गिरवी रखना- बंधक ऋण प्राप्त करने के लिए अचल संपत्ति, मुख्य रूप से भूमि और भवनों की प्रतिज्ञा। एक बंधक एक प्रकार का संपार्श्विक है जिसमें गिरवी रखी गई संपत्ति को लेनदार के हाथों में स्थानांतरित नहीं किया जाता है, लेकिन देनदार के पास रहता है। एक बंधक को बंधक और बंधक ऋण के रूप में भी समझा जाता है।

बंधक ऋण उधारयह अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित बैंक ऋण है। बंधक ऋण बंधक प्रणाली के घटकों में से एक है। वर्तमान में, बंधक ऋण देना नागरिकों के रहने की स्थिति में सुधार करने के तरीकों में से एक है। नागरिक अचल संपत्ति खरीदने के लिए बैंकों से ऋण लेते हैं, जबकि अधिग्रहीत संपत्ति स्वयं ऋण चुकौती (कानून के आधार पर बंधक) की गारंटी के रूप में बैंक को बंधक (प्रतिज्ञा) में जाती है।

बंधक ऋण भी ऋण या ऋण प्राप्त करने के लिए मालिक की पहले से मौजूद अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा है, जिसका उपयोग या तो मरम्मत या निर्माण के लिए किया जाएगा, या उधारकर्ता-बंधककर्ता के विवेक पर अन्य जरूरतों के लिए किया जाएगा (ज्यादातर मामलों में) वह संपत्ति का मालिक भी है)।

बंधक ऋण देने का विश्लेषण हमें दो मुख्य क्षेत्रों में अंतर करने की अनुमति देता है:

आवासीय अचल संपत्ति या इसके अधिकारों द्वारा सुरक्षित मौजूदा आवास स्थितियों में सुधार के लिए आवास खरीदने के मामले में व्यक्तियों को बंधक ऋण देना;

व्यवसाय के विकास के लिए कानूनी संस्थाओं को बंधक ऋण देना, जहां अचल संपत्ति वापसी की गारंटी के रूप में भी कार्य करती है, और स्वयं बंधक आवास ऋण।

आर्थिक विकास के वर्तमान चरण में, दुनिया के कई देशों में, क्रेडिट पर आवास की खरीद न केवल आवास की समस्या को हल करने का मुख्य रूप है, बल्कि आर्थिक गतिविधि का एक क्षेत्र भी है, जिसमें बैंकिंग और अन्य क्रेडिट संरचनाएँ महत्वपूर्ण भूमिका निभाती हैं। प्रमुख भूमिका।

बंधक ऋण देने की द्वि-स्तरीय प्रणाली:

1) उधारकर्ता - एक कानूनी या प्राकृतिक व्यक्ति जो अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण लेता है;

2) लेनदार एक बैंक है;

3) बंधक कंपनी (एजेंट) - बंधक ऋण देने की स्व-वित्तपोषण प्रणाली का मुख्य तत्व। यह बैंक से बंधक खरीदता है, बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां जारी करता है। ऐसी प्रतिभूतियों की बिक्री से आय नए ऋणों में जाती है;

4) निवेशक - बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के खरीदार। एक नियम के रूप में, ये पेंशन फंड, बीमा कंपनियां, बैंक हैं।

बंधक ऋण देने की एकल-स्तरीय प्रणाली के साथ, ऋणदाता, बैंक द्वारा प्रतिनिधित्व किया जाता है, स्वतंत्र रूप से बांड-प्रकार की प्रतिभूतियां जारी करता है: तथाकथित "बंधक पत्रक"।

दो-स्तरीय मॉडल का सार यह है कि प्राथमिक बंधक बाजार में जारी किए गए बंधक ऋण विशेष रूप से निर्मित संस्थाओं - द्वितीयक बाजार के संचालकों को सौंपे जाते हैं। प्रतिभूतिकरण निवेशकों को बिक्री के लिए बैंक ऋण और अन्य संपत्तियों का स्टॉक मूल्य में परिवर्तन है। सुरक्षित बंधक एजेंसियों के लिए पहले से तैयार निवेश बाजारों तक पहुंचना आसान बनाते हैं। द्वितीयक बाजार प्राथमिक उधारदाताओं को ऋण बेचने की अनुमति देता है और इस प्रकार नए ऋण बनाने के लिए आवश्यक धन प्राप्त करता है। एक द्वितीयक बाजार का निर्माण कई निवेशकों के बीच प्रत्येक ऋण के लिए क्रेडिट और बाजार जोखिमों को वितरित करके जोखिमों को पुनर्वितरित करने और उन्हें कम करने के आर्थिक लक्ष्य को प्राप्त करता है।

कानून के एंग्लो-सैक्सन प्रणाली के देशों में द्वितीयक बंधक बाजार के संगठन के कारण, कुछ लक्ष्यों को प्राप्त किया जाता है: पूंजी का पुनर्वितरण दोनों अलग-अलग क्षेत्रों और गतिविधि के विभिन्न क्षेत्रों से: मूल लेनदारों का पुनर्वित्त; द्वितीयक मोर्टगेज बाजार के संचालकों को मोर्टगेज ऋण देकर मूल लेनदारों से जोखिमों को हटाना; द्वितीयक बंधक बाजार में प्रतिभागियों के बीच बंधक ऋण के कार्यान्वयन से जुड़े जोखिमों का पुनर्वितरण।

एक-स्तरीय बंधक ऋण देने की प्रणाली का सार यह है कि बंधक बैंक जिसने ऋण जारी किया है, वह बांड-प्रकार की प्रतिभूतियों - बंधक पत्रक जारी करके बंधक ऋणों को स्वतंत्र रूप से पुनर्वित्त करता है। बंधक बांड जारी करने और संचलन को विशेष कानून द्वारा नियंत्रित किया जाता है। बंधक बांड जारी करने वालों की गतिविधियां, एक नियम के रूप में, बंधक ऋण जारी करने और कम जोखिम वाले अन्य कार्यों के लिए कानून द्वारा सीमित हैं।

बंधक ऋण देने के लिए राज्य का समर्थन:

1) JSC "आवास बंधक ऋण देने के लिए एजेंसी" (AHML) - 1997 में रूसी संघ की सरकार द्वारा रूसी वाणिज्यिक बैंकों की तरलता सुनिश्चित करने के लिए स्थापित किया गया था जो ऐसे ऋणों पर दावों की खरीद के माध्यम से आबादी को दीर्घकालिक आवास ऋण प्रदान करते हैं। एजेंसी के बांड को शेयर बाजार में रखकर जुटाई गई धनराशि के लिए।

AHML के 100% शेयर रूसी संघ की सरकार के स्वामित्व में हैं, जिसका प्रतिनिधित्व राज्य संपत्ति प्रबंधन के लिए संघीय एजेंसी द्वारा किया जाता है।

एएचएमएल का उद्देश्य है:

बंधक ऋण देने के लिए सामान्य मानकों का निर्माण;

पूरे रूस में आबादी के लिए बंधक ऋण की उपलब्धता सुनिश्चित करना;

बंधक उधारदाताओं के पुनर्वित्त के लिए एक संस्था का निर्माण;

बंधक-समर्थित देनदारियों के लिए एक द्वितीयक बाजार का निर्माण;

बंधक प्रतिभूति बाजार का गठन।

2) वीईबी कार्यक्रम - निवेश के मुख्य क्षेत्र:

मॉर्गेज-समर्थित बॉन्ड में Vnesheconombank का अपना फंड

राज्य प्रबंधन कंपनी के रूप में Vnesheconombank द्वारा प्रबंधित पेंशन बचत फंड

रूसी संघ की सरकार द्वारा आवंटित राष्ट्रीय धन कोष से धन

Pledgor - एक प्राकृतिक या कानूनी व्यक्ति जिसने अपने ऋण को सुरक्षित करने के लिए अचल संपत्ति गिरवी रखी है। उनकी निम्नलिखित आवश्यकताएं हैं:

विश्वसनीयता और सॉल्वेंसी;

अचल संपत्ति की स्वैच्छिक प्रतिज्ञा;

अग्रिम भुगतान करने की क्षमता।

प्रतिज्ञा- कानूनी संस्थाएंअचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण प्रदान करना . इनमें बैंक, फंड और अन्य क्रेडिट संस्थान शामिल हैं जिनके साथ गिरवी रखने वाले एक बंधक ऋण के प्रावधान पर एक समझौते में प्रवेश करते हैं। बंधक ऋणदाताओं की सेवा ने ऋण समझौते की पूरी अवधि के दौरान बंधक ऋण जारी किए।

बंधक बैंक - एक संस्था जो जारी करने में माहिर है लंबी अवधि के ऋणअचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित। ऐसे बैंकों द्वारा ऋण न केवल आवास के लिए बल्कि औद्योगिक निर्माण के लिए भी जारी किए जाते हैं।

गिरवी ऋण देने में सुधार:

1) एक बंधक ऋण प्राप्त करने के लिए आवश्यक दस्तावेजों की संख्या को कम करना, साथ ही प्रस्तुत दस्तावेजों पर विचार करने के लिए समय कम करना। बंधक ऋण देने में सुधार के तरीकों में से एक इलेक्ट्रॉनिक दस्तावेज़ प्रबंधन और डिजिटल इलेक्ट्रॉनिक हस्ताक्षर की शुरूआत है, जिसके लिए बंधक ऋण प्राप्त करने के लिए दस्तावेज़ जमा करने की प्रक्रिया को काफी सरल बनाना संभव है।

2) क्रेडिट हिस्ट्री ब्यूरो का निर्माण, जिसकी गतिविधियां बंधक ऋण जारी करने पर निर्णय लेने की प्रक्रिया को काफी तेज कर सकती हैं।

3) प्रारंभिक योगदान में कमी, जो अब आवास की लागत का 50% तक पहुंच सकती है।

4) राज्य और नगरपालिका कार्यक्रमों का विकास और कार्यान्वयन, जिसकी मदद से हमारे देश की आबादी की विभिन्न श्रेणियां अपना आवास खरीदने में सक्षम होंगी। वर्तमान में, सैन्य, युवा परिवार, साथ ही कुछ उद्यमों के कर्मचारी एक बंधक की मदद से घर खरीदते समय महत्वपूर्ण लाभ पर भरोसा कर सकते हैं, इसके अलावा, अपार्टमेंट खरीदार एक अपार्टमेंट खरीदते समय कई वर्षों तक महत्वपूर्ण कर कटौती पर भरोसा कर सकते हैं। .

5) कानून का विकास जो बंधक अपार्टमेंट के मालिकों के अधिकारों की रक्षा करेगा। यह कोई रहस्य नहीं है कि कई क्रेडिट संगठन रूसियों की कानूनी निरक्षरता का लाभ उठाते हैं और उधारकर्ता से जितना संभव हो उतना लाभ प्राप्त करने के लिए अनुबंध तैयार करते हैं।

बंधक ऋण देने की समस्याएं:

1) घरेलू कीमतों में वृद्धि

2) कम आय

3) उच्च ब्याज दरें

सभी बंधक के बारे में

आंकड़ों के अनुसार, रूस में प्रतिवर्ष लगभग 700,000 बंधक ऋण जारी किए जाते हैं। ऋण की मांग बढ़ रही है, क्योंकि हर परिवार नकदी के लिए एक अपार्टमेंट या घर नहीं खरीद सकता। बैंक नए, अधिक लाभदायक कार्यक्रमों की पेशकश करते हैं, लेकिन ऋण जारी करने की शर्तें बहुत कठोर होती हैं।

सभी बंधक बंधक ऋण के बारे में, हालांकि यह अचल संपत्ति खरीदने का एकमात्र तरीका है, लेकिन साथ ही यह एक बड़ा जोखिम है, क्योंकि आपको कम से कम 10 वर्षों तक हर महीने बैंक को एक अच्छी राशि का भुगतान करने की आवश्यकता होती है। आने वाले वर्षों के लिए अपने जीवन की योजना बनाना बहुत कठिन है। लेकिन हमें यह स्वीकार करना चाहिए कि जोखिम उचित है।

मासिक बंधक भुगतान शायद ही किराए से अधिक होगा, केवल पहले मामले में आप अपने अपार्टमेंट के लिए भुगतान करते हैं, और दूसरे मामले में आप एक अजनबी को प्रायोजित करते हैं। यदि बैंक की शर्तों का पालन नहीं किया जाता है, तो वे आपसे अनगिनत बार मिलेंगे, वे ऋण पुनर्गठन की पेशकश करेंगे, वे "क्रेडिट अवकाश" प्रदान करेंगे। इस घटना में कि सभी उपाय काम नहीं करते हैं, वित्तीय संस्थान को अपार्टमेंट लेने के लिए मजबूर किया जाएगा, जबकि हमेशा उधारकर्ता को अपने पिछले पाठ्यक्रम में सब कुछ वापस करने का मौका मिलता है।

ऋण कैसे जारी किया जाता है?

बंधक प्राप्त करने की प्रक्रिया शुरू होने से पहले उधारकर्ता को काफी प्रयास करना होगा। आपको कई दस्तावेज़ों को इकट्ठा करने की ज़रूरत है जिन्हें सशर्त रूप से 2 श्रेणियों में विभाजित किया जा सकता है - आपसे व्यक्तिगत रूप से और सीधे खरीदी जा रही संपत्ति से संबंधित।
पहली श्रेणी में शामिल हैं:

1. पासपोर्ट + पंजीकरण;
2. 2-एनडीएफएल की मदद करें, अधिकांश बैंक ऐसे कार्यक्रम पेश करते हैं जिनमें एक शर्त इस वित्तीय संस्थान द्वारा जारी किए गए फॉर्म में आय के प्रमाण पत्र का प्रावधान है;
3. आपके कार्य से संबंधित दस्तावेज़ - कार्यपुस्तिका की एक प्रति और टीडी (कार्य के दूसरे स्थान पर टीडी सहित, यदि कोई हो), नियोक्ता कंपनी द्वारा प्रमाणित;
4. संपत्ति (कार, अचल संपत्ति, उपकरण, आदि) के स्वामित्व की पुष्टि करने वाले कागजात;
5. शिक्षा पर दस्तावेज, विवाह प्रमाण पत्र, जीवनसाथी की सहमति (लिखित रूप में)।

रूस में बंधक ऋण छोटे/मध्यम व्यापार मालिकों के बीच भी लोकप्रिय हो रहा है। आप एक ऋण के लिए आवेदन कर सकते हैं बशर्ते वित्तीय संस्थान घटक दस्तावेजों की प्रतियां, कर रिटर्न के लिए प्रदान करता है पिछले साल, किरायेदारों, आपूर्तिकर्ताओं और ग्राहकों के साथ अनुबंध।

आप उन सभी दस्तावेजों की एक सूची प्राप्त कर सकते हैं जिनकी बैंक को एक वित्तीय संस्थान के प्रबंधक से सकारात्मक निर्णय लेने की आवश्यकता होती है, क्योंकि ऋण जारी करने के कार्यक्रम और शर्तें हमेशा समान नहीं होती हैं।

• द्वितीयक बाजार में एक अपार्टमेंट खरीदते समय, आपको बैंक को प्रदान करना होगा:
  पासपोर्ट-कैडस्ट्रे (BTI में) की एक प्रति;
  एक प्रमाण पत्र जो पुष्टि करता है कि कोई भी अपार्टमेंट (पासपोर्ट कार्यालय में) में नहीं रहता है;
  अचल संपत्ति के अलगाव पर संरक्षकता अधिकारियों से एक प्रमाण पत्र (यदि नाबालिग अपार्टमेंट में पंजीकृत हैं)।
• साझा निर्माण में भाग लेने पर, यह समझा जाता है कि वित्तीय संस्थान विशेष रूप से मान्यता प्राप्त डेवलपर्स के साथ काम करता है, इसलिए - आवश्यक दस्तावेजपहले से ही बैंक में। आपके लिए इस तरह से ऋण की व्यवस्था करना आपके लिए एक डेवलपर की तलाश करने और बहुत सारे प्रमाण पत्र और कागजात एकत्र करने की तुलना में बहुत अधिक लाभदायक है।

रूस में बंधक ऋण देने का विकास बहुत गतिशील है। हर साल अधिक से अधिक लोग मदद के लिए वित्तीय संस्थानों का रुख करते हैं। बड़े बैंक तरजीही कार्यक्रमों की पेशकश करते हैं जिसमें राज्य आंशिक रूप से ब्याज दर को ऑफसेट करता है।

उधारकर्ताओं के लिए अतिरिक्त आवश्यकताएं

अधिकांश वित्तीय संस्थान निम्नलिखित मानदंडों को पूरा करने वाले उधारकर्ताओं को बंधक जारी करते हैं:

1. आयु: न्यूनतम - 21, अधिकतम - 65 वर्ष, लेकिन व्यवहार में यह आंकड़ा 50 वर्ष के बार से अधिक होने की संभावना नहीं है। सामान्य तौर पर, ऋण के पूरे निकाय के पुनर्भुगतान के समय, आपकी आयु 65 वर्ष से अधिक नहीं होनी चाहिए;
2. काम के अंतिम स्थान पर कम से कम छह महीने का कार्य अनुभव, हालांकि व्यवहार में एक स्थान पर 2-3 साल आपके लिए फायदेमंद होगा;
3. गारंटी - यह भूमिका आपके माता-पिता, मित्र या सहकर्मी निभा सकते हैं। उन्हें बैंक से अपनी सॉल्वेंसी की पुष्टि करने की भी आवश्यकता है;
4. त्रुटिहीन क्रेडिट इतिहास। इससे कोई फर्क नहीं पड़ता कि आप राज्य कार्यक्रम के अंतर्गत आते हैं या एक क्लासिक बंधक के लिए आवेदन करेंगे - आपके पास अन्य वित्तीय संस्थानों में चुकाए गए सभी ऋण होने चाहिए।

सभी कर्जदारों की क्रेडिट हिस्ट्री चेक की जाती है, इसके लिए तैयार रहें। भुगतान में देरी, अन्य बैंकों के साथ मुकदमेबाजी, 99.9% संभावना के साथ बकाया या आंशिक रूप से चुकाया गया ऋण वित्तीय संस्थान को आपको बंधक ऋण जारी करने से मना कर देगा।

इतिहास को ठीक करना बहुत आसान है।

सबसे पहले, आपको सभी ऋणों को बंद करने की आवश्यकता है।

दूसरे, आपको कई बैंकों या एमएफआई में माइक्रोलोन के लिए आवेदन करना होगा और समय से पहले उन्हें चुकाना होगा।

तीसरा, "ट्रम्प कार्ड इन द होल" सुरक्षा की उपलब्धता होगी, उदाहरण के लिए, माता-पिता का अपार्टमेंट / घर या उपकरण जिसे आप बैंक को प्रतिज्ञा के रूप में छोड़ते हैं।

इससे आपकी विश्वसनीयता बढ़ेगी और आपके इरादों की गंभीरता की पुष्टि होगी। हालांकि अधिग्रहीत संपत्ति संपार्श्विक के रूप में कार्य करती है, अतिरिक्त बीमा से बैंक को नुकसान नहीं होगा।

विभिन्न बैंकों की शर्तें और कार्यक्रम

रूस में एक उचित राशि के बिना बंधक आवास ऋण पर भरोसा करें, जिसे आप तुरंत बैंक को डाउन पेमेंट के रूप में देते हैं। सभी वित्तीय संस्थानों में भुगतान का आकार अलग-अलग होता है, लेकिन हम विश्वास के साथ कह सकते हैं कि सिद्धांत "जितना अधिक उतना अच्छा" यहाँ त्रुटिपूर्ण रूप से काम करता है।
बंधक कार्यक्रमों के सामान्य संकेतकों पर विचार करें:

1. प्रारंभिक भुगतान - औसतन 20%;
2. राशि - 100 हजार से;
3. अवधि - 12 महीने से 30 साल तक;
4. ब्याज दर - 10.5% प्रति वर्ष से।

राज्य बंधक, जिसका तात्पर्य ब्याज दर के हिस्से को कवर करना है, रूस के सर्बैंक द्वारा प्रति वर्ष 11.4% की दर से जारी किया जाता है, और टिंकॉफबैंक प्रति वर्ष 10.5% से धन प्रदान करेगा। राशियाँ भी भिन्न होती हैं - पहले मामले में, आप 3.2 मिलियन रूबल तक की राशि पर भरोसा कर सकते हैं, दूसरे में - 100 मिलियन रूबल तक।

बेशक, Sberbank के कार्यक्रम की तुलना में TinkoffBank की पेशकश उधारकर्ता के लिए अधिक लाभदायक है। कृपया ध्यान दें कि लगभग सभी बैंक गिरवी पर सटीक ब्याज दर का संकेत नहीं देते हैं। अधिक भुगतान की राशि कई कारकों पर निर्भर करती है और प्रत्येक बैंक के अपने मानदंड होते हैं। न्यूनतम ब्याज दर प्राप्त करने के लिए, उधारकर्ता के पास त्रुटिहीन क्रेडिट इतिहास होना चाहिए, एक ठोस डाउन पेमेंट करना चाहिए, और दस्तावेजों का एक पूरा पैकेज होना चाहिए।

दर की राशि सीधे बंधक पर अधिक भुगतान पर निर्भर करती है। उदाहरण के लिए, "बिनबैंक" प्रति वर्ष 13.5% और "बिस्ट्रोबैंक" - 31% प्रति वर्ष की दर से ऋण जारी करने के लिए तैयार है। यदि आपको एक वर्ष में लगभग 100 हजार रूबल का भुगतान करना है, तो आप ऋण की मूल राशि के अलावा पहले वित्तीय संस्थान को 13,500 रूबल और दूसरे को 31,000 रूबल देंगे। उसी समय, बिस्ट्रोबैंक उधारकर्ताओं के लिए अधिक वफादार आवश्यकताएं बनाता है, डाउन पेमेंट की न्यूनतम राशि तय नहीं करता है और दस्तावेजों के न्यूनतम पैकेज के अनुसार काम करने के लिए तैयार है।

वित्तीय संस्थान जिनके पास डाउन पेमेंट नहीं है या यह न्यूनतम है (10% से) उच्च ब्याज दर पर ऋण जारी करते हैं, और, एक नियम के रूप में, ऐसे ऋणों के लिए राज्य का समर्थन लागू नहीं होता है।

अतिरिक्त बंधक लागत

डाउन पेमेंट के अलावा, अतिरिक्त लागत के बिना रूस में बंधक ऋण देने की कल्पना करना मुश्किल है:

• ऋण जारी करने के लिए कमीशन - एकमुश्त भुगतान, जिसकी राशि सख्ती से तय की जा सकती है या ब्याज दर पर गणना की जा सकती है;
• एक अचल संपत्ति मूल्यांकक की सेवाओं के लिए कमीशन, साथ ही बीमा लागत। साथ ही, कई बैंक कई प्रतिशत की दर से वृद्धि करते हुए, बीमा से इनकार करने की अनुमति देते हैं।

उदाहरण के लिए, "बिनबैंक" संपत्ति बीमा के नुकसान से इनकार करने के मामले में 13.5% प्रति वर्ष 1.5% और व्यक्तिगत बीमा (और शीर्षक बीमा) से इनकार करने के मामले में लगभग 3.5% जोड़ देगा।

यह अतिरिक्त लागतें हैं जो उधारकर्ताओं को न्यूनतम डाउन पेमेंट वाले वित्तीय संस्थानों की तलाश करने के लिए प्रोत्साहित करती हैं। लेकिन एक ही समय में, कई लोग अपार्टमेंट या घर की लागत का लगभग 50-60% तुरंत भुगतान करते हैं, जो उन्हें न्यूनतम ओवरपेमेंट प्राप्त करने की अनुमति देता है।

अभी निर्णय लेना!

बेशक, आपको, अन्य सभी उधारकर्ताओं की तरह, ऋण के लिए आवेदन करते समय कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ेगा। हालाँकि, परिणामस्वरूप, आपको अपना आवास और जमींदारों के "मूड के परिवर्तन" के डर के बिना खुशी से जीने का अवसर मिलेगा। हम अनुशंसा करते हैं कि आप ऋण के शीघ्र पुनर्भुगतान की संभावना पर ध्यान दें। अधिकांश बैंक आपको कुछ साल पहले ऋण चुकाने की अनुमति देते हैं, लेकिन फिर से पूछना बेहतर होता है। बंधक का शीघ्र पुनर्भुगतान ओवरपेमेंट को काफी कम कर देगा।

राज्य सेना, राज्य कर्मचारियों, युवा परिवारों को अपना समर्थन प्रदान करता है। आप अपनी ब्याज दर कम करने के लिए इस अवसर का अधिकतम उपयोग कर सकते हैं।

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बंधक प्रतिबद्धताओं से अक्सर निराशा होती है जब भुगतान अस्थिर हो जाते हैं और बंधक आवास खोने का जोखिम होता है। सवाल उठता है कि कर्ज के बोझ से कैसे छुटकारा पाया जाए। स्थिति निराशाजनक नहीं है। कार्रवाई के पाठ्यक्रम का चुनाव निर्भर करता है ...

अनिवार्य मासिक किस्तों के अलावा, बंधक अन्य भुगतानों के साथ आते हैं। पंजीकरण के दौरान ओवरपेमेंट कई दसियों हजार रूबल तक पहुंच जाता है। भविष्य में, हर साल उधारकर्ता फिर से अधिक भुगतान करेगा अतिरिक्त सेवाएंऔर गतिविधियों से सीधे संबंधित...

अधिकांश रूसियों के लिए "बंधक" की अवधारणा काफी नई और अस्पष्ट है। इस समय रूस के लिए बंधक ऋण देना और कुशल आवास निवेश एक अत्यावश्यक कार्य है। बंधक ऋण देने की प्रणाली का विकास न केवल सामाजिक और आर्थिक दोनों तरह की बहुत सारी समस्याओं को हल करता है, बल्कि पूरे देश में आर्थिक स्थिति को प्रभावित करने के लिए एक महत्वपूर्ण उपकरण के रूप में भी देखा जाता है। बंधक ऋण देने के विकास का उद्देश्य, एक ओर, जनसंख्या की जीवन स्थितियों में सुधार करना है, दूसरी ओर, अचल संपत्ति और निर्माण बाजार में मांग को प्रोत्साहित करना है।

बंधक ऋण देना बैंकिंग व्यवसाय के मुख्य क्षेत्रों में से एक है। एक बंधक के लाभ काफी दृश्यमान और समझने योग्य हैं। उधारकर्ता काफी कम समय में एक अपार्टमेंट का अधिग्रहण करता है, जिसका भुगतान दीर्घकालिक किस्त योजना के साथ किया जाता है। इस प्रकार, सैद्धांतिक रूप से, अपने रहने की स्थिति में सुधार करने में सक्षम परिवारों की संख्या में तेजी से वृद्धि हो सकती है, जो आवास निर्माण के विकास के लिए एक शक्तिशाली प्रोत्साहन है। हालांकि, व्यवहार में, सब कुछ सिद्धांत के रूप में सहज नहीं है। आज, वाणिज्यिक बैंक आबादी के लिए दीर्घकालिक ऋण लेने के लिए अनिच्छुक हैं, क्योंकि इसकी विशिष्ट प्रकृति के कारण, इस प्रकार का ऋण रूसी परिस्थितियों में उधारकर्ताओं और उधारदाताओं दोनों के लिए बढ़े हुए जोखिमों से जुड़ा हुआ है। इसके अलावा, क्रेडिट संगठनों की गतिविधियों का नियामक विनियमन नागरिकों को बड़े पैमाने पर बंधक ऋण देने की अनुमति नहीं देता है।

इस तथ्य के बावजूद कि आधुनिक रूस में बंधक व्यवसाय पूरी तरह से एक नई दिशा है, अब तक बंधक प्रणाली के विकास का आधार पहले ही बन चुका है। विशेष रूप से, अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा के संबंध में संबंधों को विनियमित करने के लिए, कानून का मुख्य स्रोत संघीय कानून "बंधक पर (रियल एस्टेट की प्रतिज्ञा)" है, जो प्रतिज्ञा पर रूसी संघ के नागरिक संहिता के सामान्य प्रावधानों पर पूर्वता लेता है। . लेकिन फिलहाल, रूसी कानून में विरोधाभास, जो अपनाए गए कानूनों के कानूनी विस्तार की कमजोरी से "पीड़ित" है, बंधक ऋण देने के विकास के लिए निवारक कारक बने हुए हैं। इस प्रकार, रूस में बंधक ऋण देने की एक प्रभावी प्रणाली बनाने के लिए, न केवल पेशेवर ज्ञान की आवश्यकता है, बल्कि इसमें वास्तविक रुचि भी है, सबसे पहले, राज्य से ही।

इस काम का उद्देश्य वाणिज्यिक बैंकों (सीबी "एग्रोप्रोमक्रेडिट" के उदाहरण का उपयोग करके) में बंधक ऋण देने के संगठनात्मक सिद्धांतों को प्रतिबिंबित करना है, अभ्यास में बंधक ऋण देने के लिए तंत्र को दिखाने, कमियों की पहचान करने और सुधार के उद्देश्य से उपायों को विकसित करने के लिए सीबी "एग्रोप्रोमक्रेडिट" में बंधक ऋण देना।

लक्ष्य के अनुसार, कई कार्यों को हल करना आवश्यक है:

रूसी संघ में बंधक ऋण देने पर कानूनी साहित्य और घरेलू अर्थशास्त्रियों के काम का अध्ययन करने के लिए;

रूस में संपूर्ण रूप से बंधक ऋण बाजार और सर्गुट शहर में नगरपालिका बंधक बाजार पर शोध करें;

वाणिज्यिक बैंक "एग्रोप्रोमक्रेडिट" में बंधक गतिविधियों के संगठन की जांच करें;

के लिए पद्धतिगत दृष्टिकोण विकसित करें सुशासनएक वाणिज्यिक बैंक के ढांचे के भीतर नागरिकों को बंधक ऋण देने में सुधार।

अध्ययन का उद्देश्य वाणिज्यिक बैंक हैं।

अध्ययन का विषय बंधक ऋण देना है।

अंतिम योग्यता कार्य लिखने की प्रक्रिया में, निम्नलिखित स्रोतों का उपयोग किया गया:

बंधक (अचल संपत्ति का बंधक) के संबंध में संबंधों को विनियमित करने वाले रूसी संघ के संघीय कानून और विनियामक कानूनी कार्य;

रूसी संघ में बंधक ऋण देने के विकास की समस्याओं के अध्ययन में शामिल अर्थशास्त्रियों और घरेलू लेखकों के मोनोग्राफ के वैज्ञानिक अध्ययन;

अंतर्राष्ट्रीय व्यावहारिक सम्मेलन "रूस में बंधक" की सामग्री;

रूस सरकार के तहत राष्ट्रीय अर्थव्यवस्था अकादमी में बनाए गए शैक्षिक और परामर्श बंधक स्कूल की सामग्री;

वाणिज्यिक बैंक "एग्रोप्रोमक्रेडिट" आदि की सामग्री।

कार्य में तीन अध्याय हैं, संदर्भों की ग्रंथ सूची सूची, अनुप्रयोग। काम 50 साहित्य स्रोतों का उपयोग करते हुए 73 पृष्ठों पर लिखा गया है, 15 परिशिष्ट दिए गए हैं।

यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि ऋण राशि की गणना बैंक द्वारा स्थापित सी / सी अनुपात के आधार पर की जाती है, जबकि संपार्श्विक के रूप में स्वीकृत संपत्ति के मूल्य की राशि न्यूनतम दो मूल्यों के रूप में निर्धारित की जाती है: संपत्ति का बिक्री मूल्य संपत्ति (यदि अपार्टमेंट एक नई इमारत में खरीदा गया है) या मूल्यांकक (द्वितीयक आवास) द्वारा स्थापित इस संपत्ति का मूल्यांकित मूल्य। संपत्ति के मूल्य (K / Z) के लिए ऋण राशि के अनुपात का अधिकतम मूल्य आमतौर पर 70 - 80% तक होता है।

उपरोक्त उदाहरण से, हम यह निष्कर्ष निकाल सकते हैं कि हामीदारी प्रक्रिया की समान शर्तों के तहत, उधारकर्ता Sberbank में अचल संपत्ति की खरीद के लिए अधिकतम ऋण राशि प्राप्त कर सकता है। उन्हीं शर्तों के तहत, एग्रोप्रोमक्रेडिट में उधारकर्ता केवल 280,730 रूबल की राशि पर भरोसा कर सकता है। जैसा कि आप देख सकते हैं, इस मामले में महत्वपूर्ण कारक हैं: ऋण की अवधि और उधारकर्ता की आय। इस प्रकार, Sberbank निस्संदेह बंधक ऋण बाजार में एक अग्रणी स्थान रखता है, नागरिकों को सबसे अनुकूल परिस्थितियों की पेशकश करता है।

1.3। आधुनिक परिस्थितियों में बंधक ऋण देने का संगठन: बंधक ऋण देने के मॉडल

चूंकि क्रांतिकारी रूस के बाद बंधक संस्था का गठन विश्व अनुभव पर आधारित था, बंधक ऋण देने के मुख्य मॉडल के उपभोक्ता गुणों का विश्लेषण और मूल्यांकन करना आवश्यक लगता है (देखें परिशिष्ट 1)।

बंधक ऋण देने के तीन संभावित मॉडल हैं: 1) अमेरिकी, 2) जर्मन-ऑस्ट्रियन और 3) फ्रेंको-इंग्लिश। इन मॉडलों के बीच मुख्य अंतर बंधक ऋण प्रदान करने वाली संस्थाओं में निहित है। इस प्रकार, अमेरिकी मॉडल में, विशेष प्रबंधन कंपनियों द्वारा राज्य से वित्तीय सहायता के साथ ऋण दिया जाता है; जर्मन-ऑस्ट्रियाई में - विशेष बैंक; फ्रेंच-अंग्रेजी में - साधारण वाणिज्यिक बैंक।

यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि रूस में डेल्टा-क्रेडिट को छोड़कर कोई विशेष बैंक नहीं हैं। अमेरिकी बंधक मॉडल होम मॉर्गेज एजेंसी के माध्यम से कार्यान्वित किया जाता है, जिस पर बाद में चर्चा की जाएगी। और वाणिज्यिक बैंक पूंजी की कमी और कई अन्य कारणों (जोखिम प्रबंधन में सक्षम योग्य कर्मियों की कमी; कम लाभप्रदता, आदि) के कारण लंबी अवधि के ऋण (बंधक सहित) लेने के लिए अनिच्छुक हैं। यदि कोई बैंक गिरवी रखने जा रहा है, तो उसे पहले एक सार्वभौमिक लाइसेंस लेना होगा, और फिर "अनावश्यक" लाइसेंस वाली सेवाओं को छोड़ देना चाहिए। बेशक, आप एक सार्वभौमिक लाइसेंस रख सकते हैं, लेकिन तब बैंक उधारकर्ता की सॉल्वेंसी और उसके संपार्श्विक की स्थिति की वार्षिक निगरानी करने के लिए बाध्य होता है। और अगर बंधक बड़ी मात्रा में जारी किए जाते हैं, तो बैंक कागजों के ढेर के नीचे दब जाता है - बंधक लंबे होते हैं, संपार्श्विक महंगा होता है, इसलिए प्रशासनिक लागत में वृद्धि अपरिहार्य है।

में विशेषज्ञों के अनुसार आधुनिक परिस्थितियाँरूस में दो दर्जन बंधक मॉडल हैं। अधिकांश भाग के लिए, यह इस तथ्य के कारण है कि आवास की समस्या को हल करने और बंधक ऋण देने के विकास के लिए क्षेत्रों का अपना दृष्टिकोण है। इसलिए, तथाकथित "छद्म-बंधक" कार्यक्रम दिखाई देते हैं, जो बजट वित्तपोषण पर आधारित होते हैं। यह, निश्चित रूप से, प्रगतिशील विकास में बाधा डालता है। फिर भी, बंधक व्यवसाय धीरे-धीरे गति प्राप्त कर रहा है, निम्नलिखित दिशाओं में विकसित हो रहा है:

1. पहला मॉडल "ट्रंकेटेड-ओपन" मॉडल है।

इस मॉडल द्वारा उल्लिखित बैंकों की गतिविधियां मुख्य रूप से "बैंक-उधारकर्ता" के स्तर पर ऋण के प्राथमिक बाजार तक फैली हुई हैं। इसके लिए परिदृश्य विशुद्ध रूप से बाजार है और इसके लिए किसी संगठनात्मक की आवश्यकता नहीं है मुझेउसके संबंध में रोप्रियातिया या दीक्षा संरक्षणवादी प्रशासनिक सहारा।

इस मॉडल के आधार पर बंधक ऋण देने की सादगी ने कई पश्चिमी देशों (ग्रेट ब्रिटेन, फ्रांस, स्पेन, इंग्लैंड, इज़राइल, आदि) में इसका व्यापक व्यावहारिक वितरण किया है। संयुक्त राज्य अमेरिका में, उदाहरण के लिए, ऐसे ऋण इस देश में आज जारी किए गए बंधक ऋणों का लगभग 80% हैं।

रूस में एक अलग तस्वीर देखी गई है। घरेलू बैंकिंग प्रणाली की कमजोरी के कारण छोटे पैमाने पर ऐसे बंधक रखे गए हैं। सबसे पहले, यह स्पष्ट अनिच्छा (व्यक्तियों के साथ काम करते समय जोखिम प्रबंधन का एक निम्न स्तर) और बंधक संबंधों को विकसित करने के लिए बैंकों की ओर से ब्याज की कमी के कारण है, अर्थात। दीर्घकालिक आधार पर। इस मॉडल के तहत बैंकिंग संचालन की मात्रा भी इस मॉडल के तहत प्रदान किए गए बंधक ऋणों की उच्च लागत (ऋणों पर उच्च ब्याज दर और उन पर सभी खर्चों का स्थानांतरण, जो कि उधारकर्ता के लिए महत्वपूर्ण हैं) द्वारा दृढ़ता से विवश है, परिणामस्वरूप , अधिकांश संभावित उपभोक्ताओं के लिए, वे सभी संकेतित कारणों से अनाकर्षक हैं।

2. दूसरा मॉडल "अमेरिकन टू-टियर मॉर्गेज मॉडल" है, जो बंधक व्यवसाय के विस्तारित खुले प्रजनन मॉडल के उपयोग पर आधारित है।

बंधक ऋण देने का यह मॉडल एक उत्कृष्ट बंधक योजना है जो संयुक्त राज्य अमेरिका में व्यापक है। अमेरिकी मॉडल न केवल प्राथमिक बंधक बाजार पर निर्भर करता है, बल्कि द्वितीयक बंधक बाजार पर भी निर्भर करता है, जो लंबी अवधि के निवेशकों से उचित तंत्र के माध्यम से धन प्राप्त करता है (परिशिष्ट 2 देखें)। बंधक ऋण देने के दो-स्तरीय मॉडल का सार यह है कि बंधक ऋण पर दावे के प्राथमिक अधिकार पूल में बनते हैं और एक विशेष बंधक ऑपरेटर (एजेंसी) द्वारा बांड जारी करने और संचलन के माध्यम से द्वितीयक बंधक बाजार में पुनर्वित्त किया जाता है। इस प्रकार, इस मॉडल की एक विशेषता लेनदार बैंकों और धन के स्रोत (बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के जारीकर्ता) को अलग करना है।

संघीय स्तर पर अमेरिकी मॉडल की अवधारणा को प्राथमिकता दी जाती है। कार्यक्रम को लागू करने और विकसित करने के लिए, "एजेंसी फॉर हाउसिंग मॉर्गेज लेंडिंग" (AHML) की स्थापना 1997 में की गई थी, और संघीय बजट में एजेंसी द्वारा जारी प्रतिभूतियों की गारंटी शामिल है। AHML बनाते समय, संयुक्त राज्य अमेरिका में अपनी एनालॉग संरचना को बनाने और संचालित करने के अनुभव, फेडरल नेशनल मॉर्टगेज एसोसिएशन (फैनी मॅई) का बड़े पैमाने पर उपयोग किया गया था। एजेंसी एक खुले के रूप में बनाई गई थी संयुक्त स्टॉक कंपनीजिसमें रूसी संघ की सरकार एकमात्र शेयरधारक है। संगठन के इस रूप को इस तथ्य के कारण चुना गया था कि यह एजेंसी को एक स्वतंत्र उद्यम के रूप में काफी लचीली नीति का पालन करने की अनुमति देता है, जबकि साथ ही रूसी संघ की सरकार को अपने निवेश की सुरक्षा के लिए कुछ गारंटी प्रदान करता है। यह उद्यम।

क्षेत्रीय बंधक एजेंसियों में से, इरकुत्स्क क्षेत्रीय बंधक एजेंसी (IRIA) इस योजना को लागू करने के सबसे करीब आ गई, जिसने बैंकों और एक बीमा कंपनी के साथ मिलकर एक बंधक ऋण देने की योजना विकसित की जिसमें एक अनिवार्य तत्व - ऋण पुनर्वित्त शामिल है।

अधिकांश रूसियों के लिए जो अपने रहने की स्थिति में सुधार करने में रुचि रखते हैं, उच्च लागत के कारण बंधक ऋण दुर्गम हो जाते हैं। सरकारी ऋणों के साथ कीमत के हिस्से की भरपाई के अलावा इन ऋणों को नागरिकों के एक व्यापक दायरे तक पहुँचाना असंभव है। इसलिए, हम यह निष्कर्ष निकाल सकते हैं कि इस मॉडल के तहत ऋण देने का संभावित पैमाना काफी महत्वहीन है।

3. तीसरा मॉडल "जर्मन एकल-स्तरीय बंधक मॉडल" है।

बंधक ऋण देने के "अमेरिकी" मॉडल के विकल्प के रूप में, रूस जर्मनी में अपनाए गए बचत और ऋण बैंकों (एसएससी) की एक प्रणाली बनाने की कोशिश कर रहा है। बंधक ऋणों के लिए धन का स्रोत विशिष्ट क्रेडिट संस्थानों में लक्षित जमा हैं। जमाकर्ता बाजार औसत से काफी कम ब्याज दर पर एक निश्चित अवधि के लिए मासिक आधार पर लक्ष्य जमा के लिए एक निश्चित राशि का भुगतान करने का वचन देता है। संचय अवधि के अंत के बाद, एक अपार्टमेंट खरीदने के लिए आवश्यक धन का लगभग आधा जमा होने के बाद, वह धन के दूसरे भाग के लिए ऋण प्राप्त करता है, वह भी बाजार औसत से कम दर पर। एसएससी जमाकर्ता द्वारा प्रदान किए गए धन का उपयोग अपने पूर्ववर्तियों को ऋण जारी करने के लिए किया जाता है जो पहले ही संचय अवधि पूरी कर चुके हैं।

इस मॉडल के ढांचे के भीतर, क्रेडिट संस्थान दो विकल्पों में मुख्य रूप से घरेलू जमा की कीमत पर बंधक ऋण प्रदान करते हैं:

- "बंद" योजना (संविदात्मक बचत), जिसके तहत उधारकर्ताओं को बंधक ऋण का प्रावधान संभावित ग्राहकों द्वारा निवेश किए गए धन से किया जाता है, जो इस समय लक्ष्य जमा पर संचय के चरण में हैं। यह योजना एक क्रेडिट संस्थान की विशेषज्ञता की विशेषता है - एक बचत और ऋण सहकारी, एक निर्माण बचत बैंक - बंधक संचालन में (जो, एक नियम के रूप में, कानूनी रूप से तय है);

- "खुली" (जमा और क्रेडिट) योजना: असंबद्ध बचत की कीमत पर बंधक ऋण देना। यह मुख्य रूप से वाणिज्यिक बैंकों द्वारा किया जाता है।

बंधक ऋण मॉडल का नुकसान, जिसमें बंधक ऋण मुख्य रूप से घरेलू जमा से वित्तपोषित होता है, मुख्य रूप से ऋण देने वाली संस्थाओं के उच्च तरलता जोखिम में होता है।

रूस में, जैसा कि पहले ही उल्लेख किया गया है, अभी तक कोई विशेष क्रेडिट संगठन नहीं हैं। उनकी जगह बिल्डर ले रहे हैं। संचय अवधि के दौरान, सभी ग्राहक योगदान एक विशिष्ट भवन के निर्माण में इक्विटी भागीदारी के रूप में पंजीकृत होते हैं और निर्माण में निवेश किए जाते हैं। पूरा होने पर, ग्राहक अपार्टमेंट प्राप्त करता है, डेवलपर को सहमत अवधि के दौरान अपार्टमेंट की शेष लागत का भुगतान करता है। कानून की अपूर्णता के कारण, अक्सर रीयलटर्स, डेवलपर्स और शेयरधारकों के बीच हितों का टकराव होता है।

कुछ रूसी शहरों में बचत और ऋण मॉडल पहले से ही चलन में है। जैसा कि मास्को अनुभव दिखाता है, निर्माण बचत बैंकों के निर्माण पर प्रयोग सकारात्मक निकला: शहर के धन के 1 रूबल के लिए लगभग सात निजी निवेश आकर्षित हुए।

4. चौथा मॉडल "नगर पालिकाओं की भागीदारी वाला मॉडल" है .

यह परिदृश्य बंधक लॉन्च करने के लिए पहला कदम प्रदान करने की दिशा में शहर प्रशासन की पहल मानता है। परिदृश्य नगरपालिका अधिकारियों के संघ पर आधारित है, जो उनके द्वारा बंधक विकसित करने के लिए अधिकृत बैंकों के साथ हैं। इस मॉडल के अनुसार, प्रारंभिक चरण में, प्रशासन प्रतिभूतियों के प्राथमिक मुद्दे को सुनिश्चित करने के लिए संपत्ति की गारंटी का मुख्य बोझ मानते हैं, इसके लिए नगरपालिका संपत्ति की संरचना से एक संपार्श्विक निधि बनाते हैं। घटनाओं के विकास के तर्क में निजी संपत्ति वस्तुओं के साथ नगरपालिका संपार्श्विक निधि के क्रमिक प्रतिस्थापन में शामिल हैं क्योंकि बंधक पहले उधारकर्ताओं द्वारा जारी किए जाते हैं और बैंकिंग कार्यों से नगरपालिका निकायों की रिहाई में उनके लिए असामान्य हैं। इस परिदृश्य का लाभ यह है कि उधारकर्ता तुरंत वास्तविक धन तक पहुंच प्राप्त कर सकता है।

बेशक, यह विशुद्ध रूप से रूसी परिदृश्य है, जो महत्वपूर्ण प्रारंभिक संगठनात्मक और वित्तीय बोझ लेने के लिए शुरू से ही बैंकों की अनिच्छा से जुड़ा है। ऐसा मॉडल कुछ बड़े शहरों में सफल हो सकता है जो बाजार के माहौल में अपेक्षाकृत सफलतापूर्वक एकीकृत हो गए हैं और उनके पास पर्याप्त रियल एस्टेट तरलता है (सेंट पीटर्सबर्ग, मॉस्को, कलिनिनग्राद, इरकुत्स्क, ऑरेनबर्ग, आदि)। लेकिन यह अधिकांश सामान्य रूसी शहरों के लिए उनकी विकट वित्तीय स्थिति और स्थिर स्थानीय अचल संपत्ति बाजार के कारण व्यावहारिक रूप से अनुपयुक्त है।

5. पाँचवाँ मॉडल बंधक शर्तों पर आवास की बिक्री के लिए डेवलपर्स की निवेश और निर्माण गतिविधियाँ हैं।

बंधक तत्वों का उद्भव बैंकिंग में नहीं, बल्कि निवेश और निर्माण क्षेत्र में दुनिया में काफी व्यापक घटना है। विशेष रूप से, इंग्लैंड और फ्रांस में, कई संगठन जो अब बंधक संघों के रूप में कार्य करते हैं और कंपनियां निवेश-उन्मुख संरचनाओं के रूप में उत्पन्न हुई हैं। रूस में, जैसा कि अचल संपत्ति बाजार संतृप्त होता है और आवास की प्रभावी मांग कम हो जाती है, विकास कंपनियां किश्तों में भुगतान के साथ या बंधक ऋण के प्रावधान के साथ आवास बेचने के विभिन्न रूपों पर अधिक से अधिक ध्यान दे रही हैं। अकेले मास्को में, इस तरह की योजनाओं के अनुसार, सालाना कई सौ मिलियन डॉलर की राशि में आवास बेचे जा रहे हैं।

6. छठा मॉडल विदेशी निवेशकों की पहल है।

वर्तमान में, रूस में बंधक ऋण देने के संगठन में कई बड़े पश्चिमी निवेशकों की वास्तविक रुचि है। 15 मई 2004 को, वाणिज्यिक बैंक "डेल्टाक्रेडिट" ने अंतरराष्ट्रीय निवेशकों के साथ रणनीतिक रूप से महत्वपूर्ण दो समझौतों में प्रवेश किया: अंतर्राष्ट्रीय वित्त निगम (आईएफसी) और पुनर्निर्माण और विकास के लिए यूरोपीय बैंक (ईबीआरडी)। पार्टियों द्वारा हस्ताक्षरित समझौतों के अनुसार, CB "DeltaCredit" को एक निश्चित ब्याज दर के साथ 10 वर्षों की अवधि के लिए 40 मिलियन डॉलर की राशि में लक्षित निवेश ऋण प्राप्त हुआ। ये फंड IFC और EBRD द्वारा रूस में बंधक ऋण देने के विकास के लिए प्रदान किए गए थे।

विदेशी बैंकों के लिए, रूसी बंधक बाजार में प्रवेश करने की संभावना एक बंधक के ढांचे के भीतर बैंकिंग ग्राहक सेवा के लिए अच्छी तरह से स्थापित योजनाओं और प्रौद्योगिकियों की रूसी स्थितियों के अनुकूलन से जुड़ी है। विदेशी बैंकों द्वारा प्राप्त मार्जिन से लाभ के हिस्से के रूप में भुगतान की जाने वाली कीमत के लिए, यह एक मामूली नुकसान की तुलना में दिखाई देगा बंधक ऋण देने के माध्यम से प्राप्त सकारात्मक सामाजिक-आर्थिक प्रभाव।

इस प्रकार, रूस के लिए बंधक ऋण देने के सभी प्रस्तुत मॉडलों में, इसकी अस्थिर वित्तीय प्रणाली के साथ, सबसे उपयुक्त एक स्वायत्त संतुलित बंधक मॉडल है जो संचालन के बचत और ऋण सिद्धांत पर आधारित है। इस सिद्धांत ने हमारे देश में विभिन्न म्यूचुअल फंडों की गतिविधियों में, पूर्व-क्रांतिकारी म्यूचुअल क्रेडिट सोसाइटी और बचत और ऋण संघों में और विदेशों में जर्मन बिल्डिंग सेविंग सिस्टम के कामकाज के प्रभावशाली परिणामों में अपनी व्यवहार्यता साबित की। अब तक, रूसी संघ के विधायी स्तर पर, भवन बचत की प्रणाली का निर्माण और कामकाज तय नहीं किया गया है, यह मॉडल रूस में व्यापक नहीं है। लेकिन यह सबसे आशाजनक में से एक है। कार्यक्रमों के कार्यान्वयन के पहले चरण में बंधक ऋण देने के व्यापक विकास के लिए, सरकारी एजेंसियों से समर्थन आवश्यक है।

1.4। बंधक जोखिम

बंधक ऋण, विशेष रूप से रूसी वास्तविकता की स्थितियों में, कई जोखिमों से जुड़ा हुआ है, जिसका प्रबंधन विनियामक शर्तों सहित कानूनी रूप से पूरी तरह से हल होने से दूर है। बंधक बाजार में क्रेडिट संस्थानों की गतिविधियों को विकसित करने के संदर्भ में यह एक महत्वपूर्ण कारक है। एक बंधक लेनदेन को लागू करते समय, जोखिम की संभावना दोनों पक्षों के लिए उत्पन्न होती है: ऋणदाता और उधारकर्ता दोनों। आइए हम बंधक व्यापारिक संस्थाओं के जोखिमों और उनके विनियमन पर कुछ विस्तार से विचार करें।

बैंक ऋण देना (बंधक ऋण सहित) विशिष्ट बैंकिंग जोखिमों से जुड़ा है: ऋण जोखिम (यदि उधारकर्ता भुगतान नहीं करता है तो संभावित नुकसान), तरलता जोखिम (बाजार कीमतों पर संपत्ति बेचकर नकदी जुटाने में कठिनाई के कारण या उनके करीब), ब्याज दर जोखिम (यदि परिसंपत्ति और देयता दरों को असमान अंतराल पर या विभिन्न सूचकांकों के उपयोग के आधार पर समायोजित किया जाता है), मुद्रा जोखिम (यदि रूबल में ऋण प्रदान किया जाता है, और क्रेडिट संसाधन विदेशी मुद्रा में आकर्षित होते हैं), आदि।

जैसा कि बैंकिंग अभ्यास दिखाता है, बैंकिंग गतिविधियों के कार्यान्वयन पर विभिन्न प्रकार के जोखिमों के प्रभाव की डिग्री इस प्रकार है: (स्रोत समय एमएन 11.09.2004)

· ऋण जोखिम - 70%;

· तरलता जोखिम - 25%;

· बाजार जोखिम (ब्याज दर जोखिम) - 5%।

बैंकों की गतिविधियों को विनियमित करने के लिए समान आवश्यकताओं की स्थापना इन जोखिमों की प्रकृति से तय होती है - वे बैंकिंग कार्यों के कार्यान्वयन में समान हैं और उनके कार्यान्वयन में शामिल संस्थाओं पर निर्भर नहीं हैं।

इन जोखिमों को बैंक ऑफ रूस के नियमों के आधार पर विनियमित किया जाता है। क्रेडिट संस्थानों की गतिविधियों का विनियामक विनियमन, सबसे पहले, परिभाषित लक्ष्य का पीछा करता है संघीय विधान"रूसी संघ के सेंट्रल बैंक (रूस के बैंक) पर" - बैंकिंग प्रणाली की स्थिरता को बनाए रखना और एक क्रेडिट संस्थान के जमाकर्ताओं और लेनदारों के हितों की रक्षा करना। लेकिन साथ ही, कानून ने बैंक ऑफ रूस को क्रेडिट संस्थानों की परिचालन गतिविधियों में हस्तक्षेप करने का अधिकार नहीं दिया।

कला के अनुसार। इस कानून के 73, बैंक ऑफ रूस को क्रेडिट संस्थानों के प्रकारों द्वारा उनकी गणना के लिए विभेदित मानकों और विधियों को स्थापित करने का अधिकार है।

साथ ही, संघीय कानून "बैंकों और बैंकिंग गतिविधि पर" केवल बैंकों को परिभाषित करता है (जो बैंकिंग सेवाओं की पूरी श्रृंखला को पूरा करने के हकदार हैं) और गैर-बैंक क्रेडिट संस्थान (जो कुछ बैंकिंग परिचालन करने के हकदार हैं)।

इसलिए, बैंकों के लिए विभेदित अनिवार्य अनुपात स्थापित किए गए हैं - बैंक ऑफ रूस का निर्देश दिनांक 01.10.1997 नंबर 1 "बैंकों की गतिविधियों को विनियमित करने की प्रक्रिया पर" (बाद में निर्देश संख्या 1) (संशोधित); निपटान कार्यों में लगे गैर-बैंक ऋण संस्थान - बैंक ऑफ रूस विनियमन संख्या 516 दिनांक 08.09.1997 "निपटान संचालन और संग्रह संगठनों में लगे गैर-बैंक क्रेडिट संस्थानों की गतिविधियों के विवेकपूर्ण विनियमन पर" और गैर-बैंक जमा और क्रेडिट संस्थान - बैंक ऑफ रूस विनियमन संख्या 153-पी दिनांकित 09.21.2003 "जमा और ऋण संचालन में लगे गैर-बैंक क्रेडिट संस्थानों की विवेकपूर्ण विनियमन गतिविधियों की ख़ासियत पर (विनियमन संख्या 153-पी)।

क्रेडिट संस्थान जमाकर्ताओं और लेनदारों से आकर्षित धन की कीमत पर उधारकर्ताओं को उधार देते हैं, जो कानूनी संस्थाएं और दोनों हो सकते हैं व्यक्तियों.

क्रेडिट संस्थानों द्वारा ग्राहकों (ऋण जारी करने सहित) के लिए धन के प्रावधान (प्लेसमेंट) के लिए संचालन करने की प्रक्रिया बैंक ऑफ रूस के नियमन संख्या 54-पी दिनांक 31.08 द्वारा स्थापित की गई है। )" (5 दिसंबर को संशोधित, 2004 नंबर 205-पी)।

क्रेडिट संस्थानों के जमाकर्ताओं और लेनदारों के हितों की रक्षा के लिए, बैंक ऑफ रूस ने आवश्यकताओं की स्थापना की है, जिसका अनुपालन क्रेडिट संस्थानों द्वारा उधारकर्ता की कानूनी स्थिति की परवाह किए बिना पर्याप्त क्रेडिट जोखिम प्रबंधन सुनिश्चित करता है, क्योंकि ऋण जोखिम (ऋण लेने वाले द्वारा बैंक को धन की चुकौती न करने या असामयिक चुकौती के कारण वित्तीय नुकसान का जोखिम) तब उत्पन्न होता है जब किसी ऋण लेने वाले को ऋण दिया जाता है। इन आवश्यकताओं में अनिवार्य शामिल हैं निर्देश संख्या 1, विनियम संख्या 153-पी द्वारा स्थापित आर्थिक मानक:

पूंजी पर्याप्तता अनुपात (N1);

प्रति उधारकर्ता या संबंधित उधारकर्ताओं के समूह के लिए अधिकतम ऋण जोखिम अनुपात (N6);

बड़े ऋण जोखिमों का अधिकतम आकार (N7);

प्रति उधारकर्ता जोखिम की अधिकतम राशि - बैंक का एक शेयरधारक (N9);

बैंक द्वारा अपने अंदरूनी लोगों (H10) को प्रदान किए गए ऋणों की अधिकतम राशि।

क्रेडिट जोखिमों को विनियमित करते समय, क्रेडिट संस्थान 30 जून, 1997 के बैंक ऑफ रूस के निर्देश संख्या 62 ए पर भरोसा करते हैं, "ऋणों पर संभावित नुकसान के लिए रिजर्व के गठन और उपयोग की प्रक्रिया पर" (इसके बाद निर्देश संख्या 62 ए)। इस निर्देश के साथ, बैंक ऑफ रूस ने, क्रेडिट संस्थानों की वित्तीय गतिविधियों के लिए स्थिर स्थिति सुनिश्चित करने के लिए, क्रेडिट संस्थानों के लिए ऋण और समकक्ष ऋणों पर संभावित नुकसान के लिए भंडार बनाने की आवश्यकता स्थापित की। यह आवश्यकता क्रेडिट जोखिम की डिग्री को ध्यान में रखते हुए स्थापित की जाती है, न कि उधारकर्ताओं के प्रकार या श्रेणी के आधार पर (व्यक्ति या कानूनी संस्थाएं, अर्थव्यवस्था के क्षेत्रों से संबंधित संगठन, जिनके विकास को देश के लिए प्राथमिकता के रूप में मान्यता प्राप्त है या एक विशेष क्षेत्र)।

निर्देश संख्या 62ए, ऋणों पर संभावित नुकसान के लिए एक आरक्षित बनाने के लिए (इसके बाद LRCL के रूप में संदर्भित), जारी किए गए ऋणों पर ऋण जोखिम का आकलन करने के लिए औपचारिक मानदंड परिभाषित करता है, जिसमें शामिल हैं: मूलधन और/या अतिदेय भुगतान की अनुपस्थिति या उपस्थिति दिलचस्पी; अनुबंधों की शर्तों में बदलाव और / या बिना बदलाव के ऋणों को फिर से जारी करने की संख्या; गुणवत्ता आश्वासन। उसी समय, जारी किए गए ऋणों को वर्गीकृत करने और क्रेडिट जोखिमों का आकलन करने में प्राथमिकता उधारकर्ता की वित्तीय स्थिति है, ऋण की मूल राशि चुकाने की उसकी क्षमता और ब्याज, कमीशन और क्रेडिट के पक्ष में समझौते द्वारा निर्धारित अन्य भुगतान संस्थान। RVPS प्रत्येक जारी किए गए ऋण के लिए बनता है, जबकि कटौती की राशि जोखिम समूहों के अनुसार ऋण के वर्गीकरण पर निर्भर करती है।

इस तथ्य पर ध्यान आकर्षित करना उचित प्रतीत होता है कि बैंक ऑफ रूस ने विकसित किया है और क्रेडिट संस्थानों के ध्यान में लाया है आधिकारिक स्पष्टीकरण संख्या 8-या दिनांक 24 जनवरी, 2003 "नियमों के आवेदन पर" लेखांकनरूसी संघ के क्षेत्र में स्थित क्रेडिट संस्थानों में, नंबर 61, दिनांक 18 जून, 1997, जब बंधक ऋण और बंधक के साथ लेनदेन करते हैं। मूल्यांकन के मुद्दे पर बैंक ऑफ रूस का एक मसौदा स्पष्टीकरण तैयार करने के लिए वर्तमान में काम चल रहा है वित्तीय जोखिम उस स्थिति में उत्पन्न होते हैं जब क्रेडिट संस्थान क्रेडिट जोखिमों के अनुरूप बंधक खरीदते हैं, जिसके तहत निर्देश संख्या 62ए के अनुसार ऋण पर संभावित नुकसान के लिए भंडार बनते हैं।

यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि क्रेडिट संस्थानों द्वारा निर्देश संख्या 62a और नंबर 1 का अनुपालन, कुछ हद तक, बंधक कार्यक्रमों को व्यापक पैमाने पर लागू करने की अनुमति नहीं देता है। इसे ध्यान में रखते हुए, रूसी संघ के सेंट्रल बैंक ने मसौदा निर्देश संख्या 62ए और नंबर 1 विकसित किया है, जहां कई महत्वपूर्ण बदलाव किए गए हैं। नए निर्देश 1 अगस्त, 2004 से प्रभावी होंगे।

इस प्रकार, निर्देश संख्या 62ए के नए संस्करण के अनुसार, बंधक ऋण जारी करने में वाणिज्यिक बैंकों की रुचि बढ़ाने और ऋण जोखिम के पर्याप्त मूल्यांकन के लिए, उधारकर्ता की वित्तीय स्थिति के मानदंड के दृष्टिकोण को बदल दिया गया है। अब से, क्रेडिट जोखिम का मूल्यांकन गुणवत्ता की पांच श्रेणियों में किया जाएगा (निर्देश के वर्तमान संस्करण में, चार जोखिम समूह हैं)।

निर्देश संख्या 1 के नए संस्करण में कई अनिवार्य अनुपात (N8, N9, N11, N11.1, N14) शामिल नहीं हैं, तरलता अनुपात की गणना के लिए प्रक्रिया में बदलाव के लिए वर्तमान तरलता अनुपात (N3) का मूल्य प्रदान करता है ) को घटाकर 50% कर दिया गया है (निर्देश N3 के वर्तमान संस्करण में यह 70% था) और बैंकों के लिए दैनिक आधार पर अनिवार्य अनुपात का पालन करने की आवश्यकता पेश करता है (अनुदेश के वर्तमान संस्करण में - मासिक आधार पर)।

बंधक ऋण प्रदान करते समय बैंक जो जोखिम उठाते हैं, वे अभी भी अधिक हैं। और क्रेडिट ब्यूरो की प्रणाली, जो उधारकर्ताओं की साख के बारे में आवश्यक जानकारी प्राप्त करके जोखिमों को कम करने की अनुमति देती है, अभी भी रूस में अपनी प्रारंभिक अवस्था में है। इसलिए, बैंक वर्तमान में जोखिम प्रबंधन के लिए निम्नलिखित विधियों का उपयोग करते हैं:

1. उधारकर्ता की साख का आकलन;

2. एक उधारकर्ता को जारी किए गए ऋणों के आकार को कम करना;

3. संपार्श्विक को आकर्षित करना;

4. ऋण के डाउन पेमेंट का भुगतान;

5. क्रेडिट जोखिमों का बीमा।

बंधक गतिविधियों को अंजाम देते समय, उधारकर्ता संपत्ति के जोखिम और हानि या आय में कमी के जोखिम को वहन करता है। इस मामले में, उप-संपत्ति जोखिमों को बंधक के विषय को नुकसान और क्षति के जोखिमों के रूप में समझा जाता है।

उधारकर्ता की संपत्ति के जोखिम निम्नलिखित स्थितियों के कारण होते हैं:

1) घर का निर्माण रुका हुआ है, क्योंकि। डेवलपर (ऋणी) निर्माण पूरा करने के लिए पर्याप्त वित्तपोषण प्रदान करने में सक्षम नहीं है (पर्याप्त संख्या में निवेशकों को आकर्षित करने के लिए कोई प्रावधान नहीं है, परियोजना में त्रुटियों या कारकों को ध्यान में नहीं रखा गया है, निर्माण के दौरान सामने आई अतिरिक्त समस्याएं आदि)।

2) देनदार का दिवालियापन।

3) निर्मित घर निवास के लिए उपयुक्त नहीं है (मिट्टी छोड़ने, स्वच्छता संबंधी कारकों आदि के कारण दरारें)।

4) देनदार निवेश के साथ छुपा रहा है;

5) अन्य अप्रत्याशित परिस्थितियों की घटना जो आपको गृहस्वामी बनने से रोक सकती हैं।

उधारकर्ता की बीमारी, विकलांगता, रोजगार की हानि (उदाहरण के लिए, संगठन के दिवालिया होने की स्थिति में जहां ग्राहक काम करता है) और अन्य परिस्थितियों में आय में कमी या कमी का जोखिम उत्पन्न हो सकता है।

उधारकर्ता के जोखिमों को कम करने के लिए, वर्तमान स्थिति से बाहर निकलने के तरीके के रूप में, बीमा है - संपत्ति और व्यक्तिगत। आज, उधारकर्ता, अपने विवेक से, स्वैच्छिक आधार पर बीमा कर सकता है:

1) हानि और क्षति के जोखिमों के प्रति प्रतिज्ञा का विषय;

2) उनका जीवन और स्वास्थ्य, बंधक समझौते की पूरी अवधि के लिए काम करने की क्षमता का नुकसान;

3) उधारकर्ता द्वारा बंधक ऋण की कीमत पर अधिग्रहित अचल संपत्ति के स्वामित्व के नुकसान का जोखिम;

4) ऋण समझौते और बंधक समझौते के तहत दायित्वों के अनुचित प्रदर्शन के लिए उधारकर्ता की नागरिक देयता।

अधिकांश बैंक, एक बंधक लेनदेन का समापन करते समय, उपरोक्त जोखिम बीमा खंड को बंधक समझौते में एक शर्त के रूप में शामिल करते हैं। हालांकि इसमें उधारकर्ता के लिए अतिरिक्त लागत शामिल होती है (बीमा दर, बीमा के प्रकार के आधार पर, ऋण राशि के 0.4-5% तक होती है), यह पार्टियों को संभावित नुकसान को कवर करने की अनुमति देता है बीमा घटना. इसके अलावा, यह घटना उधारकर्ता को अतिरिक्त आय के लिए काम करने के लिए प्रोत्साहित करती है। जल्द ही, एक बंधक लेनदेन को लागू करते समय, जीवन और विकलांगता बीमा, अपार्टमेंट बीमा और संपत्ति के मालिक के संपत्ति अधिकारों के नुकसान के जोखिम के खिलाफ बीमा (संपार्श्विक) के अभ्यास में बंधक समझौते की शर्तों का एक अभिन्न अंग बन जाएगा। सभी क्रेडिट संगठन।

अध्याय 2. सीबी "एग्रोप्रोमक्रेडिट" में बंधक गतिविधि का संगठन

2.1। सीबी "एग्रोप्रोमक्रेडिट" की सामान्य विशेषताएं

संयुक्त स्टॉक वाणिज्यिक बैंक "एग्रोप्रोमक्रेडिट" 150 मिलियन रूबल की अधिकृत पूंजी के साथ एक बंद संयुक्त स्टॉक कंपनी के रूप में पंजीकृत है। सीबी "एग्रोप्रोमक्रेडिट" (इसके बाद बैंक के रूप में संदर्भित) 22.01.2004 के सहयोग समझौते के तहत टूमेन क्षेत्र और ओएओ "गज़प्रोम" के प्रशासन द्वारा कार्यान्वित संयुक्त कार्यक्रमों और परियोजनाओं की सेवा के लिए एक अधिकृत बैंक है। इसके अलावा, बैंक को गैस उद्योग उद्यमों के वित्तीय प्रवाह और वित्तीय परियोजनाओं की सेवा के लिए टूमेन क्षेत्र में OAO "गज़प्रोम" के अधिकृत बैंक के रूप में चुना गया था।

गैस उद्योग उद्यमों के अलावा, सीबी "एग्रोप्रोमक्रेडिट" जिला और शहर के महत्व की राष्ट्रीय अर्थव्यवस्था के अन्य क्षेत्रों के उद्यमों को बैंकिंग सेवाओं की एक विस्तृत श्रृंखला प्रदान करता है। कानूनी संस्थाओं की सेवा के साथ-साथ, बैंक सक्रिय रूप से शहर और क्षेत्र की आबादी के साथ काम कर रहा है।

आज एग्रोप्रोमक्रेडिट टूमेन क्षेत्र के वित्तीय सेवा बाजार में एक मजबूत स्थिति में है। 1 मार्च, 2003 तक, इक्विटी पूंजी के मामले में बैंक 300 सबसे बड़े रूसी बैंकों में से एक था और 206 वें स्थान पर है। टूमेन क्षेत्र के 33 बैंकों में, एग्रोप्रोमक्रेडिट इक्विटी पूंजी के मामले में 6वें स्थान पर है। 1 जनवरी, 2004 तक, बैंक की अपनी धनराशि 228 मिलियन रूबल थी (परिशिष्ट 7 देखें)।

एक विश्वसनीय और सक्रिय व्यापार भागीदार की प्रतिष्ठा ने 2005 में एग्रोप्रोमक्रेडिट को अपने व्यवसाय के सभी क्षेत्रों में महत्वपूर्ण वृद्धि हासिल करने की अनुमति दी। कुल मिलाकर, बैंक की शुद्ध संपत्ति 01.01.2004 तक 1.9 गुना बढ़कर 2,600.2 मिलियन रूबल हो गई। (अनुबंध 8 देखें)।

संसाधन देते समय, बैंक संपत्ति पोर्टफोलियो विविधीकरण और तरलता, जोखिम और लाभप्रदता के इष्टतम संयोजन की अपनी पारंपरिक नीति का पालन करता है।

इस प्रकार, 10 वर्षों के उच्च गुणवत्ता वाले काम के लिए, एग्रोप्रोमक्रेडिट ने बैंकिंग सेवा बाजार में अपना स्थान बना लिया है। आज बैंक सर्गुट में सबसे सफल बैंकिंग संस्थानों में से एक है।

बैंक द्वारा प्रदान की जाने वाली सेवाएं और उनकी गुणवत्ता नवीनतम आवश्यकताओं को पूरा करती है और बैंक के ग्राहकों की व्यापक जरूरतों को पूरी तरह से पूरा करना संभव बनाती है।

आज, एग्रोप्रोमक्रेडिट रूस में सार्वभौमिक बैंकों द्वारा की जाने वाली सेवाओं की लगभग पूरी श्रृंखला और संचालन की एक श्रृंखला प्रदान करता है। बैंक अपने ग्राहकों को रूबल और विदेशी मुद्राओं में बैंकिंग सेवाओं की एक विस्तृत श्रृंखला प्रदान करता है:

· निपटान और नकद सेवाएं (खाता खोलना, रूबल और विदेशी मुद्रा में खाते बनाए रखना, अन्य बैंकों को भुगतान करना, खाते से नकद स्वीकार करना और जारी करना, रूबल और विदेशी मुद्रा में दस्तावेजी बस्तियां: क्रेडिट पत्र, संग्रह)।

· जमा संचालन (रूबल और विदेशी मुद्रा में जमा के लिए कानूनी संस्थाओं और व्यक्तियों के नि: शुल्क धन का आकर्षण)।

· उधार संचालन (अल्पकालिक ऋण देना, क्रेडिट लाइन खोलना, ओवरड्राफ्ट के रूप में एक चालू खाते को जमा करना, उपभोक्ता ऋण देना, बंधक ऋण देना, कार खरीदने के लिए ऋण देना)।

बैंक व्यक्तियों को ऋण देने का एक बड़ा काम करता है। 2005 में, एग्रोप्रोमक्रेडिट ने 330.4 मिलियन रूबल की राशि में व्यक्तियों (व्यक्तिगत उद्यमियों सहित) को ऋण प्रदान किया। (2004 में -144.9 मिलियन रूबल), जिसमें विदेशी मुद्रा में 22.6 मिलियन रूबल शामिल हैं। (2004 में -7.8 मिलियन रूबल)। एक नियम के रूप में, यह जनसंख्या की भलाई में वृद्धि के कारण है। आरबीसी एजेंसी के अनुसार, अप्रैल 2004 में एग्रोप्रोमक्रेडिट की रेटिंग रूसी उपभोक्ता ऋण बाजार में 100 सबसे बड़े अग्रणी बैंकों की रेटिंग में 55वें स्थान पर थी।

ऋण देने में नए उत्पादों के विकास पर सबसे अधिक ध्यान दिया जाता है। इस प्रकार, बैंक की गतिविधियों में एक नई दिशा व्यक्तियों को ओवरड्राफ्ट ऋण देना है।

ऋण सुरक्षित किया जा सकता है वाहनों, उपकरण, सूची, अचल संपत्ति, गज़प्रोम के शेयर, विनिमय के बिल, सीबी एग्रोप्रोमक्रेडिट के खातों में रखी गई विदेशी मुद्रा, तीसरे पक्ष की गारंटी, संपत्ति के अधिकार।

· प्रतिभूतियों के साथ संचालन (विभिन्न बाजार क्षेत्रों में ग्राहकों के लिए प्रॉमिसरी नोट्स, शेयर, बॉन्ड, ब्रोकरेज सेवाओं की खरीद और बिक्री, ग्राहकों के धन का विश्वास प्रबंधन)।

· प्लास्टिक कार्ड जारी करना और रखरखाव (CB "एग्रोप्रोमक्रेडिट" रूसी भुगतान प्रणाली "यूनियन कार्ड" और अंतर्राष्ट्रीय भुगतान प्रणाली "वीज़ा", "डायनर क्लब", "मास्टर कार्ड"; पेरोल प्रोजेक्ट) के बैंकिंग प्लास्टिक कार्ड जारी करता है। आज लगभग 40,000 कार्ड ग्राहक हैं। बैंक के पास एटीएम और टर्मिनलों का एक विस्तृत नेटवर्क है।

· तेजी से धन हस्तांतरण का कार्यान्वयन। आज, अधिक से अधिक लोग अत्यावश्यकता और सुविधा के कारण बैंक के माध्यम से धन हस्तांतरण करना पसंद करते हैं। एग्रोप्रोमक्रेडिट "मनी ग्राम", "अवल", "प्राइवेट मनी", "यूनियन कार्ड" के तत्काल धन हस्तांतरण की प्रणाली का उपयोग करने की पेशकश करता है। सबसे तेज़ स्थानांतरण में 10 मिनट लगते हैं, अन्य 30-40 मिनट (कागजी कार्रवाई सहित), "अवल" को अब तक 1.5-2 दिन लगते हैं।

संगठनात्मक संरचना के अनुसार, एग्रोप्रोमक्रेडिट की गतिविधियां तथाकथित मंडल प्रबंधन संरचना पर आधारित होती हैं, जो कार्यात्मक सिद्धांत पर आधारित होती हैं, जिसमें बैंक के डिवीजनों (डिवीजनों) के समूह बैंकिंग उत्पादों के प्रकारों में विशेषज्ञ होते हैं। ऐसी प्रबंधन संरचना का निर्माण करते समय, इकाइयों को आमतौर पर आय (लाभ केंद्र) और व्यय (लागत केंद्र) में विभाजित किया जाता है। एक लाभ केंद्र बनाने वाले डिवीजनों या डिवीजनों के समूहों के प्रमुखों को नियंत्रित डिवीजनों की गतिविधियों की योजना बनाने और आवश्यक प्रबंधन निर्णय लेने के लिए आवश्यक शक्तियां निहित हैं। साथ ही, वे जिन इकाइयों का प्रबंधन करते हैं, उनके वित्तीय परिणामों के लिए भी वे जिम्मेदार होते हैं।

खर्च करने वाली इकाइयां लाभ केंद्रों के विभागों को सेवाएं प्रदान करती हैं, साथ ही साथ बैंक के प्रबंधन के तहत सामान्य प्रबंधन कार्यों का प्रदर्शन भी करती हैं।

मंडल प्रबंधन संरचना बैंक के डिवीजनों के कर्मचारियों के भौतिक पारिश्रमिक की उनके डिवीजन द्वारा प्राप्त वित्तीय परिणामों पर अधिक निर्भरता सुनिश्चित करना संभव बनाता है, जो उत्तेजित करता है उच्च दक्षताउनका श्रम। इसी समय, विभागों के कार्यों का कुछ दोहराव संभव है, विभागों की इच्छा है कि वे अल्पकालिक लक्ष्यों की उपलब्धि सुनिश्चित करें, जिससे त्वरित लाभ कमाया जा सके, जो बैंक की दीर्घकालिक नीति के लक्ष्यों के अनुरूप नहीं हो सकता है।

Agropromcredit की गतिविधि को शेयरधारकों (प्रतिभागियों) की सामान्य बैठक द्वारा नियंत्रित और नियंत्रित किया जाता है, जो कि बैंक की सर्वोच्च शासी निकाय है, और संस्थापक बैठक में चुने गए बैंक के बोर्ड द्वारा बैठकों के बीच अंतराल में। निम्नलिखित मुद्दों पर विचार करने के लिए शेयरधारकों की आम बैठक प्रतिवर्ष आयोजित की जाती है:

चार्टर और अधिकृत पूंजी में संशोधन;

बैंक के बोर्ड का चुनाव;

वार्षिक प्रदर्शन परिणामों की स्वीकृति;

बैंक लाभ का वितरण;

बैंक की सहायक कंपनियों का निर्माण, पुनर्गठन और परिसमापन,

साथ ही बैंक की गतिविधियों के कुछ अन्य महत्वपूर्ण मुद्दों पर विचार, कानून और बैंक के चार्टर द्वारा प्रदान किया गया।

सामान्य बैठक द्वारा निर्वाचित निदेशक मंडल (पर्यवेक्षी बोर्ड), जिसमें बैंक के शेयरधारकों के प्रतिनिधि शामिल हैं, सामान्य बैठक के प्रति जवाबदेह है। निदेशक मंडल के मुख्य कार्य बैंक की रणनीति और नीति का विकास, बैंक के योग्य वरिष्ठ प्रबंधकों का चयन, बैंक की गतिविधियों पर नियंत्रण सुनिश्चित करना, बैंक के शेयरधारकों के हितों की रक्षा करना है।

कार्यकारी प्रबंधन निकाय बैंक का बोर्ड है, जिसके अध्यक्ष इसके अध्यक्ष होते हैं। बोर्ड के प्रासंगिक उपाध्यक्ष केंद्रीय विभागों (योजना और विश्लेषणात्मक, जोखिम मूल्यांकन क्षेत्र) और वाणिज्यिक विभागों के प्रभारी हैं, जिनकी गतिविधियाँ आय उत्पन्न करने से संबंधित हैं, साथ ही साथ बैंक शाखाएँ भी हैं।

बैंक के बोर्ड के अधीन सलाहकार निकाय क्रेडिट समिति है , बैंक के ऋण निवेश पोर्टफोलियो को अनुकूलित करने और उभरते जोखिमों को कम करने के उद्देश्य से बनाया गया। क्रेडिट समिति दो रचनाओं में बनती है: एक बड़ी रचना और एक छोटी रचना। उनकी शक्तियों को "सीबी" एग्रोप्रोमक्रेडिट की क्रेडिट समिति "के विनियमों में परिभाषित किया गया है।

इस प्रकार, क्रेडिट समिति की एक बड़ी रचना की क्षमता में शामिल हैं:

क्रेडिट नीति के कार्यान्वयन के लिए प्रक्रिया और तंत्र का विकास;

बड़े ऋण जारी करने पर निर्णय लेना;

क्रेडिट परिचालनों के कार्यान्वयन पर शाखाओं के लिए प्रतिबंधों की स्थापना;

समस्याग्रस्त ऋणों के साथ काम करने के उपायों का समन्वय और अनुमोदन; वगैरह।

निम्नलिखित मुद्दों को हल करने के लिए क्रेडिट समिति की एक छोटी संरचना बुलाई गई है:

बड़ी क्रेडिट समिति द्वारा पहले स्थापित सीमाओं के भीतर बड़े ऋण जारी करने पर;

बड़े ऋणों की पहली मोहलत के बारे में।

सीबी "एग्रोप्रोमक्रेडिट" की संगठनात्मक और प्रबंधकीय संरचना परिशिष्ट 9 में प्रस्तुत की गई है।

ऋण देने की प्रक्रिया में विभिन्न विभागों और सेवाओं के विशेषज्ञ शामिल होते हैं, जिन्हें विशिष्ट शक्तियाँ सौंपी जाती हैं। यह विभागों के विशेषज्ञों का संयुक्त प्रयास है जो अंतिम परिणाम देता है - ऋण जारी करने या इनकार करने की सलाह पर निर्णय। एक विभाग के कार्यों को विभाग के विनियमों द्वारा नियंत्रित किया जाता है। आइए ऋण देने की प्रक्रिया में शामिल सेवाओं के कार्यों पर अधिक विस्तार से विचार करें।

1. क्रेडिट विभाग (केओ):

¨ ऋण पर सलाह (ऋण का प्रकार, उद्देश्य, शर्तें, ब्याज दर);

¨ उधारकर्ता की साख का अध्ययन;

संपार्श्विक (उपकरण, सूची, संपत्ति अधिकार) के रूप में पेश की जाने वाली कुछ प्रकार की सुरक्षा का मूल्यांकन;

¨ ऋण जोखिम का आकलन;

¨ आर्थिक मानकों के अनुपालन पर नियंत्रण;

¨ ब्याज के समय पर भुगतान और ऋण की राशि पर नियंत्रण;

¨ ऋण के नवीकरण के लिए आवेदनों का विश्लेषण और विचार;

¨ अतिदेय ऋणों की वसूली पर काम करना;

¨ नए उधार उत्पादों का विकास;

¨ क्रेडिट समिति की बैठकों की शुरुआत और उनमें भागीदारी।

यदि आवश्यक हो, तो सीआई विशेषज्ञ कानूनी विभाग, सूचना और विशेषज्ञ विभाग, योजना और विश्लेषणात्मक विभाग, जोखिम मूल्यांकन क्षेत्र को क्रेडिट संचालन के संबंध में अनुरोध भेजता है, और क्रेडिट प्रशासन विभाग को क्रेडिट लेनदेन निष्पादित करने के लिए एक आदेश भी तैयार करता है।

2. ऋण प्रशासन विभाग (यूएसी):

¨ ऋण पर अनुबंध और दस्तावेजों की तैयारी;

¨ ऋण जारी करना और सर्विसिंग;

¨ ब्याज गणना;

¨ लेखांकन प्रविष्टियों का रिकॉर्ड;

¨ वित्तीय विवरणों की तैयारी।

3. सूचना और विशेषज्ञ विभाग (आईईडी):

¨ सभी प्रकार के संपार्श्विक (तरल प्रतिभूतियों को छोड़कर) का मूल्यांकन करता है;

¨ उधारकर्ताओं के बारे में जानकारी का संग्रह, विश्लेषण और दस्तावेज़ीकरण।

4. जोखिम मूल्यांकन क्षेत्र (एसओआर):

¨ मासिक आधार पर, सीओ को वर्तमान माह के पहले दिन बैंक की पूंजी की राशि पर एक विवरण प्रस्तुत करता है;

¨ संपत्तियों और देनदारियों के संतुलन का विश्लेषण करता है और संपत्तियों की नियुक्ति के समय के संबंध में सिफारिशें प्रदान करता है।

5. योजना और विश्लेषणात्मक विभाग (पीएओ):

¨ आय और व्यय अनुमानों के निष्पादन पर नियंत्रण;

¨ बैंक निधियों की नियुक्ति पर संसाधनों और लाभप्रदता को आकर्षित करने की लागत की गणना।

6. कानूनी विभाग (SO):

¨ क्रेडिट समिति के काम में भाग लेता है;

¨ मसौदा मानक और गैर-मानक अनुबंधों को विकसित और अनुमोदित करता है;

¨ समस्याग्रस्त ऋणों के साथ काम करता है;

¨ परामर्श सेवाओं का प्रावधान।

7. सूचना प्रौद्योगिकी विभाग (आईटीडी):

¨ क्रेडिट संचालन का स्वचालित लेखा;

¨ अतिरिक्त सॉफ्टवेयर का विकास।

8. निपटान सेवा विभाग (ओआरओ):

¨ उधारकर्ता की साख पर एक राय तैयार करने में भाग लेता है;

¨ ओवरड्राफ्ट सेवा;

¨ उधारकर्ता के चालू खाते से धनराशि को राइट-ऑफ़ करना।

9. मुद्रा नियंत्रण और दस्तावेजी संचालन विभाग (ओवीके):

¨ विदेशी मुद्रा में लेनदेन को विनियमित करने वाले मुद्दों पर रूसी संघ के कानून के अनुपालन की निगरानी करता है।

10. व्यापार प्रक्रियाओं की कार्यप्रणाली विभाग (बीएम):

¨ नए बैंकिंग उत्पादों के लिए आंतरिक नियामक दस्तावेजों को मंजूरी देता है।

11. आंतरिक नियंत्रण सेवा (आईसीएस):

¨ उधार देने से जुड़े जोखिमों की निगरानी करता है

12. ऑपरेटिंग कैश डेस्क (ओके):

¨ उन्हें व्यक्तियों को उधार देने के कार्य के क्रेडिट विभाग द्वारा प्रत्यायोजित किया जा सकता है।

13. अतिरिक्त कार्यालय (डीओ) और बैंक की शाखाएं:

¨ क्रेडिट समिति द्वारा स्थापित नियमों की सीमा के भीतर ही क्रेडिट संचालन करें।

इस प्रकार, क्रेडिट विभाग, ऋण देने में केंद्रीय कड़ी होने के नाते, केवल बैंक के अन्य विभागों और सेवाओं के सहयोग से, ऋण जारी करने या न करने की सलाह पर अंतिम निष्कर्ष निकाल सकता है। चूंकि क्रेडिट निर्णय लेना एक ऐसी प्रक्रिया है जिसके लिए सूचना के सावधानीपूर्वक अध्ययन और संभावित उधारकर्ता के व्यापक मूल्यांकन की आवश्यकता होती है, जो विभिन्न उद्योगों के विशेषज्ञों के ज्ञान से ही संभव है।

जैसा कि आप देख सकते हैं, व्यक्तियों को उधार देते समय, बैंक में महत्वपूर्ण संख्या में विभाग शामिल होते हैं, इसके अतिरिक्त, यदि आवश्यक हो, तो बैंक की सहायक कंपनियां शामिल हो सकती हैं। यह परिस्थिति इंगित करती है कि हामीदारी प्रक्रिया कितनी जटिल और जिम्मेदार है, इसलिए, बैंक शुरू में भविष्य के उधारकर्ता के साथ-साथ गारंटर के बारे में यथासंभव प्राथमिक जानकारी प्राप्त करना चाहता है।

2.2। CB "एग्रोप्रोमक्रेडिट" की बंधक गतिविधियाँ

इस तथ्य के बावजूद कि बैंकिंग सेवा बाजार में बंधक व्यवसाय एक वर्ष से अधिक समय से विकसित हो रहा है, यह व्यावहारिक रूप से एग्रोप्रोमक्रेडिट के लिए व्यवसाय की एक नई पंक्ति है। एग्रोप्रोमक्रेडिट गिरवी ऋण देना शुरू करने वाला पहला सर्गट बैंक है। आवास बंधक ऋण देने का कार्यक्रम 2004 से बैंक में चल रहा है और यह संगठन का गौरव है। पहले सकारात्मक परिणामों का न्याय करना पहले से ही संभव है।

जैसा कि परिशिष्ट 10 से देखा जा सकता है, सामान्य तौर पर, बैंक का क्रेडिट निवेश 2005 में लगभग दोगुना हो गया और 835.5 मिलियन रूबल की राशि हुई, और एक नियम के रूप में, यह वृद्धि लंबी अवधि के ऋण जारी करने के कारण हुई, विशेष रूप से, बंधक ऋण। अल्पकालिक ऋण पहले से ही 48.5% (2004 में 77.7% के बजाय), दीर्घकालिक ऋण - 46.9% (2004 में केवल 21%) थे। लंबी अवधि के ऋणों के संबंध में तेज उछाल इस तथ्य के कारण है कि 2004 से एग्रोप्रोमक्रेडिट ने बंधक ऋण देने वाले ग्राहकों के साथ काम करना शुरू किया।

यदि हम 2005 के लिए बैंक के ऋण पोर्टफोलियो की संरचना को देखें (परिशिष्ट 11), हम देखेंगे कि बंधक ऋण 9.69% है - इतना बुरा आंकड़ा नहीं है। पिछले साल, एग्रोप्रोमक्रेडिट ने 90 मिलियन रूबल से अधिक मूल्य के बंधक ऋण जारी किए - सर्गुट बंधक बाजार के ऑपरेटरों में से शायद ही कोई समान परिणाम का दावा कर सकता है। व्यक्तियों को ऋण देने में सबसे बड़ा हिस्सा उपभोक्ता ऋणों पर पड़ता है - ऋण पोर्टफोलियो की कुल संरचना में 28.37%। एग्रोप्रोमक्रेडिट ने 2004 में वाहनों की खरीद के लिए आबादी को उधार देने की अपनी गतिविधियां भी शुरू कीं, और ये ऋण केवल लगभग 2% के लिए हैं।

आज एग्रोप्रोमक्रेडिट अपने ग्राहकों को बंधक कार्यक्रम के तहत आवास की खरीद के लिए ऋण का उपयोग करने की पेशकश करता है। ऋण देने की शर्तें और सभी औपचारिकताएं नीचे वर्णित हैं।

"क्रेडिट और निवेश नीति पर" विनियमन में परिभाषित बैंक की रणनीति के अनुसार उधार गतिविधियां की जाती हैं।

उधार तंत्र मुख्य सिद्धांतों पर आधारित है:

1) संविदात्मक आधार का अर्थ है कि पार्टियों के बीच एक समझौते के समापन पर ही ऋण प्रदान किया जाता है - जब एक ऋण समझौता तैयार किया जाता है;

2) अत्यावश्यकता, यानी उधारकर्ता द्वारा ग्रहण किए गए दायित्वों के अनुसार ऋण एक निश्चित अवधि के भीतर चुकाने योग्य है;

3) भुगतान का अर्थ है कि बैंक ऋण का उपयोग करने के लिए ब्याज के रूप में शुल्क लेता है। ब्याज एक ऋण की "कीमत" है।

4) चुकौती ऋण की प्रकृति के कारण होती है, और इसका मतलब है कि एक निश्चित समय के बाद उधार ली गई धनराशि को बैंक को वापस करना होगा;

5) सुरक्षा बैंक के नुकसान के जोखिम को कम करती है, क्योंकि प्रतिज्ञा (सुरक्षा के तरीकों में से एक) क्रेडिट फंड की वापसी की गारंटी देती है।

बैंक की ब्याज दर नीति, इक्विटी पूंजी और उधार ली गई धनराशि की राशि, बैंक की मात्रा, शर्तों और ब्याज दर नीति के संदर्भ में आवंटित उधार संसाधनों को संतुलित करने के सिद्धांत के आधार पर ऋण प्रदान किया जाता है।

आज तक, एग्रोप्रोमक्रेडिट अपने ग्राहकों को निम्नलिखित उधार शर्तों के तहत परियोजना के ढांचे के भीतर आवास की खरीद के लिए ऋण का उपयोग करने की पेशकश करता है:

· ऋण रूसी संघ की मुद्रा में प्रदान किया जाता है;

· जिस अवधि के लिए बंधक ऋण दिया जाता है वह 3 वर्ष तक है;

· ऋण अपार्टमेंट की लागत के 70% से अधिक नहीं होने पर दिया जाता है;

ऋण राशि उधारकर्ता के परिवार की आय पर निर्भर करती है और इसकी गणना इस शर्त के आधार पर की जाती है कि ऋण चुकाने और चुकाने की मासिक लागत कुल पारिवारिक आय (जीवनसाथी की कुल आय) के 50% से अधिक न हो।

· ऋण पर ब्याज दर 18% प्रति वर्ष है;

· ऋण को समान मासिक किश्तों में चुकाया जाता है, जिसमें ऋण पर मूलधन के हिस्से और ऋण पर ब्याज की अदायगी शामिल है। इस प्रकार, उधारकर्ता मासिक रूप से निश्चित राशियों और शर्तों (ऋण राशि और उपयोग की अवधि के आधार पर) में ऋण चुकाता है। ऋण के प्रारंभिक आंशिक या पूर्ण पुनर्भुगतान की अनुमति है।

· ऋण चुकाने के लिए उधारकर्ता का दायित्व ऋण निधि से खरीदे गए अपार्टमेंट को गिरवी रखकर सुरक्षित किया जाता है| अतिरिक्त गारंटी के रूप में, जीवनसाथी की गारंटी स्वीकार की जाती है।

· उधार लेने वाले द्वारा ऋण पर अधिग्रहीत आवास उसकी संपत्ति में पंजीकृत है।

एक बंधक ऋण प्राप्त करने के लिए, आपको प्रक्रियाओं की एक श्रृंखला से गुजरना होगा, जिसे सशर्त रूप से निम्नलिखित चरणों में विभाजित किया जा सकता है:

मैं। ऋण आवेदनों की स्वीकृति और प्रसंस्करण, उधारकर्ता की क्षमताओं का आकलन।

ग्राहक, ऋण की शर्तों पर सलाह प्राप्त करने के साथ-साथ ऋण प्राप्त करने की संभावना का प्रारंभिक विश्लेषण (अंडरराइटिंग) करने के लिए, बैंक (या अन्य डिवीजन) से संपर्क करना चाहिए। चूंकि दस्तावेजों का संग्रह एक परेशानी वाला व्यवसाय है, दोनों पक्षों के लिए समय और धन बचाने के लिए, प्रारंभिक परामर्श के दौरान ग्राहकों की मुख्य स्क्रीनिंग होती है।

यदि ग्राहक की क्षमता - एक व्यक्ति जरूरतों के साथ मेल खाता है, तो वह बैंक को उसके द्वारा अनुरोधित सभी दस्तावेजों को प्रस्तुत करता है, अर्थात्:

पासपोर्ट की प्रति (पति-पत्नी दोनों से);

· काम के स्थान से पिछले छह महीनों के औसत मासिक वेतन पर प्रमाण पत्र (दोनों पति-पत्नी से);

· कार्मिक विभाग द्वारा प्रमाणित कार्यपुस्तिका की एक प्रति;

· विवाह प्रमाण पत्र की एक प्रति;

· बच्चों के जन्म प्रमाण पत्र की एक प्रति;

· संपत्ति के स्वामित्व की पुष्टि करने वाले दस्तावेज (वाहनों के लिए पीटीएस, अचल संपत्ति के पंजीकरण के प्रमाण पत्र, जमा समझौते, आदि)।

इसके अलावा, उधारकर्ता को एक आवेदन भरना होगा - एक ऋण के लिए एक आवेदन (अलग से कानूनी संस्थाओं और व्यक्तियों के लिए), एक प्रश्नावली - व्यक्तियों के लिए, एक संदर्भ-विशेषताएं - कानूनी संस्थाओं के लिए। सभी प्राप्त डेटा की सुरक्षा सेवा द्वारा जाँच की जाती है।

आवेदन पर विचार करने की अवधि दस्तावेजों के पूरे सेट की प्राप्ति की तारीख से आठ कार्य दिवसों तक है।

यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि अंडरराइटिंग अनिवार्य ऋण स्वीकृति नहीं है और यह कि एक आवेदन पर क्रेडिट निर्णय केवल उधारकर्ता द्वारा प्रदान की गई सॉल्वेंसी के बारे में दी गई जानकारी की विश्वसनीयता के व्यापक सत्यापन के परिणामों के आधार पर किया जाता है। बाद के चरणों में बाहर।

द्वितीय। उधारकर्ता की साख का आकलन।

प्रस्तुत दस्तावेजों के आधार पर, बैंक सॉल्वेंसी और साख का मूल्यांकन करता है - प्राप्त ऋण और उस पर ब्याज चुकाने की क्षमता। चूंकि ऋण एक लंबी अवधि (तीन साल तक) के लिए डिज़ाइन किया गया है, और ऋणदाता को ऋण के समय पर पुनर्भुगतान की गारंटी की आवश्यकता होती है, इसलिए बहुत सारी अलग-अलग सूचनाओं का विश्लेषण करना आवश्यक है। निम्नलिखित क्षेत्रों में उधारकर्ता की साख का मूल्यांकन किया जाता है:

2.1। प्रलेखन और सूचना का विश्लेषण। दस्तावेजों की प्रामाणिकता की जांच:

- पिछले 12 महीनों के लिए और चालू वर्ष की अंतिम रिपोर्टिंग तिथि के रूप में उधारकर्ता के वित्तीय विवरणों पर विचार करता है;

उधारकर्ता की संपत्ति के मूल्य के लिए ऋण राशि के अनुपात का विश्लेषण किया जाता है - यह निर्धारित करने के लिए कि लेनदेन एक प्रमुख लेनदेन है या नहीं;

उधारकर्ता के कानूनी मामले की पूर्णता का विश्लेषण किया जाता है।

2.2। उधारकर्ता की वित्तीय और आर्थिक गतिविधियों का विश्लेषण - एक कानूनी इकाई :

वित्तीय संकेतकों की गतिशीलता का विश्लेषण, संपत्ति और देयता की गुणात्मक संरचना में परिवर्तन;

वित्तीय प्रवाह का विश्लेषण;

स्वयं के धन के कारोबार का विश्लेषण;

दायित्वों की पूर्ति का आकलन।

2.3। उधारकर्ता की साख का विश्लेषण - एक व्यक्तिगत उद्यमी:

अस्तित्व का समय और वित्तीय और आर्थिक गतिविधि की स्थिरता को ध्यान में रखा जाता है ऋण लेने वाले;

उधार ली गई धनराशि के उपयोग का उद्देश्य स्पष्ट किया गया है;

कर्ज चुकाने की वैकल्पिक संभावनाओं पर विचार किया जा रहा है।

2.3.1। उधारकर्ता की साख का विश्लेषण - एक व्यक्ति:

रोजगार की स्थिरता (कम से कम तीन वर्षों के लिए काम का स्थायी स्थान) और आय सृजन के संबंध में सूचना पर विचार किया जाता है;

काम की संभावनाओं को ध्यान में रखा जाता है;

गुणात्मक मापदंडों पर विचार किया जाता है (उदाहरण के लिए, नाबालिग बच्चों की उपस्थिति)।

2.4। उधारकर्ता के क्रेडिट इतिहास का विश्लेषण:

ऋण समझौते की शर्तों के उधारकर्ता द्वारा पूर्ति की जानकारी की जाँच की जाती है - चाहे पाँच कैलेंडर दिनों से अधिक के लिए ऋण की कुल राशि पर कोई अतिदेय भुगतान हो।

2.5। संपार्श्विक मूल्यांकन:

ऋण के लिए पेश किए गए संपार्श्विक की तरलता को ध्यान में रखा जाता है, अर्थात ताकि इसके कार्यान्वयन की अवधि उस तारीख से 150 दिनों से अधिक न हो जब बैंक के लिए गिरवी अधिकारों का कार्यान्वयन आवश्यक हो जाता है।

2.6। आर्थिक नियमों के अनुपालन के लिए विश्लेषण:

बैंक ऑफ रूस के निर्देश संख्या 1 द्वारा स्थापित आर्थिक मानकों को प्रभावित करने वाले अनुरोधित ऋण की संभावना का विश्लेषण किया जाता है। ऋण जारी करने के कारण मानकों के संभावित गैर-अनुपालन के मामले में, साथ ही इसके जारी करने की समीचीनता के मामले में, क्रेडिट विभाग आर्थिक मानकों के पूर्वानुमान के लिए जोखिम मूल्यांकन क्षेत्र से अनुरोध करता है। रिपोर्टिंग माह:

· बैंक की पूंजी (H1);

· प्रति उधारकर्ता या संबंधित उधारकर्ताओं के समूह (H6) की अधिकतम ऋण राशि;

· प्रति शेयरधारक अधिकतम ऋण राशि (शेयरधारकों को ऋण की अधिकतम कुल राशि) (N9);

· प्रति एक अंदरूनी व्यक्ति के लिए अधिकतम ऋण राशि (अंतरंगियों को ऋण की अधिकतम कुल राशि) (H10);

· बड़े ऋणों की अधिकतम राशि (N7).

प्रत्येक विश्लेषण का परिणाम सक्षम विभाग के विशेषज्ञ द्वारा किसी न किसी रूप में प्रस्तुत किया जाता है। और उधारकर्ता के लिए सभी परिणामों का केवल एक सामान्यीकरण ऋण जारी करने के लिए क्रेडिट विभाग में एक विशेषज्ञ का निष्कर्ष देता है।

तृतीय। ऋण जारी करने की समीचीनता पर निर्णय लेना।

ऋण जारी करने की अनुपयुक्तता पर क्रेडिट विभाग का निष्कर्ष सक्रिय संचालन के प्रभारी बोर्ड के उपाध्यक्ष के साथ सहमत है, और इनकार करने के कारणों की अनिवार्य व्याख्या के बिना उधारकर्ता के ध्यान में लाया जाता है।

ऋण जारी करने की समीचीनता का प्रश्न बैंक के अधिकृत निकाय द्वारा विचार के लिए प्रस्तुत किया गया है:

क्रेडिट समिति;

बोर्ड के अध्यक्ष;

बोर्ड के पहले उपाध्यक्ष;

सक्रिय संचालन के प्रभारी बोर्ड के उपाध्यक्ष।

प्राधिकृत व्यक्ति द्वारा ऋण के लिए आवेदन-याचिका पर हस्ताक्षर करके समीचीनता पर निर्णय लिया जाता है।

ऋण राशि की गणना करने और बैंक द्वारा सभी सूचनाओं की जांच करने के बाद, उधारकर्ता बैंक के साथ सहमत बंधक ऋण की शर्तों को ध्यान में रखते हुए एक उपयुक्त अपार्टमेंट चुनता है।

चतुर्थ। ऋण लेनदेन करना और एक अपार्टमेंट खरीदना।

आवास की खरीद के लिए ऋण जारी करते समय, एग्रोप्रोमक्रेडिट केवल कुछ डेवलपर्स के साथ काम करता है, इसलिए बैंक द्वारा उधारकर्ता को पेश किए गए अपार्टमेंट की सूची तक सीमित विकल्प होगा। एक नियम के रूप में, बैंक द्वारा प्रस्तावित सभी अपार्टमेंट प्राथमिक बाजार के अपार्टमेंट हैं, अर्थात। निर्माणाधीन नए घरों में।

इसलिए, जब बैंक उचित क्रेडिट निर्णय लेता है, तो उधारकर्ता बंधक ऋण देने की शर्तों को ध्यान में रखते हुए एक उपयुक्त अपार्टमेंट चुनता है और विक्रेता के साथ बिक्री अनुबंध समाप्त करता है। मुझे कहना होगा कि एक प्रारंभिक बिक्री और खरीद समझौता संपन्न हुआ है ताकि बैंक आवास की वास्तविक लागत को जान सके ताकि अंततः ऋण का आकार निर्धारित किया जा सके। उधारकर्ता इस बैंक में एक व्यक्तिगत खाता खोलता है (खाता खोलने और सर्विसिंग पर एक समझौते का समापन), फिर अपने बैंक खाते में अग्रिम भुगतान करता है (अपार्टमेंट के कम से कम 30% की राशि में एक अपार्टमेंट खरीद समझौते के तहत प्रारंभिक भुगतान) कीमत)। बैंक उधारकर्ता के साथ एक ऋण समझौता करता है। यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि इससे पहले कि बैंक ग्राहक को क्रेडिट फंड प्रदान करता है, बाद वाले से विक्रेता के खाते में धनराशि स्थानांतरित करने के लिए एक आवेदन लिया जाता है। डेवलपर के पास उधारकर्ता के बैंक के साथ खाता नहीं होना चाहिए, लेकिन चूंकि ये बैंक के ग्राहक हैं और वे एक वर्ष से अधिक समय से सहयोग कर रहे हैं, इसलिए विक्रेता का खाता एग्रोप्रोमक्रेडिट में है। उसी समय, बैंक, बंधक ऋण देने में भागीदार होने के नाते, उधारकर्ता और अपार्टमेंट के विक्रेता के बीच बस्तियों की शुद्धता और कानूनी शुद्धता के गारंटर का एक अतिरिक्त कार्य करता है।

ऋण समझौते से जुड़ा एक अनुबंध है - ऋण निधि के लिए पुनर्भुगतान अनुसूची (ऋण के आकार और उपयोग की अवधि के आधार पर)। ऋण समझौता और उधारकर्ता के खाते को खोलने और सर्विस करने का समझौता एक सरल लिखित रूप में संपन्न होता है। ऋण समझौता ऋण की मुख्य शर्तों को निर्दिष्ट करता है: अवधि, राशि, ब्याज दर, उद्देश्य (बैंक के विवेक पर), संपार्श्विक, ऋण जारी करने और चुकाने की प्रक्रिया, पार्टियों के अधिकार और दायित्व, दायित्व पक्ष और अन्य शर्तें।

घर को परिचालन में लाने के बाद, बिक्री और खरीद समझौता निकाय के साथ अनिवार्य राज्य पंजीकरण के अधीन है जो अचल संपत्ति के साथ अधिकारों और लेनदेन का राज्य पंजीकरण करता है - पंजीकरण कक्ष में। पंजीकरण चैंबर अपार्टमेंट के स्वामित्व के हस्तांतरण और संपत्ति के स्थान पर रहने की जगह के बंधक (प्रतिज्ञा) को पंजीकृत करता है। पंजीकरण की तारीख से 20 दिनों के भीतर, उधारकर्ता को बैंक को बंधक का पंजीकरण प्रमाण पत्र प्रदान करना होगा।

ऋण समझौते के अलावा, उधारकर्ता ऋण समझौते के तहत उधारकर्ता के दायित्वों की पूर्ति सुनिश्चित करने के लिए बैंक के साथ संपत्ति के अधिकारों (दावों) की प्रतिज्ञा पर एक समझौते में प्रवेश करता है। यह अनुबंध विक्रेता और खरीदार के बीच बिक्री के अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के बाद संपन्न होता है। दावे के अधिकारों की प्रतिज्ञा के अनुबंध की शर्तों के तहत, निर्माण पूरा होने पर स्वामित्व में एक अपार्टमेंट प्राप्त करने के लिए गिरवी रखने वाले (उधारकर्ता) का अधिकार प्रतिज्ञा में स्थानांतरित हो जाता है।

दावे के अधिकारों की प्रतिज्ञा का एक अनुबंध समाप्त करने के बाद, प्रतिज्ञाकर्ता को अपने देनदार (एक अपार्टमेंट प्रदान करने का वादा करने वाला संगठन) को अधिकार की प्रतिज्ञा के बारे में सूचित करना चाहिए, और प्रतिज्ञाकर्ता (बैंक) को गिरवी रखने के लिए ऋणी की सहमति प्रस्तुत करनी चाहिए। बिक्री का अनुबंध। अपार्टमेंट के उधारकर्ता के स्वामित्व के हस्तांतरण को पंजीकृत करते समय अधिकारों की प्रतिज्ञा का अनुबंध अपनी कानूनी शक्ति खो देता है।

उधार ली गई धनराशि से खरीदा गया अपार्टमेंट तब तक गिरवी रखा जाता है जब तक कि उधारकर्ता ऋण के तहत सभी दायित्वों को पूरी तरह से पूरा नहीं कर लेता।

नेत्रहीन, सीबी "एग्रोप्रोमक्रेडिट" में बंधक ऋण देने का संगठन योजनाबद्ध रूप से प्रदर्शित किया जा सकता है (परिशिष्ट 13 देखें)।

इस प्रकार, बंधक ऋण देने की प्रक्रिया में, पार्टियां निम्नलिखित समझौतों में प्रवेश करती हैं:

· ऋण समझौता;

· विक्रय संविदा;

· संपत्ति के अधिकार (दावों) की प्रतिज्ञा का अनुबंध;

· उधारकर्ता के खाते को खोलने और सर्विसिंग के लिए अनुबंध।

सीबी "एग्रोप्रोमक्रेडिट" द्वारा अभ्यास किए गए बंधक कार्यक्रम की योजना की अपनी ख़ासियत है: दो स्वतंत्र समझौतों (खरीद और बिक्री समझौते, ऋण समझौते) का समापन करते समय, समझौते के तहत बंधक के लिए स्थापित सामान्य नियम लागू होते हैं; जब अचल संपत्ति के उधारकर्ता के अधिकार एक न्याय संस्थान में पंजीकृत होते हैं, तो एक बंधक कानून द्वारा लागू होता है (बिक्री का अनुबंध नोटरीकरण के अधीन नहीं है, यह भार के निशान के साथ पंजीकृत है)। यह सेटिंग आपको नोटरीकरण और राज्य पंजीकरण के लिए उधारकर्ता की अतिरिक्त लागतों से बचने की अनुमति देती है।

बंधक गतिविधि के जोखिमों के संबंध में, व्यवहार में बैंक संपार्श्विक के रूप में क्रेडिट फंड से खरीदी गई संपत्ति को गिरवी रखकर "स्वयं का बीमा" करता है। और एक शर्त यह है कि उधारकर्ता बंधक समझौते के विषय के मूल्य के कम से कम 30% की राशि में प्रारंभिक भुगतान करता है। इसके अलावा, ऋण जारी करते समय, बैंक सावधानीपूर्वक जांच करता है और उधारकर्ता के विवरण की जांच करता है।

जैसा कि एग्रोप्रोमक्रेडिट के अभ्यास से पता चलता है, ऋण ऋण की कुल मात्रा में जोखिम समूह का सबसे बड़ा हिस्सा किस पर पड़ता है मैं-वें समूह"मानक ऋण" (व्यावहारिक रूप से जोखिम मुक्त) - 2005 में लगभग 94%। शेष 6% अन्य तीन समूहों के बीच वितरित किया जाता है, जबकि अंतिम दो समूहों को कम से कम हिसाब देना चाहिए। परिशिष्ट 13 से पता चलता है कि 2005 में ऋण ऋण की कुल राशि में जोखिम समूह III का हिस्सा 2004 की तुलना में काफी (4.28 गुना) और समूह IV - 3.69 गुना बढ़ गया। यह मूल ऋण और ब्याज के भुगतान दोनों पर अतिदेय भुगतान के कारण है, जबकि कानूनी संस्थाएं उल्लंघनकर्ता हैं। बंधक ऋण देने के पूरे अभ्यास के लिए, व्यक्तियों के बीच दुर्भावनापूर्ण उल्लंघनकर्ताओं की पहचान नहीं की गई है।

पहली नज़र में, ऊपर प्रस्तुत बंधक ऋण योजना किसी भी कमियों से रहित है, हालाँकि, इसके व्यावहारिक अनुप्रयोग में, कार्यक्रम की कमियाँ दिखाई देती हैं, जिनकी चर्चा नीचे की जाएगी।

2.3। वाणिज्यिक बैंकों में बंधक ऋण प्रणाली के नुकसान और समस्याएं

आज ऐसी स्थिति है कि वाणिज्यिक बैंक दीर्घावधि बंधक ऋण देने में सक्रिय भाग नहीं लेते हैं। कुछ बैंकों के नागरिकों को बंधक ऋण देने के अपने कार्यक्रम हैं और इसके लिए महत्वपूर्ण वित्तीय संसाधन आवंटित किए हैं। बैंकों को बंधक ऋण देने और प्रौद्योगिकी का ज्ञान रखने की इच्छा है, लेकिन स्पष्ट रूप से देश भर में आबादी को आवास प्रदान करने की समस्या को हल करने के लिए पर्याप्त पैसा नहीं है। इस संबंध में, सरकार को उन बैंकों को स्पष्ट राज्य सहायता प्रदान करनी चाहिए जो बंधक ऋण देने की कोशिश कर रहे हैं।

चूंकि क्रेडिट संस्थानों के निर्धारण कारक हैं: बंधक संचालन पर लाभप्रदता, निवेशित संसाधनों की पर्याप्त तरलता और न्यूनतम जोखिम, और रूसी संघ के सेंट्रल बैंक द्वारा बैंकिंग गतिविधियों के विनियामक विनियमन की वर्तमान प्रणाली वाणिज्यिक बैंकों के लिए प्रोत्साहन नहीं बनाती है नागरिकों को दीर्घकालिक बंधक ऋण, इसलिए, बैंकिंग क्षेत्र में बंधक का विकास धीमा हो रहा है। इसके अलावा, वाणिज्यिक बैंकों के लिए अन्य बैंकिंग कार्यों की तुलना में लंबी अवधि के ऋण में संलग्न होना कम लाभदायक है।

वाणिज्यिक बैंकों द्वारा जनसंख्या को दीर्घकालिक ऋण देने के सफल विकास के लिए, बंधक ऋण को एक अलग विनियमित प्रकार की बैंकिंग गतिविधि में अलग करना उचित लगता है। यह, सबसे पहले, आवासीय बंधक ऋण देने की दीर्घकालिक प्रकृति के कारण है, और दूसरा, एक तंत्र के रूप में बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के लिए एक तरल बाजार बनाने की आवश्यकता है जो वाणिज्यिक बैंकों को ऐसे ऋणों को प्रभावी ढंग से "बेचने" के लिए बंधक ऋण प्रदान करने की अनुमति देता है। बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के रूप में।

आज, वाणिज्यिक बैंकों के लिए शायद सबसे महत्वपूर्ण समस्या तरलता की बहाली है। द्वितीयक बंधक बाजार (बंधक ऋण) के ऑपरेटरों के माध्यम से ऋण पुनर्वित्त तंत्र की मदद से इस समस्या को हल किया जा सकता है। रूस में, जैसा कि पहले उल्लेख किया गया है, बंधक के लिए एक पूर्ण द्वितीयक बाजार बनाने का कार्य एएचएमएल द्वारा हल करने का इरादा है। इस प्रकार, "बंधक प्रतिभूतियों पर" कानून को अपनाने के साथ, बंधक बाजार में आवश्यक संसाधनों को आकर्षित करने और बंधक ऋण की लागत को कम करने जैसी समस्याओं का समाधान दिखाई दिया। हालांकि, व्यवहार में, इस कानून के प्रभाव का केवल 2004 के अंत तक परीक्षण किया जा सकता है (एजेंसी इस तिथि तक बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के पहले अंक को पूरा करने की योजना बना रही है)।

द्वितीयक बंधक बाजार की एक विशेष संस्था के रूप में एजेंसी की गतिविधि बैंकों - मूल लेनदारों के लिए छोड़े गए जोखिमों को कम करने की दिशा में बंधक ऋण जोखिमों के पुनर्वितरण में योगदान देगी। हम बैंकों की संपत्ति और देनदारियों की संरचना के बीच विसंगति से उत्पन्न होने वाली तरलता और ब्याज दर के जोखिम को कम करने के बारे में बात कर रहे हैं।

लेनदार बैंकों और एजेंसी के बीच कुछ प्रकार के जोखिमों का वितरण वाणिज्यिक बैंकों के लिए बंधक संचालन के आकर्षण को बढ़ाएगा और इस प्रकार जनसंख्या को उधार देने की मात्रा में वृद्धि करेगा।

बैंक के तरलता अनुपात को बनाए रखने के लिए, कई मौजूदा विनियामक कानूनी कृत्यों में कुछ बदलाव करना आवश्यक है जो आबादी को दीर्घकालिक बंधक ऋण देने में वाणिज्यिक बैंकों की भागीदारी की सुविधा प्रदान करते हैं। विशेष रूप से, सामान्य तरलता के गैर-अनुपालन के लिए बंधक ऋण में रखी गई 60% से अधिक संपत्ति वाले बैंकों पर प्रतिबंधों को लागू नहीं करने के संदर्भ में बैंक ऑफ रूस के नियामक कानूनी कृत्यों (निर्देश संख्या 1) में संशोधन करना उचित लगता है। अनुपात H5। यह मानक रिपोर्टिंग तिथि के अनुसार बैंक की बैलेंस शीट में कम से कम 20% अत्यधिक तरल संपत्ति की उपस्थिति मानता है। अत्यधिक तरल संपत्ति को एक महीने से अधिक की परिपक्वता अवधि वाली संपत्ति माना जाता है। H5 अनुपात बैंक को अल्पकालिक जमाओं में उनके प्लेसमेंट के लिए महत्वपूर्ण धन को डायवर्ट करने के लिए मजबूर करता है, जबकि इन फंडों का उपयोग अतिरिक्त बंधक ऋण जारी करने के लिए किया जा सकता है।

बैंकों के लिए बंधक ऋण बाजार के आकर्षण के लिए एक महत्वपूर्ण मानदंड बंधक बैंकों के लिए अल्पकालिक तरलता के प्रबंधन के लिए एक प्रभावी तंत्र का अस्तित्व है। बंधक ऋण के पैकेज के साथ "रेपो" लेनदेन का तंत्र ऐसे तंत्र के रूप में काम कर सकता है। आरईपीओ लेनदेन में एक निश्चित तिथि पर एक निश्चित मूल्य पर उन्हें पुनर्खरीद करने के अधिकार के साथ बंधक ऋणों की बिक्री शामिल है। यह उपकरण बैंकों के लिए तरलता के प्रबंधन में असाधारण रूप से प्रभावी है। संभावित प्रतिपक्ष - बाजार निर्माता (अर्थात द्विपक्षीय उद्धरण जारी करके अपनी तरलता प्रदान करने वाले बाजार सहभागी) इस मामले में रूसी संघ के सेंट्रल बैंक, सबसे बड़े सार्वभौमिक बैंक, साथ ही विशेष बैंक और बंधक एजेंसियां ​​​​हो सकते हैं।

इसके अलावा, सीमित संख्या में क्रेडिट संस्थानों के कारण जो बंधक ऋण देने के उद्देश्य से लंबी (15 वर्ष तक) अवधि के लिए महत्वपूर्ण उधार ली गई धनराशि प्रदान करने में सक्षम और इच्छुक हैं, बैंक ऑफ की आवश्यकता को लागू नहीं करना उचित लगता है। रूस आवास की खरीद के लिए आबादी को ऋण देने के उद्देश्य से धन जुटाने के संचालन के लिए एक अनिवार्य आरक्षित निधि (आरआरएफ) बनाएगा। बैंक एफओआर में कटौती को अपने लिए एक अनावश्यक वित्तीय बोझ मानते हैं, उन्हें फंड में लगभग 200 बिलियन रूबल रखने के लिए मजबूर किया जाता है।

एक और समस्या बंधक ऋणों पर संभावित नुकसान के लिए रिजर्व का गठन है। समस्या यह है कि क्रेडिट जोखिम का पर्याप्त रूप से आकलन करने के लिए, जारी किए गए बंधक ऋण, बंधक, साथ ही साथ ऋणों पर संभावित नुकसान के लिए भंडार के गठन के लिए समान आवश्यकताओं की स्थापना के मानदंड के दृष्टिकोण को बदलना आवश्यक है। बंधक ऋण और बंधक खरीदे। इस बात को ध्यान में रखते हुए कि निर्देश संख्या 62 में पुनर्निर्धारित ऋण ऋण की विशेषताएँ नहीं हैं, कि ऋण संस्थाएँ, बंधक ऋण देने के दो-स्तरीय मॉडल के तहत, बंधक ऋणों का एक पूल बनाती हैं, जिसमें ऋण के तहत अधिकारों (दावों) का अधिग्रहण शामिल है। बंधक द्वारा सुरक्षित किए गए समझौते, सामान्य तरीके से पहले जोखिम समूह को बंधक ऋण के तहत अधिकारों की पुनर्खरीद से उत्पन्न ऋण को श्रेय देने के लिए रिजर्व बनाने की संभावना को कानूनी रूप से स्थापित करना आवश्यक है।

उपरोक्त समस्याओं के अलावा, कई अन्य समस्याएं हैं जो बैंकिंग सेवाओं के क्षेत्र में बंधक ऋण प्रणाली के गठन और विकास में बाधक हैं, अर्थात्:

ऋण संसाधनों की कमी और उनकी उच्च लागत;

उधारकर्ताओं के लिए ऋण की उच्च लागत;

बहुत कम ऋण अवधि;

न्याय संस्थानों में अचल संपत्ति और इसके साथ लेनदेन के अधिकारों के पंजीकरण के लिए प्रणाली का कमजोर विकास और अपर्याप्त दक्षता;

लेन-देन के नोटरी प्रमाणन की उच्च लागत;

बेदखली पर अदालत के फैसले की स्थिति में उधारकर्ता और उसके परिवार को आवास प्रदान करने के लिए एक कानूनी तंत्र की अनुपस्थिति, जो ऋण समझौते की शर्तों का पालन करने में उसकी विफलता के कारण लगाया जाता है;

कराधान की अपूर्णता, विशेष रूप से, बंधक ऋण देने में लगे वाणिज्यिक बैंकों के लिए, कोई कर प्रोत्साहन नहीं हैं। यहां, बंधक ऋणों में निवेश से प्राप्त आय की राशि और / या बंधक ऋणों पर संभावित नुकसान के लिए रिजर्व बनाने के लिए बैंक के खर्चों के आयकर के भुगतान के लिए कर योग्य आधार से बहिष्करण एक प्रभावी उपाय हो सकता है।

ये निश्चित रूप से, एक सामान्य प्रकृति की सभी समस्याएं हैं जो वाणिज्यिक बैंकों के लिए उत्पन्न होती हैं जो द्वितीयक बाजार से आवास की खरीद के लिए बंधक ऋण प्रदान करती हैं (चूंकि बंधक संस्था माध्यमिक आवास पर लागू होती है)। बंधक योजना में सभी प्रतिभागियों के लिए इन समस्याओं का समाधान मौलिक महत्व का है। लेकिन इन समस्याओं का समाधान पूरी तरह से सभी स्तरों पर कार्यकारी अधिकारियों की क्षमता के भीतर है। इसलिए, जब तक सभी बिंदुओं पर नहीं रखा जाता है और वाणिज्यिक बैंकों में बंधक ऋण देने की प्रभावशीलता और बड़े पैमाने पर विकास के बारे में कुछ नहीं कहा जाता है।

दीर्घकालिक बंधक ऋण देने की प्रणाली विकसित करने के लिए, निम्नलिखित क्षेत्रों में उपायों के कार्यान्वयन के लिए आवश्यक है:

कानून में कमियों को दूर करें, सबसे पहले, एक बंधक को बंद करने के लिए एक स्पष्ट प्रक्रिया बनाने और बंधक आवास से ऋण पर एक डिफॉल्टर को बेदखल करने के मामले में, एक अपार्टमेंट का उपयोग करने के अधिकार को समाप्त करने के मामले में यदि उधारकर्ता शर्तों का उल्लंघन करता है बंधक समझौता;

लेनदार बैंकों के अवैध कार्यों और पहले से लिए गए बंधक ऋण को चुकाने की असंभवता के मामले में बेदखली प्रक्रिया के दौरान उनके सामाजिक अनुकूलन के लिए उधारकर्ताओं की सामाजिक सुरक्षा के लिए तंत्र बनाएं;

इस क्षेत्र में दीर्घकालिक संसाधनों को आकर्षित करने के लिए नए वित्तीय साधनों (प्रतिभूतियों) के उपयोग के लिए एक नियामक और विधायी ढांचा तैयार करना;

कराधान में सुधार, नागरिकों को आवास में निवेश करने के लिए प्रोत्साहित करना;

लंबी अवधि के बंधक ऋणों के प्रावधान और सेवा के साथ-साथ उनके पुनर्वित्त आदि के लिए क्रेडिट संस्थानों की गतिविधियों को नियंत्रित करने वाले नियामक ढांचे को स्पष्ट करें।

उपरोक्त उपायों को अपनाने से एक बड़े पैमाने पर, सामाजिक रूप से महत्वपूर्ण बंधक ऋण बाजार का निर्माण होगा और दोनों क्षेत्रों में और रूस में समग्र रूप से बंधक ऋण देने के बड़े पैमाने पर विकास में योगदान देगा।

जैसा कि रूसी संघ के राष्ट्रपति ने संघीय विधानसभा को अपने संदेश में कहा था: "बंधक प्रणाली का विकास संघीय सरकार और क्षेत्रीय अधिकारियों दोनों के लिए प्राथमिकता वाला क्षेत्र होना चाहिए।" नतीजतन, 2004 में बड़ा कामबंधक ऋण देने की दक्षता में सुधार लाने के उद्देश्य से मौजूदा कानूनों में सुधार और नए नियमों का विकास करना। काम शुरू हो चुका है। अब यह केवल प्रतीक्षा करने और आशा करने के लिए बनी हुई है कि नए बिलों को अपनाने के साथ (उनमें से लगभग 30 हैं), विशेष रूप से वाणिज्यिक बैंकों में बंधक गतिविधियों में भाग लेने वालों को बंधक ऋण देने के अधिक अवसर दिए जाएंगे।

यदि हम सीबी "एग्रोप्रोमक्रेडिट" के बंधक ऋण कार्यक्रम की ओर रुख करते हैं, तो हम बैंक में बंधक ऋण देने के निम्नलिखित नुकसानों को उजागर कर सकते हैं।

सबसे पहले, यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि प्रस्तुत एग्रोप्रोमक्रेडिट बंधक ऋण कार्यक्रम केवल अप्रत्यक्ष रूप से बंधक से संबंधित है, क्योंकि उधारकर्ता, बैंक की मदद से, निर्माण परियोजनाओं के अधिग्रहण में निवेश करता है जो अभी तक पूरा नहीं हुआ है। और कानून के अनुसार, आवास बंधक का विषय केवल निर्माण द्वारा पूरा किया गया एक अचल संपत्ति वस्तु हो सकता है और राज्य आयोग द्वारा स्वीकार किया जा सकता है।

दूसरे, दावे के अधिकारों द्वारा सुरक्षित उधार, उधार लेने की किस्मों में से एक के रूप में, उच्च जोखिम, पर्याप्त ब्याज दरों, गिरवी की तुलना में कम उधार देने की शर्तें, और जटिल प्रक्रियाओं का एक समूह है जो क्रेडिट जोखिम को कम करता है। इस तथ्य के परिणामस्वरूप, बैंक के बंधक कार्यक्रम को आबादी के कुछ क्षेत्रों के लिए डिज़ाइन किया गया है - आय के पर्याप्त स्तर के साथ।

तीसरा, शायद सबसे महत्वपूर्ण दोष निम्नलिखित है: घर को परिचालन में लाने के बाद, बिक्री का अनुबंध पंजीकरण चैंबर को अचल संपत्ति के संपत्ति अधिकारों के राज्य पंजीकरण के लिए एक बंधक के साथ इसके बाद के भार के साथ भेजा जाता है। इस मामले में, दावों के अधिकारों की प्रतिज्ञा का अनुबंध वास्तव में अपनी कानूनी शक्ति खो देता है। यहीं पर वह क्षण आता है जब कुछ समय के लिए (पंजीकरण के समय) बैंक के जोखिम का किसी भी चीज से बीमा नहीं होता है।

बैंक में बंधक ऋण देने की प्रणाली की कमियों को ध्यान में रखते हुए, निम्नलिखित समस्याओं की पहचान की जा सकती है:

· लेनदारों के जोखिमों को सीमित करने के लिए प्रभावी तंत्र का अभाव;

· आबादी के बड़े हिस्से के लिए बंधक उत्पादों की अनुपलब्धता|

सीबी "एग्रोप्रोमक्रेडिट" में बंधक ऋण देने में सुधार के लिए, इन समस्याओं को हल करने के भाग के रूप में, निम्नलिखित उपाय प्रस्तावित किए जा सकते हैं:

· अधिमान्य शर्तों पर बंधक ऋण के बाद के प्रावधान के साथ नागरिकों के पूंजी संचय के प्रारंभिक चरण में "बचत जमा प्रणाली" का निर्माण।

· बीमा के माध्यम से बंधक ऋण देने के जोखिम को कम करना।

अध्याय 3. वाणिज्यिक बैंकों में बंधक ऋण देने की समस्याओं को हल करने के तरीके

3.1। बचत जमा प्रणाली

आधुनिक परिस्थितियों में बंधक बाजार के विकास और मजबूती को बंधक ऋण देने में व्यक्तिगत प्रतिभागियों द्वारा मदद मिल सकती है। विशेष रूप से, उधारकर्ता अपनी बचत को अपने इच्छित उपयोग के लिए धन संचय करने के लिए एक वाणिज्यिक बैंक में निवेश कर सकते हैं। उसी समय, इस डर के बिना कि उन्हें धोखा दिया जाएगा, क्योंकि अब आबादी की जमा राशि के बीमा की व्यवस्था कानून द्वारा समर्थित है।

प्रस्तावित "बचत जमा प्रणाली" भवन बचत प्रणाली के जर्मन मॉडल पर आधारित है। रूस में, निर्माण बचत बैंकों (मास्को का अनुभव) को पेश करने के लिए एक प्रयोग पहले ही किया जा चुका है, और इस तरह की प्रणाली ने मस्कोवाइट्स के बीच विश्वास और व्यापक लोकप्रियता हासिल की है। लेकिन निर्माण बचत बैंक नागरिकों को गैर-बैंक ऋण प्रदान करता है।

मेरी राय में, इस मॉडल के संचालन के तंत्र और सिद्धांतों के आधार पर, एक ऐसी प्रणाली बनाना संभव है जो कई वाणिज्यिक बैंकों के व्यवहार में लागू हो और नागरिकों के बीच मांग में हो।

प्रस्तावित कार्यक्रम का सार इस प्रकार है: बैंक नागरिकों को लक्षित खाते प्रदान करता है, जिस पर बाद वाले एक निश्चित अवधि (1-5 वर्ष) में धन जमा करते हैं। इसी समय, इन खातों में बचत पर ब्याज आय बाजार दर से कई प्रतिशत कम है। इसके बजाय, बैंक ग्राहक को अधिक अनुकूल शर्तों पर बंधक ऋण प्रदान करने के अवसर की गारंटी देता है। एक बैंक के साथ एक प्रारंभिक समझौते का समापन करते समय, जिसके अनुसार, संचय अवधि की समाप्ति के बाद, जमाकर्ता को उधार ली गई धनराशि प्राप्त करने का अधिकार प्राप्त होता है, बंधक ऋण देने की शर्तों पर बातचीत की जाती है। निम्नलिखित शर्तों के तहत ऋण प्रदान किया जाता है: जमाकर्ता को बचत की न्यूनतम अवधि और बचत की न्यूनतम राशि तक पहुंचना चाहिए, जो क्रमशः 12 महीने और कुल बचत के 40 से 50% तक हो सकता है (बचत बैंकों के सिद्धांत के अनुसार) ), और बैंक के फंड पर निर्भर हैं। कुल अवधि 4-8 वर्षों तक चलेगी (धन संचय की अवधि - 5 वर्ष तक, ऋण देने की अवधि और दायित्वों की पूर्ति - 3 वर्ष तक - आवास की खरीद के लिए उधार ली गई धनराशि प्रदान करने की वास्तविक अवधि) पल)।

इस प्रकार, जिस ग्राहक ने इस प्रणाली को चुना है वह लगातार दो चरणों से गुजरता है: 1) संचयी; 2) उधार और ऋण निपटान। संचय अवधि ग्राहक की आय पर निर्भर करेगी: यदि वह आवास की लागत के 50% की राशि में 2-3 वर्षों के लिए धन जमा करने में सक्षम है, तो बैंक एक अपार्टमेंट की खरीद के लिए कम दर पर ऋण प्रदान करता है। अपार्टमेंट की लागत के शेष भाग की राशि में। इसी समय, दर संचय अवधि से भी जुड़ी होती है: संचय अवधि जितनी लंबी होगी, ब्याज दर उतनी ही कम होगी। यह इस तथ्य से समझाया गया है कि लक्षित जमा के माध्यम से वित्तीय संसाधनों के संचय के प्रारंभिक चरण में संचय के कारण, एक वाणिज्यिक बैंक के पास उन नागरिकों को ऋण जारी करने के लिए इन निधियों का उपयोग करने का अवसर है, जिन्होंने पहले आवेदन किया था।

इसके अलावा, उपरोक्त के अलावा, निम्नलिखित सुझाव देने की सलाह दी जाती है: ग्राहक के अनुरोध पर (बेशक, सभी शर्तों पर पहले से बातचीत की जाती है), लक्षित खाते पर धन जमा करने के चरण और ऋण देने के चरण के बीच , ग्राहक "निवेशक" के रूप में कार्य कर सकता है, अर्थात नकद, या OAO Gazprom के शेयर, या पूर्व आवास की बिक्री से धन में व्यक्तिगत योगदान (निवेश) करें। इस मामले में, ग्राहक को अपने रहने की स्थिति में सुधार के लिए तीन मुख्य चरणों से गुजरना होगा: 1) संचयी; 2) निवेश; 3) उधार और ऋण निपटान। यह प्रत्येक चरण में बचत की राशि के लिए न्यूनतम आवश्यकताएं भी स्थापित करता है, उदाहरण के लिए, लक्ष्य जमा पर धन के संचय के लिए - आवास की लागत का 40-50%, निवेश जमा - 20-30%, और बाकी - बैंक फंड। इस सेटिंग के साथ, उधारकर्ता का कुल योगदान आवास की कीमत के 60-80% तक पहुंच जाता है, अर्थात। ग्राहक उधार ली गई धनराशि पर कम निर्भर होंगे। ऋण की विशिष्ट राशि संचयी स्तर पर ग्राहक के वास्तविक व्यवहार पर निर्भर करेगी और दो परिकलित संविदात्मक संकेतकों, अर्थात्, संचयी गतिविधि संकेतक (रूबल-महीनों में) और ऋण संभावित संकेतक (रूबल में) द्वारा निर्धारित की जाती है। योजनाबद्ध रूप से, संचयी जमा प्रणाली के तहत आवास की स्थिति में सुधार की प्रक्रिया में प्रत्येक नागरिक द्वारा उपयोग की जा सकने वाली निधियों का समूह परिशिष्ट 14 में परिलक्षित होता है।

ऐसी प्रणाली के लाभ इस प्रकार हैं:

ऋण पर ब्याज दर शुरुआत में ही निर्धारित की जाती है और बाजार से नीचे होती है, इसलिए ब्याज में उतार-चढ़ाव के कारण जमाकर्ता के लिए कोई जोखिम नहीं होता है;

ऋणदाता को भुगतान की अपेक्षित राशि का अग्रिम पता चल जाएगा;

ऐसी प्रणाली औसत आय स्तर वाले नागरिकों के लिए आवास की उपलब्धता का विस्तार करना संभव बनाती है;

एक सकारात्मक पहलू यह तथ्य है कि किसी व्यक्ति की प्रेरणा बढ़ रही है, जिसका उद्देश्य उसके काम की दक्षता में वृद्धि करना और उसके परिवार की आय के स्तर में वृद्धि करना है। क्रेडिट पर कम निर्भर होने के लिए जितना संभव हो बैंक में धनराशि जमा करना या जमा करना लक्ष्य है।

ऐसी प्रणाली का नुकसान समय बिंदु है, अर्थात। इस मॉडल के तहत ऋण प्राप्त करने के लिए, एक संभावित उधारकर्ता को अपनी बचत का हिस्सा सिस्टम में भेजने की आवश्यकता होती है, इसलिए किसी विशेष उधारकर्ता के लिए अचल संपत्ति के अधिग्रहण का क्षण स्थगित कर दिया जाता है।

नागरिकों के धन के प्रारंभिक क्रमिक संचय और अधिग्रहीत आवास की एक साथ प्रतिज्ञा के साथ उन्हें ऋण के बाद के प्रावधान के आधार पर संचयी जमा प्रणाली को बैंक बंधक ऋण देने की एक आशाजनक दिशा माना जा सकता है।

48. www.sibgazbank.ru

49. उधार पर विनियम दिनांक 29.01.2000 सीबी "एग्रोप्रोमक्रेडिट"।

2004-2005 के लिए सीबी "एग्रोप्रोमक्रेडिट" की वार्षिक रिपोर्ट।

क्रेडिट की गणना 30 रूबल/$ की दर से की गई थी।

रूसी संघ के केंद्रीय बैंक के निर्देश के अनुसार "बैंकों की गतिविधियों को विनियमित करने की प्रक्रिया पर" अंदरूनीव्यक्तियों को मान्यता दी जाती है जो ऋण जारी करने के निर्णय की प्रकृति को प्रभावित कर सकते हैं (उदाहरण के लिए, बैंक के निदेशक मंडल के सदस्य, सहायक कंपनियों के प्रमुख आदि)।

रूसी संघ के सेंट्रल बैंक के निर्देश के अनुसार "बैंकों की गतिविधियों को विनियमित करने की प्रक्रिया पर" के तहत बड़ा ऋण 10 फरवरी, 2005 के बैंक ऑफ रूस के नियमन संख्या 215-पी के अनुसार निर्धारित बैंक के स्वयं के धन (पूंजी) के 5% से अधिक एक ग्राहक के पक्ष में ऋण, गारंटी और गारंटी की राशि को संदर्भित करता है "के लिए कार्यप्रणाली पर क्रेडिट संस्थानों के स्वयं के फंड (पूंजी) की राशि का निर्धारण"।

वाणिज्यिक बैंक रूसी संघ के सेंट्रल बैंक में नागरिकों के रूबल जमा का 7%, विदेशी मुद्रा में नागरिकों के निजी जमा का 10% और कानूनी संस्थाओं के सभी जमा में आरक्षित रखते हैं।

रूबल में दर *

एक प्रारंभिक शुल्क

क्रेडिट अवधि

रोसबैंक डोम से एक बंधक ऋण आपको सबसे लोकप्रिय तरीकों में से एक - एक अपार्टमेंट खरीदकर आवास की समस्या को जल्दी से हल करने में मदद करेगा। हमने बंधक विकल्पों के लिए विभिन्न विकल्प प्रदान किए हैं ताकि आप ठीक वही चुन सकें जिसकी आपको आवश्यकता है।

दस्तावेजों की सूची

ग्राहक द्वारा:

• पासपोर्ट की प्रति (सभी पृष्ठ);
• आय की पुष्टि करने वाले दस्तावेज:
• गोसुस्लुगी पोर्टल के उपयोगकर्ताओं के लिए - मास्को या किसी अन्य क्षेत्र में बंधक के साथ एक अपार्टमेंट खरीदने के लिए, आप गोसुस्लुगी पोर्टल से एक प्रमाण पत्र के साथ अपनी आय की पुष्टि कर सकते हैं। आप दस्तावेज़ प्राप्त कर सकते हैं और इसे केवल एक क्लिक में ऋणदाता के ई-मेल पते पर भेज सकते हैं। इस मामले में, आपको 2-एनडीएफएल और कार्य पुस्तिका की एक प्रति प्रदान करने की आवश्यकता नहीं होगी। यदि आप राज्य सेवा पोर्टल पर पंजीकृत नहीं हैं, तो हमारे प्रबंधक आपको जल्दी पंजीकरण करने में मदद करेंगे। यदि प्रमाण पत्र उधारकर्ता की पूरी आय का संकेत नहीं देता है, तो एक अपार्टमेंट के लिए एक बंधक ऋण स्वीकृत करने के लिए, आपको अतिरिक्त रूप से बैंक के रूप में इसकी पुष्टि करने की आवश्यकता होगी;
• व्यापार मालिकों और व्यक्तिगत उद्यमियों के लिए - कर रिटर्न, कानून द्वारा स्थापित कराधान प्रणाली और प्रबंधन रिपोर्टिंग पर निर्भर करता है;
• प्रमाणपत्र 2-एनडीएफएल या बैंक के रूप में;
• सैन्य कर्मियों के लिए नियोक्ता (सभी पूर्ण पृष्ठ) द्वारा प्रमाणित कार्यपुस्तिका की एक प्रति - निर्धारित प्रपत्र में एक प्रमाण पत्र।

अचल संपत्ति के लिए:

• एक अपार्टमेंट या एक शेयर के लिए शीर्षक दस्तावेज़ जो उधारकर्ता एक बंधक में खरीदने की योजना बना रहा है;
• तकनीकी दस्तावेज: परिसर का भूकर / तकनीकी पासपोर्ट;
• विक्रेताओं के पासपोर्ट (जन्म प्रमाण पत्र) की प्रतियां।

उधारकर्ता के बारे में जानकारी

नागरिकता: कोई बात नहीं;

आयु: एक अपार्टमेंट के लिए बंधक ऋण के लिए आवेदन करने के समय कम से कम 20 वर्ष और ऋण के पूर्ण पुनर्भुगतान के समय 65 वर्ष से अधिक पुराना नहीं;

रोज़गार:कर्मचारियों, कंपनियों के संस्थापकों और सह-संस्थापकों, साथ ही व्यक्तिगत उद्यमियों को श्रेय दिया जाता है;

सह-उधारकर्ता / गारंटर:सह-उधारकर्ता रिश्तेदारों में से अधिकतम 3 लोग हो सकते हैं, साथ ही कोई तीसरा पक्ष भी हो सकता है।

अचल संपत्ति की जानकारी

खरीदे गए/मौजूदा आवास को गिरवी रखते समय:

• इमारत जहां अपार्टमेंट स्थित है, प्राथमिक या द्वितीयक बाजार में एक बंधक पर खरीदा गया है, पुनर्वास के साथ प्रमुख मरम्मत, विध्वंस या पुनर्निर्माण के लिए पंजीकृत नहीं होना चाहिए;
• आवास में अलग किचन और बाथरूम होना चाहिए।

आवश्यकताओं के साथ प्रतिज्ञा के विषय के अनुपालन पर अंतिम निर्णय लेनदार द्वारा किया जाता है।

अधिकतम ऋण अवधि 25 वर्ष है। माध्यमिक और प्राथमिक आवास पर बंधक के लिए जो भी अवधि चुनी जाती है, याद रखें कि आपके स्वयं के रहने की जगह होने से किराए की आवश्यकता, माता-पिता के साथ रहने या भविष्य की खरीदारी के लिए बचत करने की आवश्यकता समाप्त हो जाती है।

एक बंधक में एक अपार्टमेंट (शेयर) की खरीद के साथ क्या होता है

हम ग्राहकों की विभिन्न आवश्यकताओं को ध्यान में रखने की कोशिश करते हैं और इष्टतम स्थितियों के साथ आवास प्राप्त करने के लिए कई विकल्प पेश करते हैं। मॉस्को या रूसी संघ के किसी अन्य क्षेत्र में चाहे वह माध्यमिक आवास हो या नया, इससे कोई फर्क नहीं पड़ता: रोसबैंक डोम ने सभी अवसरों के लिए क्रेडिट पर आवास खरीदने के लिए कार्यक्रम प्रदान किए हैं।

एक बंधक के साथ खरीदा गया आवास, चाहे वह एक अपार्टमेंट, एक शेयर या एक कमरा हो, ऊँची और नीची इमारतों में स्थित हो सकता है। हम आवास ऋण का उपयोग करने की योजना बनाने वाले प्रत्येक ग्राहक को देने के लिए तैयार हैं:

• डाउन पेमेंट के लिए अतिरिक्त क्रेडिट। यह आपकी अचल संपत्ति की सुरक्षा के विरुद्ध प्रदान किया जाता है और यह एक तरीका है यदि चयनित कार्यक्रम के लिए अग्रिम भुगतान करने के लिए आपके स्वयं के धन की राशि पर्याप्त नहीं है।
• मौजूदा अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित लक्षित / गैर-लक्षित उधार।
• वयस्क बच्चों के लिए माता-पिता द्वारा रहने की जगह का पंजीकरण। शर्तों को बनाए रखते हुए बच्चा उसका मालिक बन जाता है (अर्थात, माता-पिता को माध्यमिक या प्राथमिक आवास के लिए बंधक जारी किया जाएगा)।

कई ग्राहकों के लिए, एक अपार्टमेंट के लिए ऋण के लिए विशेष शर्तें प्रदान की जाती हैं:

• भुगतान करते समय मातृत्व पूंजी के हिस्से का उपयोग करने की क्षमता;
• "युवा लोगों के लिए बंधक" के लिए आवेदन करें और बच्चे के जन्म पर मूल ऋण की चुकौती का स्थगन प्राप्त करें;
• रोसबैंक डोम से कम ब्याज पर बार-बार बंधक ऋण लेना;
• राज्य सब्सिडी आदि का उपयोग करके मास्को और अन्य शहरों में एक नया अपार्टमेंट खरीदें।

आप लिंक पर क्लिक करके शर्तों के बारे में अधिक विस्तृत जानकारी प्राप्त कर सकते हैं।

एक अपार्टमेंट के लिए ऋण प्राप्त करने की शर्तें

आयु प्रतिबंधों का पालन करना आवश्यक है: बंधक में अपार्टमेंट के पंजीकरण के समय ग्राहक की आयु कम से कम 20 वर्ष होनी चाहिए और 65 वर्ष से अधिक नहीं - पूर्ण पुनर्भुगतान द्वारा। उसी समय, आप किसी भी देश के नागरिक हो सकते हैं, लेकिन रोजगार के प्रकार - एक कर्मचारी, व्यवसाय के स्वामी, व्यक्तिगत उद्यमी, एक कंपनी के संस्थापक (या सह-संस्थापक) द्वारा रूसी संघ के कर निवासी हो सकते हैं।

जो लोग द्वितीयक या नया आवास खरीदने जा रहे हैं, उन्हें उधारकर्ता के बारे में दस्तावेज़ प्रदान करने की आवश्यकता है, जिसकी सूची आपको ऊपर मिलेगी। उन पर विचार करने के बाद अगला कदम, एक कार्यक्रम का चयन करना, राशि को मंजूरी देना एक उपयुक्त समाधान खोजना है और संपत्ति के मालिकों (या एक संगठन, अगर हम एक बंधक पर एक डेवलपर से एक नया अपार्टमेंट खरीदने के बारे में बात कर रहे हैं) के संपर्क में हैं। ). इसके बाद, आपको वस्तु के लिए बैंक कागजात प्राप्त करने और जमा करने की आवश्यकता है (दस्तावेजों की सूची भी ऊपर प्रस्तुत की गई है)।

हमारा हित आपके हितों को ध्यान में रख रहा है

हमारे कार्यक्रमों में से किसी एक का उपयोग करके एक कमरे के अपार्टमेंट या एक बड़े नए अपार्टमेंट पर गिरवी रखने का मतलब है आसानी से, जल्दी और सरलता से सौदा करना। एक बंधक ऋण और संबंधित सेवाओं (मूल्यांकन, बीमा, आदि), कागजी कार्रवाई और धन के संवितरण के लिए मापदंडों का चयन जितनी जल्दी हो सके किया जाता है। हमारे काम की प्राथमिकता ग्राहकों की सुविधा और आपके हितों पर ध्यान देना है।

रोसबैंक डोम विशेषज्ञों से एक अपार्टमेंट या शेयर खरीदने के लिए ऋण प्राप्त करने के बारे में विस्तृत जानकारी प्राप्त करें।

* ऋण की कुल लागत को प्रभावित करने वाली ऋण शर्तें (09/05/2019 तक): दर 8.49% -11.24%, इसके बाजार के 20% के प्रारंभिक भुगतान के साथ द्वितीयक बाजार में एक अपार्टमेंट / शेयर की खरीद के अधीन मूल्य, ऋण राशि के 1% से 4% की राशि में एकमुश्त भुगतान के समझौते के तहत ब्याज दर में कमी के संबंध में (ऋण समझौते की शर्तों के आधार पर), जीवन और स्वास्थ्य बीमा, संपत्ति और इसके स्वामित्व के नुकसान (प्रतिबंध) का जोखिम (उधारकर्ता को इन जोखिमों का बीमा नहीं करने का अधिकार है), और क्रेडिट इतिहास, ऋण अवधि (3-25 वर्ष), कार्य गतिविधि, शिक्षा का स्तर, प्रतिभागियों की संख्या के आधार पर लेन-देन में, संपार्श्विक का स्थान, आय का प्रकार और व्यय के लिए आय का अनुपात। 600,000 रूबल से ऋण राशि। मास्को और मास्को क्षेत्र के लिए, 300,000 रूबल से। अन्य क्षेत्रों के लिए। मूल्यांकन और बीमा लागत - मूल्यांकन और बीमा कंपनियों के टैरिफ के अनुसार। PJSC Rosbank बिना किसी पूर्व सूचना के इस संदेश के किसी भी हिस्से को बदलने का अधिकार सुरक्षित रखता है। PJSC ROSBANK की शाखा "रोसबैंक डोम"। बैंक को ऋण प्रदान करने से इंकार करने का अधिकार है। 28 जनवरी, 2015 को रूसी संघ के सेंट्रल बैंक नंबर 2272 का पीजेएससी रोसबैंक जनरल लाइसेंस

हमारे में मास्को और मास्को क्षेत्र में एक अपार्टमेंट चुनें

कई परिवारों के लिए, मास्को में एक बंधक आवास प्राप्त करने का एकमात्र संभव विकल्प है। आजकल, इसे मातृत्व पूंजी का उपयोग करके या सैन्य या युवा परिवारों के लिए विशेष कार्यक्रमों में भाग लेकर बिना डाउन पेमेंट के प्राप्त किया जा सकता है। मुख्य बात यह पता लगाना है कि किसी विशेष ऋण पर ब्याज दर क्या है, और ऋण की शर्तों को स्पष्ट करें, साथ ही एक बंधक के लिए दस्तावेजों को सही ढंग से तैयार करें।

मास्को में बंधक कैसे प्राप्त करें

मास्को बैंकों के लिए आपको 2019 में बंधक ऋण प्रदान करने के लिए, आपको निम्नानुसार कार्य करना होगा:

1. प्रारंभ में, आपको ऐसे ऋण की शर्तों की तुलना करने की आवश्यकता है, यह पता करें कि बंधक पर ब्याज दर क्या है और प्रत्येक बैंक में भुगतान की शर्तें क्या हैं। आपको अपनी लागतों की गणना करने के लिए ऑनलाइन बंधक कैलकुलेटर का उपयोग करके अपने लिए सबसे अच्छा विकल्प चुनना चाहिए।
2. फिर आपको बंधक द्वारा आवश्यक दस्तावेज जमा करने चाहिए।
3. अगला, आपको उस आवास को चुनने की आवश्यकता है जिसकी खरीद के लिए बैंक धन जारी करेगा।
4. बंधक के अनुमोदन पर, आपको एक बीमा अनुबंध समाप्त करना चाहिए, घर विक्रेता के साथ आपसी समझौता करना चाहिए और ऋण को आधिकारिक रूप से पंजीकृत करना चाहिए।

मास्को में एक बंधक के लिए कौन से दस्तावेजों की आवश्यकता है

मास्को में एक नए घर या अपार्टमेंट के लिए बंधक प्राप्त करने के लिए, आपको बैंक को कई दस्तावेज जमा करने होंगे। उनकी सूची में शामिल हैं:

• पासपोर्ट। यदि आपको एक सैन्य बंधक की आवश्यकता है, तो आपको एक सैन्य पहचान पत्र प्रस्तुत करना होगा। साथ ही, पुरुषों को एक सैन्य आईडी जमा करनी होगी।
• SNILS।
• शिक्षा के बारे में दस्तावेज।
• विवाह प्रमाण पत्र, बच्चों के जन्म दस्तावेज।
• काम से रोजगार रिकॉर्ड (यदि आप आधिकारिक तौर पर कार्यरत हैं)।
• आय के स्तर की पुष्टि करने वाले प्रमाण पत्र।

कुछ मामलों में, बंधक की शर्तों के लिए अतिरिक्त दस्तावेज के प्रावधान की आवश्यकता हो सकती है। यह रिश्तेदारों की मृत्यु का प्रमाण पत्र, पेंशन प्रमाण पत्र, महंगी संपत्ति के अधिकार के लिए दस्तावेज हो सकता है। बैंक व्यक्तिगत आधार पर ऐसे दस्तावेजों की सूची निर्धारित करता है।

मॉस्को के किस बैंक में गिरवी रखना बेहतर है

मास्को बैंकों में बंधक विभिन्न शर्तों पर जारी किए जा सकते हैं। इसके सबसे लाभदायक बंधक कार्यक्रम Sberbank, VTB, Alfa-Bank और कुछ अन्य द्वारा पेश किए जाते हैं। यहां आपको मास्को में कम बंधक दरों और यहां तक ​​कि पुनर्वित्त की पेशकश की जाएगी।