahan apa pun terkait dengan penerapannya, karena norma tersebut hanya menyertai norma pertama.
Akibatnya, menjadi mungkin untuk membentuk keseimbangan properti konsumen saat ini dari real estat yang digunakan dan tidak digunakan (properti konsumen yang diharapkan). Jika konsumen utama dari keseimbangan teknis properti real estat adalah pemilik objek tertentu, maka keseimbangan properti konsumen real estat ditujukan terutama untuk sejumlah besar pengguna pihak ketiga sehubungan dengan real estat ini, dan objeknya terutama adalah segmen teritorial di mana keseimbangan ini disusun (lihat Lampiran 2). Perhatikan bahwa Lampiran ini hanya memberikan sebagian dari keseimbangan hipotetis tersebut, karena format artikel tidak memungkinkan untuk menyajikan keseimbangan ini secara keseluruhan.
Secara umum, jika kita menganalisis model akuntansi yang diusulkan dengan cermat, kita dapat membuat kesimpulan yang masuk akal bahwa sebagai hasil dari implementasi praktisnya, terdapat peluang nyata dalam segmen teritorial tertentu untuk memastikan terciptanya dan dukungan lingkungan informasi yang homogen dan terstruktur. . Dalam lingkungan ini tidak akan ada kekosongan informasi; lingkungan ini akan memiliki tingkat stabilitas dan keamanan informasi yang tinggi. Hal ini akan memberikan kesempatan kepada semua kategori pengguna untuk terus menerima data real estat yang lengkap, andal, dan terkini untuk segmen teritorial mana pun di mana model akuntansi yang diusulkan akan digunakan. Selain itu, kelengkapan, keandalan, dan relevansi data ini dapat dijamin secara hukum.
Pada gilirannya, homogenitas lingkungan informasi menyiratkan bahwa dalam segmen geografis tertentu, setiap saat dimungkinkan untuk membuat sampel properti apa pun, baik secara geografis maupun berdasarkan industri. Dan sampel ini akan lengkap dan dapat diandalkan.
Semua prinsip, metode dan prosedur yang digunakan dalam membangun model di atas dapat diterapkan, meskipun dengan beberapa kekhasan, untuk mencatat bidang tanah.
Implementasi model akuntansi yang diusulkan. Beberapa kemungkinan penerapan
Ketentuan teoretis yang diberikan tentang dasar-dasar membangun model akuntansi real estat tidak boleh menimbulkan perasaan terisolasi dari model ini dari kebutuhan praktis konsumen tertentu. Mari kita coba menguraikan secara singkat beberapa kemungkinan penerapan berdasarkan penggunaan model akuntansi yang diusulkan.
1. Pengelolaan properti.
Seperti yang telah disebutkan, ketika menerapkan model akuntansi real estat yang diusulkan, pemilik menerima alat universal yang memungkinkan dia mengontrol penggunaan efektif real estat ini. Keseimbangan teknis dari properti tertentu memungkinkan Anda mendapatkan gambaran yang sangat akurat tentang penggunaannya saat ini, hampir secara real time. Hal ini sangat penting bagi pemilik yang memiliki real estat yang tersebar secara geografis, serta real estat yang digunakan untuk menghasilkan pendapatan dari pengoperasiannya. Tentunya, dalam hal ini, dampak terbesar akan diterima oleh negara, pertama, sebagai pemilik real estate terbesar, dan kedua, sebagai penerima pajak dan biaya real estate, baik di tingkat pemerintahan federal maupun kota.
2. Sistem navigasi global dan sistem navigasi seluler. Pasar jasa yang dihasilkan oleh pengembangan sistem navigasi global, serta sistem navigasi seluler, merupakan salah satu pasar yang paling cepat berkembang, paling menjanjikan, dan kompetitif. Tujuan utama dari semua sistem navigasi global adalah sama - mereka dirancang untuk terus memberikan informasi waktu koordinat presisi tinggi kepada konsumen dalam jumlah tak terbatas di mana pun di dunia.
Gambar 2 - Keseimbangan teritorial properti konsumen objek real estat
Namun, bagi sebagian besar konsumen sipil (tetapi tidak hanya) konsumen, memiliki informasi waktu koordinat yang akurat dan terkait dengan lokasi tertentu saja tidak cukup. Daerah itu sendiri (setidaknya tanahnya) harus “hidup”, yaitu. jenuh dengan benda-benda nyata yang terletak di atasnya, yang menunjukkan karakteristik konsumen utamanya. Tanpa ini, sistem navigasi tidak akan berguna bagi siapa pun.
Dan dalam hal ini, penulis setuju dengan pendapat bahwa sebagian besar pengguna sipil sistem navigasi global tidak akan terlalu tertarik pada teknologi pengiriman sinyal satelit dan karakteristik teknis perangkat penerima, melainkan pada parameter kualitatif nyata. (kelengkapan, keandalan, aksesibilitas) ruang informasi yang ditawarkan. Dapat diasumsikan bahwa persaingan utama dalam pembangunan ruang semacam itu mungkin akan terjadi seiring dengan terbentuknya standar database geoinformasi. Standar tersebut akan mengatur pembangunan database tersebut, persyaratan prosedur inventarisasi real estat, penyimpanan informasi dan format untuk menyediakannya kepada pengguna, dll. Jelas bahwa globalisasi standar-standar ini akan terjadi dengan sangat cepat.
Sistem navigasi, sebagai bagian dari penerapan model akuntansi real estat yang diusulkan, akan mampu memberi pengguna tidak hanya karakteristik terbaik dalam hal kelengkapan, keandalan, keamanan dan relevansi informasi untuk setiap segmen teritorial di mana model ini digunakan, tetapi juga jaminan hukum atas parameter informasi yang dinyatakan, dan oleh karena itu menjadi lebih menarik.
3. Pemerintahan dan keamanan daerah. Ketika model akuntansi yang diusulkan diterapkan dalam segmen teritorial mana pun, seluruh wilayah menjadi sangat jenuh dengan objek real estat. Benda-benda ini sendiri secara fungsional menjadi transparan - tanpa dinding dan pagar. Bagi otoritas teritorial, keadaan ini akan memungkinkan:
- menjalankan fungsi yang diberikan kepadanya di tingkat teritorial dengan lebih efektif, termasuk dalam penyediaan utilitas dan jenis layanan lainnya;
- mengoptimalkan pengelolaan real estat kota dan jenis real estat negara bagian lainnya agar dapat digunakan secara lebih rasional dan meningkatkan tingkat profitabilitas;
- untuk membangun, berdasarkan peluang-peluang baru yang muncul, semua sistem keamanan regional pada tingkat kualitatif yang sangat berbeda.
4. Statistik. Dengan meluasnya penyebaran teknologi akuntansi yang dijelaskan, sejumlah besar informasi yang andal dan relevan muncul, komprehensif dan, karenanya, cocok untuk penerapan metode penelitian statistik. Hal ini terutama berlaku untuk disiplin ilmu klasik seperti geografi ekonomi dan distribusi tenaga produktif, yang semuanya kini disatukan dengan istilah modern “ekonomi spasial”.
5. Ruang lingkup pelayanan yang berkaitan dengan penggunaan data, untuk memperolehnya perlu dilakukan penelitian lapangan di lapangan. Saat ini, penelitian lapangan di lapangan dilakukan untuk melakukan berbagai macam tugas yang bersifat teknis, teknologi dan ekonomi (pemasaran lapangan). Studi-studi ini ditandai dengan intensitas tenaga kerja yang tinggi dan hilangnya relevansi data informasi yang diperoleh secara relatif cepat setelah pekerjaan selesai. Oleh karena itu, pasar jasa jenis ini relatif sempit, meski potensinya sangat besar.
Teknologi yang diusulkan secara praktis memecahkan masalah ini, karena memungkinkan sebagian besar pengguna untuk tidak melakukan penelitian lapangan yang mahal, namun cukup memesan data yang diperlukan dari organisasi yang menyimpan catatan objek real estat untuk tanggal tertentu.
6. Publikasi kartografi dan buku referensi serta panduan yang menggunakan data geoinformasi. Sebagaimana telah disebutkan, lingkungan informasi yang muncul untuk segmen geografis tertentu bersifat homogen, dan informasi yang disajikan di dalamnya bersifat komprehensif. Pada saat yang sama, penerbitan kartografi dan publikasi referensi dengan tingkat detail objek demi objek apa pun dan untuk tanggal berapa pun menjadi mungkin.
Sebagai kesimpulan, kami mencatat bahwa kehadiran sejumlah besar pengguna potensial dan tidak adanya sistem pesaing yang dapat memberikan kualitas informasi yang sebanding tentang objek real estat memungkinkan penulis untuk memprediksi secara wajar kemungkinan besar keberhasilan operasi komersial dari model akuntansi yang diusulkan. .
Saat ini, di Federasi Rusia, akuntansi real estat dan hak atas real estat serta transaksi dengannya dilakukan secara terpisah. Pendaftaran bidang tanah, bangunan dan bangunan serta benda-benda real estat lainnya dilakukan pada saat pendaftaran kadaster dan/atau teknis. Akuntansi untuk hak-hak subjek atas setiap bagian dari real estat dan informasi tentang pembatasan hak-hak ini dilakukan dengan membuat entri dalam Daftar Negara Terpadu Hak atas Real Estat dan Transaksi dengannya dalam proses pendaftaran negara hak atas real estat dan transaksi dengannya. Berdasarkan informasi dari Daftar Hak Atas Real Estat Negara Terpadu dan transaksi dengannya, informasi tentang hak atas bidang tanah dan pembatasan hak-hak tersebut dimasukkan ke dalam Daftar Tanah Negara Terpadu. Undang-undang Federal “Tentang Kadaster Real Estat Negara”, yang mulai berlaku pada bulan Maret 2008, menetapkan prinsip-prinsip dasar pemeliharaan kadaster real estat negara bagian, prosedur pendaftaran kadaster, dan prosedur untuk memberikan informasi yang termasuk dalam real estat negara bagian kadaster. Pengenalan aturan pendaftaran kadaster ini akan dilakukan di Rusia secara bertahap. Masa transisi telah ditetapkan hingga tahun 2010, di mana sistem pendaftaran kadaster untuk semua real estat (kavling tanah, bangunan, struktur, bangunan) akan dialihkan ke aturan baru. Badan yang berwenang untuk mengatur pendaftaran kadaster real estat adalah Badan Federal untuk Kadaster Real Estat, yang dibentuk pada tahun 2004, dan badan teritorialnya. Sebagai hasil dari pendaftaran kadaster dan teknis, properti tersebut dideskripsikan dan diindividualisasikan. Sebagai hasil dari pendaftaran hak negara atas real estat atau transaksi dengannya, hak atas properti yang ditentukan secara individual diakui dan dikukuhkan oleh negara.
Dari sudut pandang kegiatan penanaman modal, yang melibatkan penyelesaian transaksi untuk tujuan memperoleh hak atas berbagai objek real estat, pendaftaran kadaster dan teknis objek real estat dan pendaftaran negara atas hak atas real estat dan transaksi dengannya adalah dua prosedur yang saling terkait erat. . Pendaftaran negara atas hak atas real estat, yang diperlukan untuk mengakui dan mengkonfirmasi kemunculan, penghentian atau pembatasan hak terkait, dilakukan berdasarkan informasi yang diterima dari otoritas akuntansi atau inventaris teknis negara.
Pendaftaran kadaster dan teknis
Deskripsi dan individualisasi objek real estat (sebidang tanah, bangunan, struktur, tempat tinggal dan non-perumahan) dilakukan sebagai hasil pendaftaran kadaster dan teknis (inventaris) objek real estat. Sebagai hasil dari pendaftaran kadaster dan teknis (inventaris), objek real estat yang bersangkutan memperoleh karakteristik yang memungkinkan untuk membedakannya dengan jelas dari objek real estat lainnya. Khususnya, ketika melakukan pendaftaran kadaster dan teknis (inventaris), suatu properti diberi nomor kadaster dan inventaris, yang disimpan selama properti itu ada sebagai satu objek hak terdaftar. Selain itu, dalam proses pendaftaran kadaster dan teknis, rencana objek real estat dibuat, deskripsi bidang tanah dan objek real estat terkait dibuat, lokasi pasti (alamat) objek real estat ditunjukkan, dll. Pendaftaran kadaster negara atas bidang tanah, serta pendaftaran teknis negara atas objek kegiatan perencanaan kota, dilakukan oleh orang yang berwenang badan pemerintah dan lembaga-lembaga di lokasi objek real estat tertentu berdasarkan permohonan dari otoritas negara, pemerintah daerah, dan pemegang hak lain yang berkepentingan. Permohonan pendaftaran kadaster harus disertai dengan dokumen-dokumen yang diatur oleh undang-undang Federasi Rusia saat ini, khususnya: dokumen hak milik sebidang tanah, dokumen survei tanah (menentukan batas-batas dan lokasi sebidang tanah di lapangan). Sebagai hasil dari pendaftaran kadaster negara atas bidang tanah, pemohon diberikan rencana kadaster bidang tanah yang disertifikasi dengan cara yang ditentukan. Berdasarkan hasil inventarisasi teknis utama objek perencanaan kota, diterbitkan paspor teknis untuk setiap objek akuntansi. Paspor teknis adalah dasar dokumenter untuk memelihara Daftar Proyek Pembangunan Modal Negara Terpadu. Sistem pendaftaran real estat saat ini sedang mengalami perubahan struktural dan kualitatif yang bertujuan untuk menciptakan kadaster real estat negara kesatuan.
Dari ulasan di atas terlihat jelas betapa eratnya keterkaitan antara sistem pendaftaran hak atas real estate dengan sistem akuntansi real estate tersebut. Pada dasarnya hal ini tidak independen berbagai sistem, tapi satu sistem. Oleh karena itu, kita perlu menyimpang untuk meninjau kembali bagian dari pengalaman dunia ini.
Tinjauan sejarah terbentuknya sistem kadaster
Hingga pertengahan abad terakhir, konsep “Kadaster” digunakan terutama dalam kaitannya dengan perpajakan real estat dan, pertama-tama, berarti sistem informasi tentang real estat kena pajak. Perkembangan hubungan kapitalis, yang menyebabkan proses intensif perputaran real estat, investasi dalam real estat, memperoleh pinjaman yang dijamin dengan real estat, mengedepankan masalah penguatan hak, yang kemudian diikuti dengan keandalan transaksi dan pengurangan risiko investasi. Hal ini memerlukan modernisasi yang sesuai pada sistem pendaftaran hak dan sistem kadaster (akuntansi real estat).
Pengalaman jaman dahulu dan milenium pertama Masehi telah kita bahas sebelumnya. Dari proyek kadaster paling awal di milenium kita, yang paling terkenal adalah apa yang disebut Domesday Book, yang dibuat di Norman Inggris atas perintah William Sang Penakluk pada 1085-1086. Pengumpulan informasi mencakup hampir seluruh Inggris. Informasi ini termasuk:
¡ nama pemilik;
¡luas perkebunan;
¡ sifat penggunaan;
¡jumlah penyewa, dll.
Informasi ini dikumpulkan dalam bentuk sensus. Tidak ada gambar kartografi dari perkebunan yang dijelaskan yang dibuat.
Survei serupa terhadap semua tanah kena pajak dilakukan di Swedia pada tahun 1540. Pada abad ke-17, layanan kadaster (Survei Tanah) didirikan di Swedia dengan tugas menyusun peta untuk keperluan perpajakan.
Namun kesadaran nyata akan perlunya penyelesaian masalah kepastian dan perlindungan perbatasan dalam skala global muncul seiring dengan berkembangnya kapitalisme dan institusi perlindungan hak melalui pendaftarannya.
Dan sebelum itu, harapan utama untuk keamanan harta benda ditempatkan terutama pada tidak dapat diganggu gugatnya tanda-tanda batas dan beratnya hukuman bagi pelanggaran terhadapnya. Di semua negara di dunia kuno, serangan semacam itu dianggap sebagai penodaan tempat suci. Menurut hukum Jerman kuno, di mana tanda batas, antara lain, adalah takik pada pohon, seseorang yang ketahuan mengubah takik akan dihukum mati - mereka mengulitinya hidup-hidup dan menggunakannya untuk memulihkan tanda batas yang rusak. Mereka juga mengandalkan pengetahuan yang kuat tentang di mana letak batas sebenarnya. Di Rusia, untuk selamanya menanamkan pengetahuan ini ke dalam kepala anak-anak, dipraktekkan untuk memberikan hukuman fisik untuk berbagai pelanggaran langsung di perbatasan, dengan mengarahkan tubuh orang yang dihukum sesuai dengan orientasi perbatasan.
Sebuah langkah serius dalam pembentukan kadaster dalam pengertian modern di Eropa adalah Program Kartografi Milan, yang dibuat pada tahun 1720-1723, ketika, atas perintah Kaisar Joseph II, survei kadaster seluruh wilayah milik monarki Austro-Hungaria dilakukan. keluar.
Pada pertengahan abad ke-19, urusan pertanahan di negara-negara Eropa Barat terdiri dari 4 kelompok khusus:
¡ kasus yang berkaitan dengan perpajakan tanah atau kadaster fiskal;
¡ kasus untuk memperkuat secara hukum batas-batas kepemilikan tanah, survei tanah - dalam literatur pra-revolusioner, atau kadaster menyediakan sistem untuk mendaftarkan hak - dalam sistem konsep modern;
¡ kasus redistribusi dan redistribusi kepemilikan tanah, penyiapan bidang tanah untuk pembangunan baru atau pembangunan lainnya, termasuk perluasan harta tanah, pembagian tanah ulayat, pembangunan jalan dan parit yang melintasi bidang tanah, pendirian dan penghapusan hak milik. Dalam literatur pra-revolusioner Rusia, kasus-kasus ini dikenal dengan istilah tersebut pengelolaan lahan;
¡ kasus untuk penentuan dan penguatan hak atas real estat, yang dikenal di negara bagian Jerman sebagai catatan tanah, di negara-negara Eropa lainnya - seperti buku hipotek, di Rusia - caranya urusan budak.
Pada masa itu, mereka berupaya untuk menggabungkan kelompok-kelompok kasus ini ke dalam satu sistem, meskipun kemampuan teknis pada saat itu membuat tugas ini sulit untuk diselesaikan. Pekerjaan pengelolaan lahan pada masa itu, seperti sekarang, memerlukan koordinasi yang panjang antara pemilik tanah, belum lagi fakta bahwa pekerjaan tersebut seringkali sangat kompleks, memerlukan penggunaan pengukuran geodesi, deskripsi, yang kemudian diikuti dengan penilaian kadaster, dan sebagainya secara simultan. Oleh karena itu, di banyak negara bagian, lembaga pengelolaan lahan dipisahkan dari sistem kadaster fiskal dan hukum. Namun, setiap pekerjaan pengelolaan lahan berakhir dengan refleksi hasilnya dalam kadaster, atau memulihkan batas-batas yang hilang atau terdistorsi dalam bentuk barang, berdasarkan informasi yang dapat dipercaya secara hukum tentang hal tersebut yang telah tercermin dalam kadaster. Pada pertengahan abad ke-19, sistem kadaster yang digunakan di Eropa dan Amerika Utara dapat dikelompokkan menjadi dua jenis: paket Dan nyata. Perbedaan mendasar di antara keduanya dihasilkan dalam metode penghitungan nilai kena pajak atas kepemilikan tanah dan pada akhirnya terdiri dari kenyataan bahwa kadaster riil hanya mencerminkan batas-batas seluruh perkebunan, sedangkan kadaster persil mengidentifikasi bidang-bidang tanah di dalam perkebunan - persil, dicirikan oleh penggunaan monofungsional, seperti hutan, lahan subur, perkebunan Pada gilirannya, mereka juga dapat dibedakan berdasarkan berbagai sifat pembentuk harga: kesuburan tanah, kesesuaian untuk penggunaan tertentu, serta berdasarkan rezim hukum bidang tanah tersebut - apakah tanah tersebut digunakan atau disewakan oleh petani yang mengolah tanah tersebut, dll. . Kadaster parsel telah tersebar luas di benua Eropa; nyata - di Inggris dan Amerika. Italia Utara harus dianggap sebagai tempat kelahiran kadaster persil, yang pertama kali digunakan pada awal abad ke-18 dan kemudian diperluas ke hampir seluruh Eropa.
Poin kuncinya Perkembangan sistem kadaster modern adalah berdirinya kadaster Perancis yang diperkenalkan oleh Napoleon pada tahun 1807. Catatan kadaster berisi:
¡ jumlah plot;
¡ wilayah mereka;
penggunaan;
harga.
Kadaster Perancis didasarkan pada rencana kadaster yang dibuat secara sistematis untuk setiap distrik.
Selama abad ke-19, sebagian besar negara di benua Eropa menerapkan sistem kadaster serupa. Pengecualiannya adalah Inggris dan koloninya, yang menciptakan sistem akuntansi real estatnya sendiri. Namun untuk saat ini mari kita hentikan perjalanan kita melintasi Eropa dan mengunjungi Dunia Baru.
Akuntansi real estate di Amerika
Sistem untuk memperkuat hak atas real estat dan pendaftaran tanah terkait di negara-negara berbahasa Inggris menjadi hal yang menarik karena berbagai alasan. Pertama, sistem ini telah menyediakan pengaruh yang kuat ke negara-negara bekas jajahan dan kekuasaan Inggris. Mereka juga berbeda dalam banyak hal dari sistem di benua Eropa. Hal ini sebagian besar disebabkan oleh fakta bahwa hingga saat ini kadaster tersebut hampir tidak dikenal di negara-negara berbahasa Inggris.
Di Amerika Serikat, sistem kepemilikan formal, seperti yang ditunjukkan pada bab sebelumnya, didasarkan pada transfer pribadi dan pencatatan akta yang menjadi dasar transfer tersebut. Dalam hal ini, objek-objek transaksi biasanya setiap kali dilakukan pemeriksaan baru.
Sejak tahun 1785, pemerintah Amerika mulai mensurvei tanah yang masih berada di luar kepemilikan pribadi untuk tujuan pendaftaran kadaster, dalam kerangka sistem persegi panjang, yang menjadi dasar untuk membagi tanah menjadi kuadran mil demi mil. Batas-batas yang disurvei ditandai atau ditetapkan di lapangan. Departemen Dalam Negeri bertanggung jawab untuk mengumpulkan dan memelihara catatan dan rencana lapangan yang sesuai. Namun, kadaster tersebut tidak pernah diperkenalkan.
Periode dari pertengahan abad ke-18 hingga pertengahan abad ke-19 di Amerika Serikat ditandai dengan proses dramatis dalam memilih sistem hukum - sejak tahun 1856, sejarawan hukum Inggris Henry Maine meramalkan keberhasilan yang meyakinkan dari sistem hukum kontinental Eropa, namun ketakutan para imigran dari Inggris akan semakin besarnya pengaruh diaspora Perancis, yang sangat berhasil dalam mengeksploitasi struktur hukum sistem ini, menyebabkan reorientasi yang tajam ke arah Inggris. sistem hukum umum. Dalam konteks pilihan ini, permasalahan pembangunan sistem hak milik untuk mendaftarkan hak atas real estate dianggap cukup serius.
Tujuan dari pembangunan ini adalah untuk mengatur pengalihan bidang tanah dari dana publik (yang pada dasarnya tidak memiliki pemilik) kepada perorangan dan memastikan perlindungan hak kepemilikan mereka. Pada tahun-tahun pertama penjelajahan Eropa di benua itu, “Pendaftaran Publik” sebagai sarana untuk melindungi hak dan kepentingan pribadi di bidang real estat menjadi sangat penting - di koloni-koloni baru, otoritas lokal pertama-tama menunjuk petugas pendaftaran (inspektur) dan memperkenalkan daftar dokumen. Uraian tentang batas-batas asli properti disiapkan oleh surveyor, dan akta serta perjanjian lain yang berkaitan dengan properti yang didirikan dimasukkan ke dalam daftar umum yang dibuka secara permanen untuk kepentingan umum.
Seiring berjalannya waktu, semakin sedikit perhatian yang diberikan pada praktik ini, sehingga masih banyak yang belum selesai atau belum terselesaikan sama sekali. Bahkan sistem penting seperti sistem pemungutan pajak tanah mengalami perkembangan yang terlambat, dibuat secara mandiri, dan beroperasi hingga saat ini dengan tingkat koordinasi yang minimal antara departemen pajak dan kantor pendaftaran. Informasi tentang tanah dikumpulkan di berbagai biro yang tidak terkait dan berbagai lemari arsip. Ketika jumlah catatan meningkat dan catatan itu sendiri menjadi lebih kompleks, masalah aksesibilitas informasi yang berkaitan dengan bidang tanah tertentu meningkat secara signifikan.
Saat ini, pemilik utama sumber informasi tentang bidang tanah adalah perusahaan asuransi hak milik swasta - perusahaan yang berspesialisasi dalam transaksi asuransi. Masing-masing perusahaan tersebut beroperasi terutama di satu negara bagian dan mengelola catatan pertanahannya sendiri. Catatan dikumpulkan dan direvisi oleh staf ahli yang merangkum informasi terkait dari catatan resmi setiap hari. Alasan untuk keadaan ini cukup jelas - dengan tidak adanya sistem informasi publik (negara bagian, kota), tidak ada cara untuk memverifikasi kebenaran batas-batas real estat yang disajikan, hak-hak yang akan diasuransikan . Hanya ada satu cara yang tersisa - untuk mensurvei sendiri batas-batas properti klien dan memelihara sistem informasi Anda sendiri, di mana informasi tentang batas-batas antara properti yang bertetangga dikumpulkan secara bertahap, dirancang untuk memfasilitasi survei tersebut di masa depan ketika klien berikutnya dari ini perusahaan ternyata adalah pemilik properti tetangga.
Kerugian terbesar dari survei tersebut adalah bahwa survei tersebut dilakukan secara terpisah untuk setiap properti dan hanya sehubungan dengan kebutuhan untuk menjamin hak atas properti tersebut. Pada saat yang sama, standar yang ketat memaksa surveyor swasta untuk melakukan survei lapangan yang sangat akurat terhadap properti tersebut dan menyusun rencana yang baik untuk itu. Surveyor tanah yang berwenang akan menyatakan kepada perusahaan asuransi, pemilik, penyewa, dan/atau penyewa bahwa batas properti yang ditandai pada rencana ini sudah benar. Namun sayang, sebidang tanah yang disurvei tersebut mengapung seperti pulau di antara properti lain yang belum disurvei. Siteplan menjadi milik perusahaan asuransi swasta, yang menyimpannya di bank datanya sendiri untuk digunakan di masa mendatang sesuai kebijakannya. Pemilik kavling tetangga jarang mengetahui keberadaannya.
Penggunaan bahan-bahan ini untuk pengembangan sistem informasi publik berbasis lahan sedang dibahas di Amerika Serikat. Hal ini sebagian disebabkan oleh kebutuhan untuk membuat peta dan pencatatan yang lebih baik dari perspektif perpajakan. Dinamika diskusi ini adalah sebagai berikut:
¡ Selama tahun 1970-an, sebuah program berskala besar dipertimbangkan untuk memodernisasi dan mengintegrasikan semua catatan pertanahan ke dalam catatan daerah, menambahkan sejumlah besar data relevan yang sebelumnya tidak dimasukkan dalam catatan apa pun.
¡ Beberapa tahun kemudian, Carolina Utara mengesahkan program pencatatan tanah yang bertujuan untuk memberikan bantuan teknis dan keuangan kepada negara-negara berkembang. Rupanya, produk intelektual yang diperoleh selama pengalaman ini dapat menjadi dasar bagi orang Amerika untuk memilih model untuk memodernisasi urusan di dalam negeri.
¡ Untuk beberapa waktu setelahnya, beberapa negara bagian menekankan program pendaftaran saluran survei berdasarkan penggunaan pengenal untuk setiap bidang tanah dan indeks pusatnya. Misalnya, hal ini dilakukan di Wyandotte County, Kansas, dimana sistem pendaftaran tanah berbasis bidang tanah dikembangkan. Komponen utama sistem ini adalah peta bidang tanah yang dibuat dengan skala 1:1200, database rinci mengenai karakteristik 66.000 bidang tanah. Sistem ini beroperasi dan diperbarui setiap hari. Contoh lainnya adalah sistem yang dikembangkan di Lane County, Oregon. Semua koordinat dan data dalam sistem didasarkan pada satu set peta dasar dan pengelolaan koordinat. Sistem tersebut bersifat sistem informasi serba guna. Berkas kartu bidang tanah mencakup seluruh kepemilikan dan wilayah penggunaan tanah di wilayah tersebut. Lapisan informasi meliputi peta pajak dan jumlah bidang tanah, sifat penggunaan lahan, jumlah unit hunian, katalog koordinat batas bidang tanah, dll. Selain itu, berisi informasi tentang pajak dan penilaian (tanah, perbaikan, dll).
UDC 336.1.55
SISTEM PENCATATAN REAL ESTATE MODERN: PEMBENTUKAN SISTEM KADASTRAL
G.I. Dmitriev1, N.A. terburu-buru2
Universitas Teknik Negeri Irkutsk, 664074, Rusia, Irkutsk, st. Lermontova, 83.
Tinjauan sistem akuntansi real estat dunia disediakan. Karakteristik utama dan perbedaan sistem kadaster yang digunakan dalam praktik manajemen real estat dunia disajikan. Kemungkinan untuk mengintensifkan proses perputaran real estat di pasar, serta mempercepat proses investasi yang berkaitan dengan real estat dan konstruksi modal, memperoleh pinjaman yang dijamin dengan real estat dan mengembangkan hipotek telah dipertimbangkan. Perlu dicatat bahwa pengembangan dan penguatan hak-hak pemilik properti dan keandalan transaksi real estat menyebabkan pengurangan risiko investasi dan pada akhirnya menentukan biaya proyek investasi dan real estat itu sendiri. Bibliografi 8 judul
Kata kunci: akuntansi real estate; kadaster real estat; pendaftaran hak atas real estat; sistem kadaster.
SISTEM MODERN PENCATATAN PROPERTI REAL ESTATE: PEMBENTUKAN SISTEM KADASTRAL G.I. Dmitriev, N.A. Bergegas
Universitas Teknik Negeri Irkutsk, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Rusia.
Artikel ini mengulas sistem pencatatan properti real estat yang digunakan di seluruh dunia. Ini berkaitan dengan fitur-fitur utama dan perbedaan sistem kadaster global pencatatan properti. Bab ini membahas kemungkinan intensifikasi perputaran properti tidak bergerak di pasar serta percepatan investasi yang berkaitan dengan real estat dan konstruksi modal, pinjaman real estat dan pengembangan hipotek. Hal ini menunjukkan bahwa pengembangan dan penguatan hak-hak pemilik properti dan keandalan transaksi properti menyebabkan berkurangnya risiko investasi dan menentukan biaya akhir proyek investasi dan real estat. 8 sumber.
Kata kunci: pencatatan properti real estate; kadaster real estat; pendaftaran hak atas properti nyata; sistem kadaster.
Penelitian modern di bidang pencarian metode pengelolaan real estat menunjukkan bahwa terdapat hubungan yang erat antara sistem pendaftaran hak atas real estat dan sistem pencatatan real estat tersebut. Pada dasarnya, ini bukanlah sistem yang berbeda dan berdiri sendiri, melainkan sebuah sistem tunggal. Oleh karena itu, tampaknya tepat untuk memberikan analisis pengalaman global dalam menciptakan sistem akuntansi real estate.
Hingga pertengahan abad terakhir, konsep kadaster digunakan terutama dalam kaitannya dengan perpajakan real estat dan, pertama-tama, berarti sistem informasi tentangnya. Perkembangan hubungan kapitalis, yang menyebabkan proses intensif perputaran real estat, investasi dalam real estat, memperoleh pinjaman yang dijamin dengan real estat, mengedepankan masalah penguatan hak, yang kemudian diikuti dengan keandalan transaksi dan pengurangan risiko investasi. Hal ini memerlukan modernisasi pendaftaran hak dan sistem kadaster
akuntansi real estat.
Akuntansi real estate di Amerika
Sistem untuk memperkuat hak atas real estat dan pendaftaran tanah terkait di negara-negara berbahasa Inggris menjadi hal yang menarik karena berbagai alasan. Sistem ini mempunyai pengaruh yang kuat terhadap negara-negara bekas jajahan dan kekuasaan Inggris. Mereka juga berbeda dalam banyak hal dari sistem di benua Eropa. Hal ini sebagian besar disebabkan oleh fakta bahwa hingga saat ini kadaster tersebut hampir tidak dikenal di negara-negara berbahasa Inggris. Di Amerika Serikat, sistem formal kepemilikan atas real estat didasarkan pada penyerahan pribadi dan pencatatan akta yang menjadi dasarnya.
Saat ini, pemilik utama sumber informasi tentang bidang tanah adalah perusahaan asuransi hak milik swasta - perusahaan yang berspesialisasi dalam transaksi asuransi. Masing-masing perusahaan tersebut beroperasi terutama di satu negara bagian dan mengelola lahannya sendiri
1Dmitriev Gennady Innokentievich, Associate Professor dari Departemen Keahlian dan Manajemen Real Estat, telp: 89500774858, email: [dilindungi email]
Dmitriev Gennady, Associate Professor dari Departemen Keahlian dan Manajemen Real Estat, telp.: 89500774858, email: [dilindungi email]
2Natalia Aleksandrovna Rush, mahasiswa magister Institut Ekonomi, Manajemen dan Hukum ISTU, telp.: 89025786861, email: [dilindungi email]
Rush Natalia, Mahasiswa Pascasarjana Institut Ekonomi, Manajemen dan Hukum ISTU, telp: 89025786861, email: [dilindungi email]
akuntansi Catatan tersebut dikumpulkan dan direvisi oleh tim ahli yang merangkum informasi terkait dari catatan resmi setiap hari.
Alasan untuk situasi ini jelas: dengan tidak adanya sistem informasi publik (negara bagian, kota), tidak ada cara untuk memverifikasi kebenaran batas-batas real estat yang disajikan, hak-hak yang akan diasuransikan. Oleh karena itu, ada kebutuhan untuk mensurvei batas-batas properti klien itu sendiri dan memelihara sistem informasi mereka sendiri, di mana informasi tentang batas-batas antara properti yang berdekatan dikumpulkan secara bertahap, yang dirancang untuk memfasilitasi survei tersebut di masa depan jika klien berikutnya dari perusahaan ini ternyata adalah pemilik properti tetangga.
Kerugian terbesar dari survei tersebut adalah bahwa survei tersebut dilakukan secara terpisah untuk setiap properti dan hanya sehubungan dengan kebutuhan untuk menjamin hak atas properti tersebut. Masalah penggunaan bahan-bahan ini untuk mengembangkan sistem informasi publik yang berisi data bidang tanah sedang dibahas di Amerika Serikat.
Langkah-langkah utama diskusi ini adalah sebagai berikut. Pada tahun 1970-an sebuah program modernisasi dan integrasi skala besar dari semua catatan tanah ke dalam arsip masing-masing wilayah telah dipertimbangkan, yang mencakup penambahan sejumlah besar data relevan yang sebelumnya tidak dimasukkan dalam catatan apa pun. Pada tahun 1980-an North Carolina mengesahkan program pendaftaran tanah untuk memberikan bantuan teknis dan keuangan kepada negara-negara berkembang. Seiring berjalannya waktu, di beberapa negara bagian, penekanan telah diberikan pada program pendaftaran persil yang disurvei berdasarkan penggunaan pengenal setiap persil dan indeks pusatnya. Misalnya, hal ini dilakukan di Wyandotte County, Kansas, dimana sistem pendaftaran tanah berbasis bidang tanah dikembangkan. Komponen utama sistem ini adalah peta bidang tanah yang dibuat dengan skala 1:1200, database rinci mengenai karakteristik 66.000 bidang tanah. Sistem ini beroperasi dan diperbarui setiap hari. Contoh lainnya adalah sistem yang dikembangkan di Lane County, Oregon. Semua koordinat dan data dalam sistem didasarkan pada satu set peta dasar dan pengelolaan koordinat. Sistem tersebut bersifat sistem informasi serba guna. Berkas kartu bidang tanah mencakup seluruh kepemilikan dan wilayah penggunaan tanah di wilayah tersebut. Lapisan informasi meliputi peta pajak dan jumlah bidang tanah, sifat penggunaan tanah, jumlah unit hunian, katalog koordinat batas tanah. Ini juga berisi informasi pajak dan penilaian.
Akuntansi real estat di negara-negara dengan sistem pendaftaran hak Eropa Tengah
Ini didasarkan pada sistem kadaster paling maju, terutama didistribusikan di Eropa
Prinsip kadaster Perancis yang diperkenalkan oleh Napoleon pada tahun 1807 didasarkan pada prinsip kadaster Perancis. peta kadaster dibuat secara sistematis untuk setiap kabupaten; nomor kadaster real estat - kode identifikasi unik untuk setiap properti yang tidak terulang untuk properti lain di seluruh negara sepanjang sejarahnya.
Namun, sudah pada paruh kedua abad ke-19. prioritas dalam hal ini adalah Jerman dan Swiss. Selain itu, di negara-negara ini, kemampuan kadaster telah diperluas untuk menggambarkan objek hak sebuah apartemen di kondominium dan sebuah bangunan yang dibangun di atas tanah sewaan, yang diperlukan untuk menjamin pendaftaran hak atas objek-objek tersebut.
Tugas utama kadaster adalah mendeskripsikan properti secara memadai untuk mencegah segala kemungkinan kesalahpahaman mengenai kepemilikan berbagai bagiannya. Pertama-tama, menyangkut batas-batas bidang tanah. Berbeda dengan rencana lokasi yang dibuat khusus untuk situs tertentu, batas situs mana pun pada peta kadaster suatu kota, distrik, mikrodistrik secara bersamaan menjadi milik situs lain dan berfungsi untuk membatasinya, menawarkan solusi awal terhadap kemungkinan konflik perbatasan.
Ketika mempertimbangkan sistem Perancis, perlu dicatat bahwa hak atas real estat dilindungi secara andal oleh sistem pendaftaran hak atasnya, tetapi ini tidak cukup untuk perlindungan penuh atas hak tersebut.
Dengan demikian, sistem perlindungan hak atas real estat yang menyeluruh terdiri dari perlindungan sifat hak atas real estat (sistem pendaftaran hak) dan batas-batas (komposisi) real estat (kadaster real estat). Oleh karena itu, sistem kadaster real estat harus dapat diandalkan seperti sistem pendaftaran hak milik, dan catatan serta uraiannya harus mempunyai kekuatan hukum yang sama.
Idealnya, kedua sistem ini dalam pengertian organisasi harus mewakili satu kesatuan, disatukan oleh satu undang-undang dan satu pemerintahan. Kecenderungan utama dalam perkembangan sistem perlindungan hak atas real estat adalah penyatuan mendasar kedua sistem ini. Namun, dalam praktiknya hal ini tidak mudah untuk diterapkan: sistem-sistem ini berbeda dalam spesialisasi dan bidang kegiatan, perkembangan sejarah yang otonom, serta struktur dan prosedur hukum, menghambat unifikasi.
Di Jerman, Austria dan Swiss, Swedia dan Finlandia serta banyak negara Eropa lainnya, hubungan antara kadaster dan daftar hak sangat erat, dan di Belanda sistem ini sudah digabungkan menjadi satu organisasi.
Dalam sistem pendaftaran hak real estat yang ideal, kadaster real estat berisi deskripsi
suatu objek real estat yang diperlukan untuk identifikasi yang jelas di antara objek-objek lain; daftar hak atas objek ini berisi uraian tentang pemilik hak atas objek ini, yang diperlukan untuk identifikasi yang jelas, serta deskripsi yang sangat akurat dan tidak ambigu tentang hak-hak tersebut. Catatan kadaster real estat, selain nomor kadaster, tidak memuat catatan apa pun yang akan mengulangi catatan daftar hak dan sebaliknya. Hal ini pada dasarnya penting, karena setiap catatan dalam sistem ini bersifat hukum, menjadi dokumen hukum senior dalam kaitannya dengan dokumen lain yang dapat disajikan sebagai bukti kepemilikan properti.
Sebagaimana halnya dalam hal pendaftaran hak, pendaftaran kadaster atas real estat tidak boleh dibebani dengan ciri-ciri yang tidak penting untuk mengidentifikasi obyek hak. Misalnya, luas suatu bidang tanah sama sekali tidak menunjukkan bidang tanah itu sendiri, karena terdapat banyak sekali bidang tanah dengan luas yang sama. Pada saat yang sama, batas-batas situs yang dijelaskan secara tepat dengan jelas menunjukkan baik situs maupun batas-batasnya.
Elemen struktural penting dari kadaster real estat adalah pemberian nomor kadaster untuk setiap properti. Nomor ini unik untuk setiap properti dan tidak terulang untuk properti lain di seluruh negeri, baik di masa sekarang maupun di masa depan. Peran yang diberikan kepadanya adalah sebagai berikut. Untuk pencatatan dalam daftar hak diperlukan kepastian mengenai obyek yang didaftarkan haknya. Nomor kadaster memiliki tujuan ini: menghubungkan semua materi kadaster real estat, daftar hak atas real estat, dan arsipnya yang terkait dengan satu properti. Ini adalah satu-satunya informasi tentang objek yang harus diulang pada dokumen kadaster dan daftar hak real estat.
Sebidang tanah yang tercermin dalam kadaster adalah sel informasi kadaster yang berisi semua informasi yang diperlukan untuk deskripsi properti yang jelas, baik grafis maupun digital. Peta kadaster adalah representasi grafis dari hal-hal yang penting untuk perlindungan hukum dan perpajakan.
Peta ini memuat batas-batas daratan. Setiap plot memiliki kontur batas tertutup, di dalamnya dicantumkan nomor kadaster. Ini adalah lapisan informasi utama, tetapi bukan satu-satunya. Untuk mendaftarkan hak, mungkin diperlukan representasi grafis dari area pengembangan bangunan.
Di dalam batas-batas bidang tanah harus ditetapkan batas-batas kawasan suatu rezim hukum khusus sehubungan dengan bidang tanah secara keseluruhan, misalnya suatu kemudahan. Zona ini hanya dapat didefinisikan dalam kaitannya dengan suatu bidang tanah tertentu (suatu kemudahan yang berkaitan dengan hak untuk melewati suatu bidang tanah tertentu ke bidang tanah yang berdekatan) atau dalam kaitannya dengan bidang-bidang tanah yang termasuk dalam suatu wilayah tertentu.
zona teritorial (misalnya, zona perlindungan air). Dalam kasus terakhir, wilayah zona tersebut “tumpang tindih” dengan plot dan batas-batasnya, sebagai suatu peraturan, tidak bertepatan. Selain itu, mungkin ada beberapa zona seperti itu; layanan yang menetapkannya dan memantau kepatuhan terhadap rezim hukum terkait berbeda dan tidak terkait satu sama lain. Zona-zona ini dapat muncul dan menghilang, garis besarnya dapat berubah, yang memaksanya untuk dicatat sebagai lapisan kartografi yang terpisah.
Ciri khas semua negara Eropa Barat adalah kadasternya secara sistematis mencakup seluruh wilayah, sementara data yang dikumpulkan dan didaftarkan terus diperbarui. Kecenderungan umum adalah bahwa informasi fiskal dan hukum kadaster berdasarkan satuan tanah semakin dibutuhkan sebagai dasar sistem informasi secara keseluruhan. Selain tujuan aslinya, peta kadaster digunakan untuk banyak tujuan lain. Di Swiss, misalnya, kota-kota menghasilkan peta kota yang sangat akurat berdasarkan penggunaan informasi kadaster. Menggabungkan survei kadaster dengan jenis pemetaan wilayah perkotaan skala besar lainnya merupakan tren umum di negara lain.
Dari negara-negara Skandinavia, yang paling dekat dengan sistem yang diterapkan di negara-negara Eropa Barat adalah sistem yang digunakan di Denmark. Negara ini telah lama menggunakan peta kadaster ekstensif yang mencakup seluruh negara, yang dihubungkan dengan bahan referensi umum. Survei kadaster, misalnya ketika mengubah batas bidang tanah, dilakukan oleh surveyor swasta. Namun, catatan dan peta kadaster dibuat di layanan pemerintah pusat Matrikel Kontoret, yang berlokasi di Kopenhagen. Kadaster erat kaitannya dengan sistem pendaftaran hak atas tanah.
Hubungan erat yang sama juga ditemukan di Swedia dan Finlandia, di mana sistem pendaftaran hak milik didasarkan pada unit kadaster. Di sini, kadaster berkembang secara bertahap, dari catatan sederhana yang digunakan untuk tujuan perpajakan dan dihubungkan secara longgar dengan peta, hingga sistem ekstensif dengan keandalan tinggi. Di Swedia, sistem perkotaan dan pedesaan kini digabungkan menjadi satu pencatatan umum, sementara di Finlandia pencatatan masih dilakukan secara terpisah untuk wilayah perkotaan dan pedesaan.
Di Swedia, kadaster saat ini digabungkan dengan sistem pendaftaran hak. Salah satu lembaga umum, yang disebut Direktorat Data Real Estat Pusat (CFD), mengumpulkan dan mengirimkan informasi dan informasi kadaster terpilih dari daftar hak milik ke pemrosesan data otomatis. Pendataan masih dilakukan oleh dinas kadaster dan pendaftaran tanah daerah. Mereka memiliki saluran komunikasi otonom dengan CFD dan berwenang untuk membuat perubahan pada catatan jika terjadi fragmentasi lahan,
peralihan hak kepemilikan. CFD bertanggung jawab untuk menerbitkan semua sertifikat serta menyediakan semua komunikasi dengan otoritas lain menggunakan informasi properti. Dengan demikian, duplikasi pekerjaan dapat dihindari. Selain itu, waktu yang diperlukan untuk menerbitkan dokumen resmi dan mendistribusikannya kepada pihak yang berkepentingan berkurang secara signifikan. Sistem ini saat ini beroperasi di sebagian besar negara dan akan selesai sepenuhnya dalam lima tahun ke depan.
Sebelumnya, Norwegia tidak memiliki sistem kadaster yang terorganisir. Sebaliknya, ada sistem lama yang dirancang untuk tujuan perpajakan, dan hanya didukung sebagian oleh kartu. Saat ini negara tersebut telah memperkenalkan sistem otomatis GAB yang memberikan informasi mengenai satuan tanah, alamat dan bangunan kepada pihak yang berkepentingan.
Kadaster di Perancis dan di negara-negara yang menggunakan pengalaman Perancis
Terlepas dari kenyataan bahwa Perancis dianggap sebagai tempat kelahiran sejarah kadaster modern, pada tahap perkembangan negara saat ini, kadaster Perancis tidak dapat disebut sebagai contoh yang berhasil beroperasi.
Rencana kadaster yang digunakan saat ini memiliki asal yang berbeda. Setengahnya, sebagian besar di pedesaan, masih menggunakan rencana lama dari zaman Napoleon, serta rencana yang dibuat antara tahun 1930-1960. Setengah lainnya terdiri dari rencana baru, yang disebut rencana “reguler”, karena memenuhi standar teknis resmi; mereka dikenal karena akurasi kartografinya yang luar biasa. Area yang disajikan dalam kadaster ditentukan terutama berdasarkan perhitungan “grafis”, dan bukan sebagai hasil survei tanah yang sebenarnya. Oleh karena itu, mereka kurang presisi, yang berhubungan langsung dengan kualitas rencana. Selain itu, barang milik negara tidak tercermin dalam kadaster. Oleh karena itu, jelas terdapat kekurangan informasi kadaster. alasan utama Hal ini menjadi fokus pada fungsi fiskal kadaster. Apabila negara sebagai pemilik barang tak bergerak bukan merupakan wajib pajak, ia tidak terdaftar dalam daftar pemilik barang tak bergerak, sehingga tidak dapat dilakukan pendaftaran atas benda tak bergerak yang dimilikinya. Selain itu, terdapat kesalahan yang disebabkan oleh perubahan yang tidak didaftarkan (jaringan utilitas berkilo-kilometer tidak ada secara hukum sehingga, menurut aturan yang ada, tidak dapat muncul dalam Rencana Kadaster).
Tujuan reformasi kadaster Perancis saat ini adalah untuk menciptakan dokumen yang memenuhi standar kadaster Jerman dan Swiss. Untuk tujuan ini, pemeriksaan ulang menyeluruh terhadap semua objek real estat diharapkan dilakukan.
Sistem Perancis mempunyai dampak yang signifikan terhadap bekas jajahannya, seperti sebagian besar Afrika Utara dan Barat. Di negara-negara ini
Kadaster dan pendaftaran tanah (livre foncier) ini biasanya hanya mencakup sebagian kecil tanah, terutama di wilayah perkotaan. Biasanya, pendaftaran tanah adalah pendaftaran hak milik, dan setiap bidang tanah mempunyai halamannya sendiri. Barang siapa yang ingin mendaftarkan hak atas tanah harus mengajukan permohonan kepada petugas pencatatan. Setelah itu, permohonannya menjadi resmi untuk jangka waktu tertentu dan kemudian lahan tersebut harus disurvei dan diberi batas di hadapan tetangga dan pihak berkepentingan lainnya. Setelah jangka waktu pengajuan banding berakhir, satuan tanah itu dicatat dalam register dan kepada pemiliknya diterbitkan sertifikat hak milik.
Spanyol dan Italia juga dipengaruhi oleh kadaster Napoleon. Di sini sistem yang dikembangkan dengan dasar yang sama diadopsi. Namun, sistem Spanyol tidak memberikan cakupan nasional yang komprehensif. Ada hubungan yang lemah antara kadaster real estat dan pendaftaran hak atasnya. Kedua sistem pencatatan tersebut dikendalikan oleh otoritas yang berbeda, dan uraian dalam daftar hak tidak selalu mengacu pada objek yang dijelaskan dalam kadaster. Dengan demikian, hubungan antara kadaster dan register dipastikan, pertama-tama, bukan dengan menunjukkan bidang tanah, tetapi dengan menunjukkan nama pemiliknya, yang merupakan hambatan bagi penyatuan lebih lanjut sistem-sistem ini.
Kadaster yang digunakan di Eropa Selatan lebih bersifat fiskal dibandingkan dengan Eropa Tengah. Karena bangunan merupakan subjek perpajakan yang penting, Italia telah membuat daftar bangunan baru sebagai bagian dari kadaster. Yunani tidak memiliki kadaster nasional yang komprehensif dan homogen, namun permasalahannya sedang dipelajari dan pemerintah mungkin akan segera memutuskan untuk membentuk sistem nasional.
Akuntansi real estat dalam sistem Torrens dan penerapannya di Inggris
Sistem pendaftaran hak yang diperkenalkan oleh Robert Torrance tidak memerlukan peta kadaster suatu negara atau bahkan wilayah tertentu secara terus menerus. Ciri utama dari sistem ini adalah bahwa tanah yang disurvei diidentifikasi pada peta properti individu, yang merupakan bagian utama dari bagian pertama daftar hak milik. Bagian ini memberikan informasi rinci tentang kepemilikan, serta deskripsi tanah dengan luas hak milik, sitaan dan kondisi lainnya yang sesuai. Kita dapat mengatakan bahwa kadaster dalam hal ini terdiri dari totalitas bagian pertama dari daftar semua real estat yang terdaftar dalam sistem ini. Di satu sisi, kadaster real estat ini tidak hanya digabungkan dengan sistem pendaftaran hak, tetapi juga merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan. Di sisi lain, kadaster tidak memiliki keuntungan nyata yang ditunjukkan oleh peta kadaster berkelanjutan. Ini merupakan suatu ketidaklengkapan tertentu
Sistem Torrance dan, pada saat yang sama, mungkin menentukan prospek pengembangannya. Saat ini, pendaftaran sistematis sedang diperkenalkan di Australia, termasuk kartografi kadaster.
Sistem Torrens, dalam versi yang cukup mirip dengan aslinya, direproduksi di banyak bekas jajahan Inggris, misalnya, di negara-negara Afrika Timur, di masing-masing negara bagian Amerika Serikat dan Kanada, serta di Inggris.
Sejak tahun 1853, organisasi kartografi Ordnance Survey mulai memproduksi tablet peta topografi di seluruh Inggris dengan skala 1:2500 untuk daerah pedesaan dan 1:1250 untuk kota. Pekerjaan ini berlanjut hingga tahun 1893. Peta berfungsi sebagai bahan yang memungkinkan untuk menunjukkan secara akurat batas-batas suatu real estat. Sesuai dengan undang-undang tahun 1925, peta ini adalah sumber resmi informasi real estat dan terus diperbarui. Departemen Pengelolaan Pertanahan Ordnance berinteraksi dengan Pendaftaran Tanah (badan sistem pendaftaran hak real estat) dan melakukan survei ad hoc, mis. dalam setiap kasus individu.
Setelah suatu lokasi diidentifikasi untuk pendaftaran hak milik, siapa pun yang membeli tanah hak milik yang tidak terdaftar atau mengambil sewa yang tidak terdaftar selama 40 tahun atau lebih harus mengajukan permohonan kepada Kantor Pendaftaran Tanah untuk mendaftarkan hak milik dalam waktu dua bulan sejak tanggal diselesaikannya suatu transaksi. Aturan pendaftaran wajib yang sama berlaku untuk transaksi selanjutnya. Dalam hal pendaftaran pertama, pemilik sebelumnya harus memberikan bukti yang cukup kepada lembaga pendaftaran bahwa ia benar-benar mempunyai hak atas properti tersebut dan oleh karena itu merupakan pemilik yang sah. Setelah sebuah properti didaftarkan, pemerintah menjamin hak milik yang tercantum dalam daftar.
Survei tanah yang sistematis dan sporadis serta pendaftaran hak real estat
Dari tinjauan analitis terhadap sistem pendaftaran hak atas tanah dan sistem kadaster di atas, terlihat betapa sulitnya pengalaman kekuatan ekonomi modern dalam mencari tatanan hukum dan organisasi lembaga hak atas tanah dan mekanisme pembangunannya. . Para ahli teori penciptaan sistem kadaster dan pendaftaran hak atas real estat memberikan perhatian terbesar pada pertanyaan tentang pilihan antara survei tanah sporadis dan sistematis untuk tujuan pembentukan kadaster real estat, serta pendaftaran hak sporadis dan sistematis. ke real estat.
Sporadis mengacu pada tindakan survei tanah atau pendaftaran hak, yang ditentukan untuk dilakukan secara sukarela dan/atau wajib, tetapi dalam beberapa kasus tertentu, misalnya, ketika menjual real estat.
Sistematis berarti tindakan survei tanah atau pendaftaran hak yang dilakukan
untuk semua obyek real estat yang masih belum ditandai batasnya, atau yang haknya belum didaftarkan. Sejarah subjek yang dipertimbangkan mengetahui kasus-kasus ketika survei tanah secara sistematis dan pendaftaran hak secara sporadis dilakukan secara bersamaan, dan sebaliknya. Tentu saja, tidak hanya inisiatif, tetapi juga pembiayaan tindakan sporadis dipercayakan kepada pihak-pihak yang berkepentingan - pemilik properti; hanya badan pemerintah negara bagian atau lokal yang dapat memulai dan membiayai tindakan sistematis sesuai dengan program negara tertentu. Inilah alasan mengapa pilihan ini begitu sulit.
Pada tahun 1925, paket peraturan pertanahan baru diperkenalkan di Inggris. Salah satunya adalah Undang-Undang Pendaftaran Tanah yang mengatur tentang wajib (sistematis) pendaftaran hak milik di daerah-daerah tertentu. Daerah-daerah ini berangsur-angsur meluas dan kini mencakup seluruh wilayah Inggris. Namun, pendaftaran sebenarnya masih bersifat sporadis, dan hak biasanya hanya didaftarkan ketika properti dijual atau disewakan dalam jangka waktu lama. Namun, Inggris tetap memperjuangkan kemenangan dengan pendekatan sistematis.
Pembentukan informasi kadaster secara sistematis dilakukan secara berurutan, triwulanan, sesuai dengan program yang telah disusun. Tidak seluruh wilayah suatu negara dapat dikenai survei sistematis (atau survei sistematis prioritas), namun wilayah yang ketersediaan informasi kadasternya paling relevan: kota dan pemukiman. Dalam kasus ketika kita berbicara tentang entitas teritorial tertutup (kota terpisah), wilayah survei prioritas haruslah lingkungan dimana inisiatif survei lahan swasta massal paling tidak diharapkan.
Pembentukan informasi kadaster yang sistematis tidak mengharuskan semua informasi yang diperlukan oleh kadaster segera dibentuk untuk setiap properti yang disurvei. Survei tanah objek real estate merupakan lapisan yang harus dibentuk terlebih dahulu. Lapisan ini merupakan nilai informasi yang mandiri: setelah objek-objek tersebut dibatasi, apapun bentuk kepemilikannya, mendapat kesempatan untuk pengembangan internal yang mandiri, termasuk pengembangan yang terkait dengan selesainya pembentukan informasi kadaster.
Pengalaman Rusia dalam pendaftaran kadaster
Sebagai kesimpulan, mari kita beralih ke masalah Rusia di bidang pembentukan pendaftaran hak atas real estat.
Membandingkan teks Undang-undang Rusia “Tentang Pendaftaran Hak atas Real Estat dan Transaksi Terkait” (selanjutnya disebut Undang-undang) dengan tinjauan pengalaman dunia di atas, kita dapat menarik kesimpulan utama sebagai berikut:
1. Pengalaman dunia dalam penegakan negara dalam memperkuat hak atas real estat, dengan segala keragaman praktik nasional, mereduksi semuanya menjadi hanya dua sistem mekanisme hukum untuk memperkuat hak: sistem pendaftaran hak atas real estat (pendaftaran hak milik sistem) atau sistem untuk mendaftarkan dokumen yang menegaskan hak atas real estat (sistem pendaftaran sebenarnya).
2. KUH Perdata (CC), sifat sistem hukum Rusia dengan tegas menunjukkan tekad Rusia untuk membangun sistem pendaftaran hak atas real estat (titular Registration System) sebagai sistem penguatan hak atas real estat. Undang-undang menegaskan niat ini. Seluruh unsur sistem yang dicanangkan undang-undang berkaitan dengan unsur sistem pendaftaran hak atas real estat. Selain itu, upaya untuk membatasi diri pada deskripsi objek hak terdaftar hanya pada bagian pertama register membuat model sistem domestik mirip dengan sistem Torrens.
3. Mekanisme yang dibangun oleh Undang-undang tidak mempunyai ketentuan-ketentuan mendasar yang penting, sehingga sistem pendaftaran tidak dapat sepenuhnya menjalankan fungsi sistem penguatan hak atas real estat. Pengalaman dunia dalam pembangunan dan pengoperasian sistem pendaftaran hak real estat menunjukkan sistem minimum yang diperlukan secara logis dari lembaga-lembaga sistem pendaftaran hak milik, ciri-ciri mendasar dari sistem ini. Untuk kelengkapan mekanisme sistem pendaftaran hak Rusia, yang ditentukan oleh Undang-undang dan KUH Perdata, prinsip-prinsip berikut perlu dikonsolidasikan:
Asas yang menyatakan bahwa hak-hak pembeli bonafide yang terdaftar dalam sistem dianggap mutlak, tidak dapat diganggu gugat bahkan di pengadilan. Implementasi prinsip ini terhambat oleh kata-kata Art. 302 “Reklamasi properti dari pembeli yang bonafid” Ch. 20 KUH Perdata “Perlindungan hak milik dan hak milik lainnya”; Seni. 2, paragraf 1 dan seni. 12, ayat 8 UU. Kurangnya jaminan bagi pembeli yang bonafid mengakibatkan kerugian tidak hanya pada properti yang diperoleh, tetapi juga pada investasi selanjutnya yang dilakukan di dalamnya, termasuk dana yang dikumpulkan. Pertama-tama, selain perputaran real estat, hal ini merugikan perkembangan pinjaman hipotek;
Asas bahwa hak yang hilang akibat cacat pada sistem pendaftaran mendapat penggantian dari dana ganti rugi negara yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari sistem pendaftaran. Dalam sistem pendaftaran hak milik versi klasik, prosedur pendaftaran primer dan sekunder berbeda. Hukum Rusia tidak membedakan prosedur pendaftaran.
4. Sistem pendaftaran hak hendaknya didasarkan pada kadaster real estate sebagai suatu sistem yang menjamin kepastian obyek hukum. Kadaster real estate dapat eksis secara organisasi sebagai bagian (subdivisi) dari sistem registrasi atau sebagai organisasi independen. Tapi tidak seperti sistem kadaster dan informasi lainnya, ini seperti
Daftar hak adalah penjaga hak yang bertanggung jawab. Oleh karena itu, daftar hak dan kadaster real estat secara institusional saling berhubungan dan, pada dasarnya, di hadapan pemilik properti adalah satu organisasi; kadaster real estat tunduk pada pembenaran yang sama, yang menurutnya daftar tersebut haknya dipelihara oleh lembaga peradilan dan mendapat perlindungan khusus dari aparat keamanan negara; orang yang memasukkan, mengubah dan menghapus informasi kadaster harus tunduk pada persyaratan yang sama seperti pencatat hak.
5. Pendaftaran awal suatu hak harus didahului dengan tata cara pembentukan obyek hak. Namun, pedoman politik untuk menyederhanakan prosedur privatisasi dan perputaran real estat mensyaratkan kemungkinan untuk mendaftarkan hak atas objek, yang informasinya belum ada dalam kadaster real estat.
6. Praktik dunia dalam membangun sistem pendaftaran telah mengidentifikasi masalah dalam memilih antara apa yang disebut metode sporadis dan sistematis dalam pembentukan dan pengisian kadaster real estat, serta antara metode pengisian daftar hak yang sporadis dan sistematis. ke real estat. Dengan cara sporadis, pembentukan suatu barang atau pendaftaran hak atasnya dilakukan sesuai dengan kebutuhan pemiliknya, misalnya pada saat penjualan. Hasil pengalaman ini mendukung pilihan pengisian kadaster dan daftar hak secara sistematis. Apalagi pengisian kadaster merupakan tugas prioritas dan dapat dilakukan sesuai dengan program yang tidak berkaitan dengan program pendaftaran hak.
Metode pembentukan objek real estat yang berkelanjutan (sistematis) dalam indikator tertentu jauh lebih murah daripada pembentukan objek individu; dengan pembentukan berkelanjutan, masalah batas properti yang berdekatan dengan cepat diselesaikan. Dengan pembentukan yang sporadis, besar kemungkinannya bahwa pemilik properti, yang memulai pembentukan propertinya lebih lambat dari tetangganya, akan menemukan kerusakan yang menimpanya, meskipun ia sebelumnya telah menyetujui batas-batas tetangganya. Dengan pembentukan yang sistematis, dapat diterapkan suatu kebijakan untuk merevisi batas-batas kawasan penggunaan lahan yang sebenarnya guna memperbaiki cacat tata letak bidang tanah yang muncul akibat proses penggunaan lahan yang tidak terkendali; munculnya kawasan-kawasan yang tidak pasti kepemilikannya. tidak mempunyai ciri-ciri yang memungkinkan untuk digunakan sehingga dapat dihindari penyewa atau pemiliknya.
Perbedaan utama antara pendekatan-pendekatan ini adalah bahwa pembiayaan prosedur pembentukan sporadis ditanggung oleh pemilik yang berkepentingan, sedangkan pembiayaan pembentukan sistematis hanya dapat dilakukan atas biaya negara. Argumen-argumen ini ternyata sangat menentukan dalam pemilihan sistem hak milik untuk mendaftarkan hak atas real estat di Rusia.
Artikel diterima pada 9 Juli 2013.
Bibliografi
1. Nikonov P.N., Zhuravsky N.N. Real estat, kadaster, dan sistem global untuk mendaftarkan hak atas real estat. M.: Eksmo, 2011. 62 hal.
2. Larsson G.L. Pendaftaran tanah dan sistem kadaster. M.: Mir, 1991.198 hal.
3. Buku Tanah Modern. Masyarakat Austria untuk Kerja Sama Internasional di Kantor Notaris Kementerian Kehakiman Federal / trans. Pusat Teknologi Ekonomi dan Hukum Pasar Real Estat. M., 1992.134 hal.
4. Breton J. Kadaster Prancis dan rencana nasional numerik // Sistem kadaster modern: koleksi. laporan XX Internasional Kongres Melbourne, 1994, hlm.178-193.
5. David R., Joffre-Spinoze K. Sistem hukum dasar zaman kita. M.: Internasional. hubungan, 1996. 227 hal.
6. Tentang pendaftaran hak negara atas real estat dan transaksi dengannya: federal. UU 17 Juni 1997 No.122 FZ // surat kabar Rusia. 1997. 30 Juli.
7. KUH Perdata Federasi Rusia: federal. Undang-undang 30 November 1994 No. 51 Undang-Undang Federal // SPS ConsultantPlus [Sumber daya elektronik]. URL:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_153956/
8. Dmitriev G.I., Rush N.A. Analisis perbandingan sistem modern untuk mendaftarkan hak atas real estat // Teknologi modern. Analisa sistem. Pemodelan. 2013. Nomor 2 (38). hal.251-259.
POTENSI EKONOMI WILAYAH KRASNODAR
© I.Yu. Zakharova1
Institut Manajemen Selatan,
350040, Rusia, Krasnodar, st. Stavropolskaya, 216.
Telah dilakukan analisis potensi ekonomi wilayah Krasnodar yang terdiri dari beberapa komponen: potensi sumber daya alam; sektor industri dan pertanian yang maju; infrastruktur yang dikembangkan; potensi sumber daya tenaga kerja; kerangka kelembagaan dan hukum yang mendorong pembangunan perekonomian daerah; iklim investasi yang menguntungkan. Kesimpulan dirumuskan yang mengungkapkan kemungkinan pelaksanaan proyek investasi di salah satu industri di wilayah tersebut. Meja 4. Daftar Pustaka 3 judul
Kata kunci: potensi ekonomi; potensi sumber daya alam; iklim investasi.
KAPASITAS EKONOMI KRASNODAR KRAI I.Yu. Zakharova
Institut Manajemen Selatan,
216 Stavropolskaya St., Krasnodar, 350040, Rusia.
Artikel ini menganalisis kapasitas ekonomi Krasnodar Krai, yang meliputi potensi alam dan sumber daya, sektor industri dan pertanian yang berkembang, infrastruktur yang berkembang, potensi sumber daya tenaga kerja, kelembagaan dan landasan hukum yang mendorong perkembangan perekonomian daerah dan iklim investasi yang mendukung. Ini merumuskan kesimpulan yang mengungkapkan kemungkinan implementasi proyek investasi di salah satu cabang regional. 4 meja. 3 sumber.
Kata kunci: potensi ekonomi; potensi alam dan sumber daya; iklim investasi.
Wilayah Krasnodar adalah wilayah selatan Rusia. Ini mencakup area seluas 76 ribu km2, atau 0,4% dari seluruh wilayah Rusia. Di timur laut, wilayah ini berbatasan dengan wilayah Rostov, di timur - dengan Wilayah Stavropol, di selatan - dengan Georgia. Dari barat laut dan barat daya, wilayah wilayah tersebut tersapu oleh Laut Azov dan Laut Hitam.
Potensi ekonomi wilayah terdiri dari faktor-faktor berikut:
1) potensi sumber daya alam;
2) mengembangkan sektor industri dan pertanian;
3) infrastruktur yang dikembangkan;
4) potensi sumber daya tenaga kerja;
5) kerangka kelembagaan dan hukum yang mendorong pembangunan perekonomian daerah;
6) iklim investasi yang menguntungkan.
Potensi sumber daya alam wilayah Krasnodar
Iklim sedang yang hangat dikombinasikan dengan wilayah datar di utara mendukung pengembangan kompleks pertanian, iklim subtropis di pantai Laut Hitam mendukung pengembangan pemandian dan pantai. wisata kesehatan, iklim pegunungan dan kaki bukit di selatan Wilayah Krasnodar - pengembangan wisata pegunungan.
Di wilayah Kuban terdapat endapan lebih dari 60 jenis mineral. Minyak, gas, batu pasir, napal, marmer, dan batu kapur merupakan kepentingan industri. Saat ini, 68 ladang minyak sedang dikembangkan di wilayah tersebut. Termal dan air mineral terletak di cekungan Azov-Kuban (Yeysk, Primorsko-Akhtarsk, Gorya-
1Zakharova Irina Yuryevna, Kandidat Ilmu Ekonomi, Associate Professor Departemen Bisnis Perhotelan dan Pariwisata, telp: 89054723079, email: [dilindungi email]
Zakharova Irina, Kandidat Ekonomi, Associate Professor Departemen Bisnis Hotel dan Pariwisata, telp: 89054723079, email: [dilindungi email]
